Սեդա Հերգնյան

Նախորդ հրապարակումներում ներկայացրել ենք Կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի ներկայացրած վերջին ցուցանիշները` Հայաստանի մարզերի և Երևան քաղաքի տների ու բնակարաննների գների վերաբերյալ։

Կադաստրի կոմիտեն ցուցանիշները ներկայացնում է ՀՀ դրամով։ Ու արդեն երկար ժամանակահատված է, առնվազն՝ երկու տարի, Հայաստանում տների ու բնակարանների գները, պաշտոնական վիճակագրությամբ, կամ ընդհանրապես չեն փոխվում, կամ չնչին փոփոխություններ են կրում։ Դա այն դեպքում, երբ երկրում տնտեսական մի շարք փոփոխություններ են տեղի ունեցել և շարունակվում են ունենալ՝ դրամի արժեզրկում, գնողունակության անկում, առևտրաշրջանառության անկում, արտագաղթի ցուցանիշների փոփոխություններ, տրանֆերտների նվազում և այլն։

Օրինակ, այս տարվա մայիսի վիճակագրության մեջ նշվում է, որ Երևանում բնակարանների առուվաճառքի գործարքների քանակը 2014 թվականի մայիսի համեմատ նվազել է 25,6%-ով: Այսինքն՝ նախորդ տարվա համեմատ գործարքների քանակի կտրուկ անկման դեպքում անգամ գները նույնն են մնացել։ Իրականում այստեղ հաշվարկների մեթոդաբանության խնդիր կա, որի մասին կխոսենք հոդվածի վերջում։

Մինչ այդ նշենք, որ Հայաստանում տուն և բնակարան վաճառողները իրենց հաշվարկները կատարում են եթե ոչ միշտ, ապա մեծամասամբ, դոլարով։

Հիմա ենթադրենք, թե Կադաստրի ներկայացրած ցուցանիշները՝ դրամով արտահայտված, արտացոլում են ամբողջական իրականությունը։ Փորձենք հասկանալ, թե այդ նույն ցուցանիշները ինչպես են փոփոխվել դոլարի դեպքում։

«Հետքը» կադաստրի տրամադրած՝ դրամով արտահայտված ցուցանիշների հիման վրա հաշվարկել է, թե այդ ցուցանիշներն ինչպես են փոփոխվել դոլարի վերածելիս։ Դոլարի փոխարժեքի համար հիմք ենք ընդունել նշված ամիսների միջին փոխարժեքները, որոնք ներկայացրել է ՀՀ ԿԲ-ն.

2014 թ. մայիս՝  1 ԱՄՆ դոլար= 413,32 ՀՀ դրամ

2015  թ. մայիս՝ 1 ԱՄՆ դոլար= 480,25  ՀՀ դրամ

Ստացվում է, որ այս տարվա մայիսին նախորդ տարվա մայիսի համեմատ ՀՀ դրամն ԱՄՆ դոլարի նկատմամբ արժեզրկվել է 13,9%-ով, ինչը չէր կարող չազդել տների ու բնակարանների գների վրա։

Այսպիսով, ստորև գտնվող աղյուսակով ներկայացնում ենք այս տարվա և 2014-ի մայիս ամիսներին Երևանում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների 1 քմ-ի միջին գները ՀՀ դրամով, որոնք ըստ կադաստրի՝ ձևավորվել են առուվաճառքների (պայմանագրային) գների և առաջարկվող գների վերլուծության արդյունքում։ Եվ դրան կցել ենք նույն գները՝ դոլարային արտահայտությամբ, ըստ վերը նշված փոխարժեքների։

Այստեղից արդեն հստակ երևում է, որ իրականում Երևանում բնակարանների գներն այս տարվա մայիսին նախորդ տարվա մայիսի նկատմամբ նվազել են։ Քանի որ դրամ-դոլար փոխարժեքի «ցնցումները» սկսվեցին 2014-ի դեկտեմբերին, հետևաբար դրանից հետո բոլոր ամիսներին էլ գների նվազում է գրանցվել դրամի արժեզրկման հետևանքով՝ չնայած այն բանին, որ հիմա այն համեմատաբար կայուն է։ Իսկ կադաստրի ցուցանիշները չեն արտացոլում այդ փոփոխությունները։

Ստորև գտնվող երկրորդ աղյուսակով ներկայացնում ենք Երևանում անհատական տների գների փոփոխությունները։ Դրամով ներկայացրած ցուցանիշները Կադաստրինն են (շինության 250 մք և տնամերձի 400 մք միջին մակերեսներով), որոնց հիման վրա հաշվարկել ենք տների գները՝ դոլարային արտահայտությամբ։

Այստեղ ևս էժանացումն ակնհայտ է։ Նույն պատկերն է նաև մարզերում տների և բնակարանների գների դեպքում։ Դրանք ևս նվազել են դրամի արժեզրկմանը զուգահեռ։

 Ինչպես նշեցինք վերևում, կադաստրի հաշվարկներում չեն արտացոլվում մեր նշած փոփոխությունները, քանի որ այստեղ մեթոդաբանության խնդիր կա։ Ասվածով չենք պնդում, թե Կադաստրի կոմիտեն քողարկում է գների իրական պատկերը։ Ամենևին։ Հնարավոր է, որ դրամով իսկապես գները չեն փոխվել և ըստ իրենց մեթոդաբանության՝ չկա տեղաշարժ։ Բայց այդ մեթոդանությունը թույլ չի տալիս հասկանալ իրական պատկերը։

«Հետքի» հետ զրույցում Հայաստանի անշարժ գույքի բորսայի տնօրեն Արտյոմ Պրիբիլսկին նշեց, որ իրենց դիտարկումներով ևս՝ վերջին մեկ տարում Հայաստանում տների և բնակարանների գները նվազել են։ Թե քանի տոկոսով, նա չնշեց։   

Ա.  Պրիբիլսկին համաձայն է, որ կադաստրի հաշվարկներով ոչ մի փոփոխություն չի արձանագրվել, քանի որ ցուցանիշները հաշվարկվում են դրամով, իսկ եթե հաշվարկվեին դոլարով, ապա փոփոխություններն ակնհայտ կլինեին։ Ըստ նրա՝ դոլարով հաշվարկներն անհրաժեշտ են, քանի որ Հայաստանում տների ու բնակարանների գներ սահմանելիս առաջնորդվում են դոլարի փոխարժեքով։

Գնանկման պատճառներն ակնհայտ են՝ առաջին հերթին դրամի արժեզրկումը, երկրից արտագաղթողների թվի ավելացումը, մարդկանց գնողունակության անկումը, որն ատահայտվում է առևտրաշրջանառության նվազմամբ և այլն։