Պաշտոնական տվյալներով՝ վերջին մեկ տարում անշարժ գույքի շուկան Հայաստանում ակտիվացել է, միաժամանակ որոշակի չափով էժանացել են տներն ու բնակարանները։ Մինչդեռ «Ակցեռն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Հակոբ Բաղդասարյանի խոսքով՝ գործնականում զգալի փոփոխություններ չկան ոչ գների մասով, ոչ էլ շուկայի ակտիվացման։ Հ. Բաղդասարյանն ասում է՝ անշարժ գույքի շուկայում էական փոփությունների համար պետք է էական փոփոխություններ լինեն տնտեսության մեջ, սակայն վերջին մեկ տարում լուրջ քայլեր ու ռեֆորմներ նա չի նկատել։ 

Շուկան՝ թվերով 

Ըստ Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի՝ 2017 թվականին Հայաստանում անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվել է 186.5 հազար գործարք, որից մոտ 52.3 հազարը օտարման գործարքներն են։ Մնացածը վարձակալություն, գրավադրում, ժառանգություն և այլն։   

Օտարման գործարքների թիվը 2016 թվականի համեմատ 11.8%-ով աճել է։ Օտարում ասելով՝ պետք է հասկանալ գույքի առուվաճառքը, նվիրատվությունն ու փոխանակումը։ Շուկայի միտումները պարզելու համար առավել կարևորվում է առուվաճառքը։ 

2017-ին Հայաստանում անշարժ գույքի 38.8 հազար առուվաճառք է իրականացվել, որը, ըստ մեր հաշվարկների, 2016-ի համեմատ աճել է 15%-ով։ 

Անշարժ գույքի շուկայի մասին վիճակագրական տվյալները բավականին շատ են։ Առանձնացրել ենք բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների ու անհատական տների (առանձնատների) առուվաճառքների վիճակագրությունը, քանի որ շուկայում գործարքների առյուծի բաժինը կապված է բնակֆոնդի հետ։ 

Այսպես, 2017 թվականին Հայաստանում վաճառվել-գնվել է  14.3 հազար բնակարան և 5 հազար առաձնատուն։ 2016 թվականի համեմատ բնակարանների առուվաճառքի թիվն աճել է 20.1%-ով, իսկ տներինը՝ 19.3%-ով։   

Հետաքրքիր է հատկապես բնակարանների առուվաճառքի վիճակագրությունը։ Նախ նշենք, որ գործարքների մեծ մասը՝  70.5%-ն, իրականացվել է Երևանում։ Գրանցված աճն էլ ապահովել է հիմնականում Երևանը։ 

Ըստ եռամսյակների` տվյալները ցույց են տալիս, որ ամենաէական աճը գրանցվել է չորրորդ եռամսյակում։  Ավելին, Երևանի մասով աչքի են ընկնում դեկտեմբերի տվյալները։ 2017 թվականի դեկտեմբերին Երևանում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների առուվաճառքի գործարքների քանակը, 2016-ի նույն ամսվա համեմատ, 50.4%-ով աճել է։

Եվ այս ամենի ֆոնին, ըստ Կադաստրի հաշվարկների, 2017-ին Երևանում բնակարանների շուկայական միջին գները, 1քմ մակերեսի հաշվարկով, նվազել են 3.5%-ով, իսկ մարզերում՝ 5%-ով։

2017-ին Երևանում վաճառված բնակարանների շուկայական միջինացված գները 1քմ մակերեսի հաշվարկով.

Անշարժ գույքի շուկայի ակտիվացման ու միաժամանակ գների նվազման մասին տվյալները հակասում են իրար, քանի որ, սովորաբար, երբ շուկայում գործարքների քանակն աճում է, գույքի գները բարձրանում են։ 

«Ակցեռն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Հակոբ Բաղդասարյանի խոսքով՝ վերջին մեկ տարում իրենց գործունեության ընթացքում չեն արձանագրել, որ շուկան տեսանելիորեն ակտիվացել է։ Բնակչության գնողունակության հետ կապված շոշոփելի և հետևանք առաջացնող փոփոխություններ ևս չեն նկատել։  

«Գների էական փոփոխություններ չկան։ Արմատական փոփոխությունների համար պետք է նույնպիսի փոփոխություններ լինեն տնտեսության մեջ։ Տնտեսությունը մեկ ամբողջական օրգանիզմ է։ Լուրջ քայլեր ու ռեֆորմներ չեն եղել վերջին մեկ տարում։ Իսկ ամենակարևորը` Հայաստանում բարենպաստ ներդրումային միջավայրի հարցը լուծված չէ։ Տեղաբնակների ներդրումները ևս կարևորում եմ։ Սակայն, հատկապես օտարերկրյա ներդրումներն են կարևոր, քանի որ խոսքը նաև մշակույթի ներդրման, մտածելակերպի, կարգուկանոնի, բիզնես գործելաոճի մասին է։ Այդպես մրցակցային էլեմենտներ են ստեղծվում։ Ամեն ինչի հիմքը մրցակցությունն է։ Ներդրումներն իրենց ազդեցությունը միշտ թողնում են անշարժ գույքի շուկայի վրա»,- «Հետք»-ի հետ զրույցում ասաց Հ. Բաղդասարյանը։ 

