Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի ներկա վիճակի ու առկա մի քանի խնդիրների շուրջ «Հետք»-ը զրուցել է «Ակցեռն» անշարժ գույքի գործակալության նախագահ Հակոբ Բաղդասարյանի հետ։

- Վերջին մեկ տարվա կտրվածքով ի՞նչ միտումներ եք նկատել շուկայում։

- Մեկ տարվա կտրվածքով՝ 2015-ի հունիսից մինչև այս տարվա հունիս, հայաստանյան անշարժ գույքի շուկայում թե կառուցապատման, թե առուվաճառքների մասով անկում կա։ Նաև գների անկում կա՝ 5-10%-ի շրջանակներում։ Ինչպես մնացած շուկաներում, այստեղ ևս մարդկանց գնողունակության նվազումը զգացվում է։ Դրամաշրջանառության անկում կա։

- Մասնավորապես, հիփոթեքային շուկայում ի՞նչ վիճակ է։ Երիտասարդ ընտանիքների առաջարկվող ծրագրերը չե՞ն աշխուժացնում այդ շուկան։

- Հիփոթեքային շուկայում ևս աճ չունենք՝ անկախ նորապսակներին վերաբերող ծրագրի իրականացումից։ Ընդհանրապես, Հայաստանում հիփոթեքային գործարքների կշիռը ընդհանուր առուվաճառքի գործարքների կազմում փոքր է։ Եթե, օրինակ, տարեկան կտրվածքով կատարվում է 170 հազար գործարք, որից 100 հազարը՝ առուվաճառքն է, ապա այդ 100 հազարից միայն շուրջ 2-2.5 հազարն են հիփոթեքային գործարքները։ Այսինքն՝ հիփոթեքային գործարքների կշիռը նույնիսկ 5% չի կազմում։ Նման տեսակարար կշռով հիփոթեքի շուկային վերաբերող ծրագրերը չեն կարող իրենց ազդեցությունը թողնել տնտեսության աշխուժացման վրա և խթան հանդիսանալ։ Ֆինանսական դաշտն առաջին խթաններից մեկն է։ Պետք է գումար ներարկվի շուկա, որ այն աշխուժանա։ Բայց հիփոթեքի դեպքում դա դժվարությամբ է արվում։

- Վերջին 1-2 տարում նկատվում է հիփոթեքային վարկերի տրամադրման պայմանների  էլ ավելի խստացում, որով  բանկերը փորձում են ազատվել լրացուցիչ ռիսկերից։ Ենթադրում եմ՝ դա ևս խանգարում է շուկայի զարգացմանը։ Որո՞նք են հիփոթեքի շուկայում այս պահին եղած գլխավոր խնդիրները։

- Խնդիրները շատ են։ Հիփոթեքային վարկերի տրամադրման պայմաններն հաճախ ավելի բարդ են դարձնում գործընթացը։ Կան կանախավճարի շեմեր, որոնց դեպքում ավելորդ է մարդուն քաշքշուկների մեջ գցելը։ Օրինակ՝ մենք առաջարկում ենք 50% կանխավճարի դեպքում հիփոթեքային վարկ տրամադրելիս չպահանջել աշխատավարձի չափ, այլ փաստաթղթեր, որովհետև մարդն արդեն իսկ վճարում է գույքի գնի կեսը։ Եթե չկարողանա հետագայում մնացածը վճարել, բանկին դա վնաս չի լինի, քանի գույքը չի կարող այնպես արժեզրկվել, որ 50%-ից էժան լինի։ Բանկը կարող է վաճառել այն ու հետ բերել իր գումարը։ Այսօր անշարժ գույքը ոսկուց էլ արժեքավոր է։ Հիփոթեքային շուկայում մեկ այլ խնդիր են լրացուցիչ ծախսերը։ Որոշակի տոկոսադրույքներ են սահմանվում, բայց հետո այնքան ծախսեր են լինում, որ այդ տոկոսադրույքը բարձրանում է ինքնստինքյան։ Կամ որ քաղաքացին ցանկանում է ժամանակից շուտ մարել վարկը,  տոկոսներն ավելանում են։ Այդ ամենը խանգարում է շուկայի զարգացմանը։ Պետք է թողել, որ այն շնչի։

- Գործատուների հանրապետական միությունը, այդ թվում՝ Դուք, վերջերս հանդիպում է ունեցել վարչապետ Կարեն Կարապետյանի հետ։  Անշարժ գույքի շուկայի վիճակը նրան ներկայացվե՞լ է։

- Այո, ներկայացվել են նաև անշարժ գույքի շուկայի խնդիրները։ Մենք աշխատում են պրակտիկ դաշտում և ամեն օր անմիջականորեն բախվում ենք այդ խնդրներին։ Եվ խնդիրներն ենք ներկայացրել, և լուծումներ առաջարկել։

