Հայաստանի հիփոթեքային շուկային առնչվող քաղաքացիները և մասնագետները նշում են, որ վերջին շուրջ 1 տարում բանկերից ու վարկային կազմակերպություններից հիփոթեքային վարկեր ստանալու պայմաններն ավելի են բարդացել՝ թեև դժվար է ասել, որ դրանք երբևէ պարզ են եղել։ Խոսքը ոչ թե տրամադրվող վարկերի տոկոսադրույքներին է վերաբերում, այլ՝ տրամադրման գործընթացին։

«Այսօր բանկերը շատ քիչ դեպքերում են հաշվի առնում հիփոթեքային վարկ ստանալու նպատակով իրենց դիմած քաղաքացու լրացուցիչ եկամուտները, այլ խոսքով ասած՝ «կեղտոտ» աշխատավարձը։ Եթե նախկինում դա ևս ներառում էին իրենց հաշվարկներում, ապա այսօր հիմնականում հաշվարկները կատարվում են աշխատավարձի այն գումարի հիման վրա, որը ներկայացված է փաստաթղթում։ Հիմա ավելի բծախնդիր են դարձել՝ մինչև 100 տոկոսանոց երաշխիքներ չեն ստանում աշխատավարձի ու եկամուտների մասին, վարկեր չեն տալիս։ Բացի այդ, ձգձվում է վարկի տրամադրումը»,- «Հետք»-ի հետ զրույցում նշեց «Լավ առաջարկ» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վլադիմիր Խաչատրյանը։

Ըստ նրա` հիփոթեքային վարկերի տրամադրման հարցում բանկերի ավելի բծախնդիր դառնալու հիմնական պատճառն այն է, որ հաշվի առնելով բնակչության վճարունակության տեմպերի թուլացումը՝ բանկերը փորձում են հնարավորինս ազատվել լրացուցիչ ռիսկերից։ Այսինքն՝ այնպես չէ, որ բանկերը սկսել են ինքնանպատակ ձևով պայմանները բարդացնել, այլ՝ սա էլ երկրի տնտեսական ներկա վիճակի արտացոլանքն է։ Բնակչության թույլ կենսամակարդակը ստիպում է նրանց ավելի զգուշավոր լինել։

Հիփոթեային շուկան Հայաստանում այսօր մեծ ծավալներ չունի։  Այդ շուկայում առկա խնդիրները բավականին տեսանելի են՝ սկսած տրամադրվող վարկերի հաճախ ոչ մատչելի տոկոսադրույքներից, վերջացրած հաշվարկման մեթոդաբանությունով։ «Հետք»-ի հետ զրույցում «Ակցեռն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Հակոբ Բաղդասարյանը նշեց, որ իրականում հիփոթեքային վարկերի տրամադրման պայմաններն այսօր էլ կարող են մեղմացվել ու պահանջվող փաստաթղթերի քանակը պակասեցվել առանց լրացուցիչ ռիսկեր կրելու։ Նրա խոսքով՝ հարկավոր են նոր և միասնական մոտեցումներ, փոփոխություններ օրենքում և այլն, օրինակ՝ 50% կանխավճարի դեպքում չպահանջել լրացուցիչ փաստաթղթեր։

Ըստ Հ. Բաղդասարյանի` այսօր հիփոթեքային գործարքների ծավալներն անշարժ գույքի ընդհանուր գործարքներում բավականին փոքր են՝ վերջին տարում 5%-ի էլ չեն հասնում։ Նրա խոսքով՝ հիփոթեքի տրամադրման պայմանների մեղմացումը կարող է նպաստել այդ շուկայի ծավալների աճին, որն էլ կարող է ազդել ընդհանուր անշարժ գույքի շուկայի ակտիվացման վրա։ Բայց այն ծավալների պարագայում, որն այսօր ունի Հայաստանի հիփոթեքային շուկան, առաջարկվող ծրագրերը չեն կարող մեծ արդյունքներ տալ։ «Նման տեսակարար կշռով հիփոթեքի շուկային վերաբերող ծրագրերը չեն կարող իրենց ազդեցությունը թողնել տնտեսության աշխուժացման վրա և խթան հանդիսանալ»,- մեզ հետ զրույցում ասաց նա։

Իսկ ի՞նչ ծավալիների մասին է  խոսքը և ի՞նչ է ցույց տալիս  հիփոթեքային շուկայի վիճակագրությունը։

Այն ցույց է տալիս, որ թեև վերջին 5 տարում բանկերի ու վարկային կազմակերպությունների տրամադրած հիփոթեքային վարկերի ծավալներն ամսեամիս հիմնականում աճել են, սակայն դրանց կշիռը վարկերի ընդհանուր ծավալում շարունակում է փոքր մնալ։  Վերջին մեկ տարվա համեմատությամբ (այս տարվա սեպտեմբերի ցուցանիշը 2015-ի սեպտեմբերի ցուցանիշի համեմատ) ևս հիփոթեքային վարկերի որոշակի աճ է գրանցվել։ Նկատենք, որ համեմատում ենք երկու տարվա նույն ամիսներին առկա ցուցանիշները, այսինքն՝ այդ պահի դրությամբ գրանցվածները։ Բայց տարբեր ամիսների դրանք փոփոխվում են՝ նոր վարկեր են տրվում, առկա վարկերի մարումներ են կատարվում։ Ու հայտնի չէ, թե այդ ընթացքում բանկն ավելի շատ վարկ է տվել, թե նախկինում տրված վարկերի մարումներն ընդունել։ Համենայնդեպս, վիճակագրությունը կներկայացնենք ըստ ամիսների վերջում գրանցված ցուցանիշների, որպեսզի ավելի պարզ լինի, թե տարիների ընթացքում ինչպես է փոփոխվել հիփոթեքային վարկերի պորտֆելը։