Ըստ նրա՝ բավարար քայլեր չեն արվում օտարերկրյա ներդրումներ ներգրավելու համար։ Արվող քայլերն էլ շոշափելի արդյունքներ չեն տալիս. «Իմ սուբյեկտիվ կարծիքն է, որ երկրի ներբյուջետային խնդիրները պետք է լուծվեն ոչ թե հարկահավաքությամբ և գիշեր-ցերեկ ստվերի դեմ պայքարելով, այլ՝ ձեռնարկատիրական գործունեությամբ զբաղվող ընկերությունների քանակի ավելացմամբ։ Երբ այդ քանակը կրկնապատկվի, եռապատկվի, ՀՆԱ-ն ավելանա նորմալ տեմպերով, ապա դա որակական աճ կլինի։ Միայն աշխատող մարդկանց քանակը պետք է աճի, որ դրական էֆեկտ տա։ Իսկ զուտ հարկահավաքությունը ճիշտ ճանապարհ չէ»։ 

Հարցին՝ ինչու՞ պաշտոնական վիճակագրությամբ երկրում արձանագրված ավելի քան 7,5% տնտեսական աճը չի ազդել շուկայի վրա, պատասխանում է . «Աճ կա, որն օգուտ չի տալիս, կենտրոնացված է։ Օրինակ՝ մի ձեռնարկությունում գրանցվել է 5%  աճ, և այդ փողը երկրից դուրս է եկել։ Եթե աճ կա, պետք է նվազագույն թոշակն ավելանա։ Պաշտոնական թվերով՝ միջին աշխատավարձը Հայաստանում 185 հազար դրամ է։ Միջազգային նորմերով, եթե միջին աշխատավարձը պաշտոնական 185  հազար դրամ է, ուրեմն նվազագույն թոշակի չափը պետք է լինի շուրջ 100 հազար դրամ։ Այսինքն՝ մեզ մոտ ինչ-որ բան այն չէ։ Ուրեմն աշխատավարձի հաշվարկների խնդիր կա»։ 

Հ. Բաղդասարյանը նկատում է, որ 2017-ի տարեվերջին բնակարանների առուվաճառքի թվի զգալի ավելացումը կապված է հիփոթեքային վարկի մարման համար վերադարձվող եկամտահարկի չափի սահմանափակմամբ։ 2015 թվականից «Եկամտային հարկի մասին» օրենքում կատարված փոփոխությամբ  նորակառույց և կառուցվող շենքերում բնակարան ձեռք բերելու նպատակով հիփոթեքային վարկ ստացած վարձու աշխատողներին հնարավորություն է տրված հետ ստանալ իրենց աշխատավարձից գանձվող եկամտային հարկը և այն ուղղել հիփոթեքային վարկի տոկոսագումարների մարմանը։ 

2017-ի նոյեմբերին Կառավարությունը որոշեց նոր նորմեր սահմանել։ Ըստ փոփոխության՝ սահմանափակվում են և բնակարանի գինը, և եկամտային հարկի չափը։ Եկամտային հարկը կվերադարձվի, եթե գնվող  բնակարանի արժեքը չի գերազանցում 55 մլն դրամի շեմը: Եվ երկրորդ սահմանափակումը՝ վերադարձվող  եկամ­տային հարկի գումարը յուրաքանչյուր եռամսյակի համար, անկախ վարկառուների (համավարկառուների) թվից, չի կարող գերա­զան­ցել 1.5 միլիոն դրամը։ Այսինքն՝ պետությունը ամսական վերադարձնելու է 500 հազար դրամ, մնացածը վարկառուն իր միջոցներով պետք է վճարի։ Նախագիծը ներկայացրել էր Ֆինանսների նախարարությունը՝ նշելով, որ այս ոլորտում սոցիալական բաղադրիչն ընդհանրապես չի գործում, իրավական այդ հնարավորությունից ավելի շատ օգտվում է այն խավը, որը սոցիալական խնդիր չի կարգավորում, այլ հերթական անշարժ գույքն է ձեռք բերում: 