- Որո՞նք են ամենամեծ խնդիրները։

- Առաջին հերթին՝ օրենսդրական բացերը, որոնք վերաբերում են ԱԱՀ-ին, կառուցապատման ոլորտում գերավճարներին, կառուցապատման թույլտվության մեխանզիմներին, վարձակալությանը և այլն։ Հիփոթեքային պայմանների խոչընդոտները, որոնց մասին նշեցինք։ Դրանց բոլորի դեպքում  կան ավելորդություններ ու բարդացված գործընթացներ։ Անելիքներ շատ կան, որոնք անմիջականորեն կապված են բանկային ոլորտի հետ, հարկային, մաքսային ոլորտների, Երևանի քաղաքապետարանի, հարկադիր կատարման մոտեցումները պետք է փոխվեն։ Երևանի շուրջ կենտրոնացվածությունը ևս  խնդիր է։

- Այդ ամենը, մասնավորապես՝ կառուցապատման թույլտվությանը վերաբերող խնդրները, որքանո՞վ են խանգարում Հայաստանի անշարժ գույքի ոլորտում կատարվող ներդրումներին։

- Կառուցապատման ոլորտում թույլտվության մեխանզիմները շատ բարդ են։ Օրինակ, երբ քաղաքացին ուզում է սեփական տուն կառուցել, բազմաթիվ քաշքշուկների մեջ է ընկնում։ Թղթաբանությունը երկար ժամանակ է խլում։ Պատասխանատու մարմինները տարաբնույթ մեկնաբանություններով են որոշումներ ընդունում։ Դա խանգարում է նաև ներդրողներին։ Ոչ մի ներդրող, նամանավանդ՝ դրսից, չի գա ու օրերով քաշքշուկների մեջ ընկնի, որ ինչ-որ բան այստեղ կառուցի։ Օրինակ՝ պետք է ընդհանուր թափանցիկ համակարգ լինի, որով օնլայն կարելի է տեսնել, թե որ փողոցում քանի հարկանի շենքի կառուցապատման թույլտվություն կա։ Պետք է հաշվի առնել ճարտարապետական յուրահատկություններն ու նորմերը, ոչ թե դա արվի ինչ-որ մեկի ճաշակով կամ մտավոր պատկերացումներով։

Ներդրողները պետք է դրսից կարողնանան արդեն իսկ տեսնել, թե որտեղ ինչ կարող են կառուցել, եթե գան Հայաստան։ Ներդրողին պետք է հնարավորություն տալ մինչև գալն իր բիզնեսը պլանավորել։ Անձի շփումը պետք է իսպառ վերացնել։ Բացի Հայաստանից, բոլոր տեղերում ներդրողների համար անհրաժեշտ դյուրին պայմանները կան, նույնիսկ՝ լրացուցիչ առաջարկություններ, առավելություններ ու արտոնություններ են առաջարկում նրանց, միայն թե ներդրում անեն։ Իսկ մեզ մոտ անշարժ գույքի շուկայում ներդրողների համար խոչընդոտները շատ են։

- Երբ այդ  խնդիրները ներկայացրք վարչապետին, ի՞նչ արձագանք ստացաք։

- Լսվեց, արդյունավետ քննարկումներ եղան։ Արդյունքները կարող են ամիսների ընթացքում տեսանելի լինել։ Երկրի զարգացման հարցում շատ կարևոր է առաջին դեմքերի լսելու ունակությունը։

- Լավատեսորեն եք տրամադրված:

- Այո։ Եթե այսօրվա առողջ քննարկումները չմարեն, լուրջ արդյունքներ կլինեն։ Մյուս տարի կարձանագրենք դրական աճի սկիզբը։  Տնտեսության զարգացման համար պետք է պատասխանատվությունը ճիշտ ու համապատսախան բաշխվի նախարարությունների ու կառույցների միջև։ Ճիշտ մարդկանց ձեռքերում լինի գործընթացների կառավարումը։ Մեզ զարգացում է պետք, ոչ թե՝ պարզապես փոքր առաջընթացներ և վերջ։ Առաջ գնալու արագություն  կա, որը հավասար է հետ գնալուն։ Մեզ այդպիսի արագություն պետք չէ։ Տնտեսական վիճակի համար մեզ մոտ միշտ պատասխանատվությունն ընկնում  է երկրի առաջին դեմքերի վրա, բայց պետք է դա էլ ճիշտ բաշխել։ Պետք է նաև պատասխանատուներին պատժել չարածների ու բացթողածների համար, ոչ թե  միայն՝ արած սխալների համար։

Լուսանկարը՝ «Ակցեռն»-ի