Բանկերի վարկային պորտֆելում հիփոթեքային վարկերի կշիռը 8.6% է

Ըստ ՀՀ կենտրոնական բանկի վերջին տվյալների՝ այս տարվա սեպտեմբերի ավարտի դրությամբ առևտրային բանկերի տրամադրած վարկերի ընդհանուր պորտֆելում հիփոթեքային վարկերը կազմել են 8.6%-ը՝ մոտ 181 մլրդ դրամ։  

Բանկերն ավելի շատ նախընտրում են հիփոթեքային վարկ տրամադրել ԱՄՆ դոլարով։ Դրամով և դոլարով տրվող վարկերի կշիռների տարբերությունը, սակայն, մեծ չէ։ Սեպտեմբերի վերջին գրացված տվյալներով՝ հիոթեքային վարկերի մոտ 47.7%-ը տրամադրվել է դրամով, իսկ  52.3%-ը՝ արտարժույթով (եթե ոչ ամբողջությամբ, ապա հիմնականում՝ դոլարով)։

Ներքևում գտնվող ինֆոգրաֆիկայում երևում է, որ վերջին տարիներին և´ դրամով հիփոթեքային վարկերն են աճել, և´ արտարժույթով։ Ընդ որում՝ եթե դրամի դեպքում աճը միանշանակ է, ապա արտարժույթի՝ դոլարի դեպքում հարկավոր է հաշվի առնել դրամ-դոլար տատանումները։ Պատճառն այն է, որ արտարժույթով տրվող հիփոթեքային վարկերի մեծ մասը դոլարով են, իսկ այս ընթացքում դրամ-դոլար փոխարժեքի կտրուկ տատանումներ են գրանցվել։ Ու քանի որ արտարժույթով վարկերի ծավալները ներկայացվում են` վերածելով դրամի, ապա դոլարի թանկացման դեպքում հաշվարկների արդյունքում դրամով ավելի մեծ գումար է ստացվում։ Օրինակ, այդպես է եղել 2014-ի դեկտեմբերին և հաջորդող մի քանի ամսում արտարժույթով հիփոթեքային վարկերի դեպքում։

Եթե համեմատենք մեկ տարվա կտրվածքով, ապա 2015-ի սեպտեմբերի նկատմամբ դրամային հիփոթեքային վարկերն ավելացել են 9.9%-ով, իսկ արտարժութով վարկերը 0.6%-ով նվազել են։ Իսկ երբ ընդհանուր ցուցանիշն ենք համեմատում, ապա այս տարվա սեպտեմբերի վերջին գրանցված հիփոթեքային վարկերի ընդհանուր ծավալը (181 մլրդ դրամ) 4.1%-ով աճել է։

Ըստ ՀՀ ԿԲ տվյալների

Ի դեպ,  ՀՀ քաղաքացիները հիփոթեքային վարկեր են վերցնում մեծամասամբ անշարժ գույքի ձեռքբերման նպատակով, իսկ վերանորոգման և կառուցապատման նպատակով ձեռք բերվող վարկերի ծավալները փոքր են։

Բացի բանկերից, հիփոթեքային վարկեր տրամադրում են նաև վարկային կազմակերպությունները։ Այստեղ ծավալներն ավելի համեստ են։ Այս տարվա սեպտեմբերի վերջի դրությամբ վարկային կազմակերպությունների տրամադրած վարկերի ընդհանուր կազմում հիփոթեքային վարկերը կազմել են 8%-ը։ Ընդհանուր գումարը՝ մոտ 23 մլրդ դրամ է (13.1 մլրդ դրամը՝ ՀՀ դրամով, 9.8 մլրդ դրամն՝ արտարժույթով)։ Վարկային կազմակերպությունների դեպքում ևս վերջին 5 տարում հիփոթեքային վարկերի աճ է գրանցվել։ Համեմատության համար՝ 2012-ի հուլիսի դրությամբ դրանց ընդհանուր ծավալը կազմել է մոտ 16.5 մլրդ դրամ։

Հիփոթեքի տոկոսադրույքներն իրականում ավելի բարձր են, քան ներկայացնում է պաշտոնական վիճակագրությունը

Պաշտոնական վիճակագրությունից հետևում է, որ ֆինանսական շուկայում հիփոթեային վարկերն այսօր ֆիզիկական անձանց տրամադրվում են միջինում 12-14%-ով։ «Ազգային Հիփոթեքային Ընկերության» ներկայացրած տվյալներով, որոնք մշակվել են ՀՀ ԿԲ տվյալների հիման վրա, այս տարվա երկրորդ եռամսյակի դրությամբ հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքներն արտարժույթի դեպքում միջինում կազմել են 12.54%, իսկ դրամի դեպքում՝ 12.55%: Ընդ որում՝ նկատելի է, որ նախորդ տարի արձանագրված դրամով ու դոլարով վարկերի տոկոսադրույքների տարբերությունը զգալի կրճատվել է. արտարժույթովն ավելի բարձր տոկոսադրույքով էր տրվում։

Ըստ այդ վիճակագրության՝ այս տարի հիփոթեքային վարկերի միջին տոկոսադրույքները նվազել են։   

Բայց իրականում  այս տոկոսադրույքներն ավելի բարձր են լինում, երբ քաղաքացին հիփոթեքային վարկ ստանալիս գործ է ունենում տարբեր վճարների ու գործընթացների հետ։ Ըստ «Ակցեռն»-ի տնօրեն Հակոբ Բաղդասարյանի՝ որոշ դեպքերում դրանք շուրջ 20%-ի են հասնում։ Իսկ պաշտոնական վիճակագրությունը ներկայացնում է միայն անվանական տոկոսադրույքը։