Այս փոփոխությունները գործում են այս տարվա հունվարի մեկից։ Այդ իսկ պատճառով, ըստ Հ. Բաղդասարյանի, բնակչության մի մասը շտապել է մինչև փոփոխությունների ուժի մեջ մտնելը օգտվել նախկին պայմաններից, երբ նման սահմանափակում  չկար գնի ու եկամտային հարկի չափի մասով։ «Կառուցապատողներից ինֆորմացիա ունենք, որ դեկտեմբերին մեծ աշխուժություն է եղել։ Տարեվերջին շուկայում բնակարանների առուվաճառքի գործարքների թվի աճը ես, միանշանակ, կապում եմ դրա հետ»,- ասաց «Ակցեռն»-ի տնօրենը։ 

Ըստ նրա՝ 2017 թվականին տնտեսական գործընթացներում երկու փոփոխություններ եղան, որոնք հետագայում կարող են դրական ազդեցություն թողնել անշարժ գույքի շուկայի վրա։

«Ամենաէական փոփոխությունը 2016 թվականին բանկերի կապիտալի շոշափելի բարձրացումն էր, որը բանկերին ստիպեց 2017-ին վերանայել իրենց ռազմավարությունը՝ կապված տոկոսադրույքների հետ։ Որոշակի առումով նվազեցին տոկոսադրույքները, այդ թվում՝ հիփոթեքային վարկերինը։ Երկրորդը ավանդների տոկոսադրույքների նվազումն է։ Մի քանի տարի առաջ հնարավոր էր մինչև 12%-ով ավանդ ներդնել, իսկ անշարժ գույքի վարձակալությունից տարեկան շահութաբերությունը 3-4% էր կազմում։ Այսինքն՝ իմաստազրկվում էր գույքի մեջ ներդրում անելը։ Ձգտում էին այդ գումարները բանկերում դնել։ Հիմա այդ տարբերությունը մի փոքր նվազել է։ Դա կարող է բերել անշարժ գույքի շուկայում գումարների ներդրման և տնտեսության աշխուժացման։  Առաջին հայացքից թվում է, թե հասարակությունը պետք է օգտվի ավանդներից բարձր տոկոսադրույքներից, բայց պետք է ամեն ինչ ամբողջականության մեջ նայել»,- նշեց Հ. Բաղդասարյանը։ 

Անդրադառնալով Կառավարության հետ աշխատանքներին, «Ակցեռն»-ի տնօրենը նշում է, որ հաճախ են Կառավարությանը ներկայացնում իրենց առաջարկները անշարժ գույքի շուկայի վերաբերյալ։ Արձագանքները չեն ուշանում, սակայն խնդիրները լուծում չեն ստանում։ «Տեխնիկական մասով գոհ ենք, օպերատիվ են արձագանքում, բայց կազմում աշխատող կադրերի փորձառությունն է բացակայում։ Իսկ կառավարությունը լուրջ արդյունքներ կարող է  տալ, երբ այդ թիմը համապատասխանի իր գիտելիքներով։ Այս առումով լուրջ բացթողում եմ նկատում։ Երբ որ ինստիտուտը ավարտում ես, դու դեռ իրավաբան չես։ Այդ երիտասարդները, որոնք խառնում են դա, բարձր ամբիցիաներ ունեն և գործարար աշխարհի մասին իրենց ինֆորմացիաները ոչ օբյեկտիվ են։ Հաճախ կառավարությունում սխալ են ներկայացնում խնդրի էությունը։ Այդտեղ կտրվում է կապը գործարարների ու կառավարության միջև։ Կան օգնականներ, որ փայլուն գիտելիքների տեր են, անուններ էլ կարող եմ նշել, նման մարդիկ էլ կան։ Բայց շղթան կտրվում է, երբ ավելի ցածր պաշտոնների մարդականց են հասնում հարցերը։ Մենք չենք կարող բոլոր հարցերով լինել վարչապետի և գլխավոր խորհրդականի մոտ, շփվում ենք ավելի ցածր պաշտոնի մասնագետների հետ։ Մնացած օղակներն էլ պետք է ավելի որակով աշխատեն, կադրերի լուրջ խնդիրներ կան»,- նկատում է Հ. Բաղդասարյանը։ 

Անշարժ գույքի շուկայի զարգացման խոչընդոտներից մեկն, ըստ նրա, շարունակում են մնալ բանկերի առաջարկած հիփոթեքային բարձր տոկոսադրույքները։ Ասում է՝ բանկերը պայմանները մեղմում են միայն այն ժամանակ, երբ իրենց մոտ ֆինանսների իրացվելիության խնդիր է առաջանում։ «Դա բիզնեսային մտածելակեչպ չէ։ Մեծ պլան կարծես դրած չունենան իրենց առաջ։ Հիփոթեքային շուկայում արմատական փոփոխություններ չկան։ Ճիշտ է 1-2%-ով իջել են, բայց հիփոթեքային շուկայի տոկոսադրույքները պետք է 3-5%-ի սահմաններում լինեն։ Բայց այսօր կրկնակի են։ Զարգացած երկրներում դրանք 1-2% են»,- ասում է «Ակցեռն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Հակոբ Բաղդասարյանը։