Ա․Դ․ Սախարովի անվան մարդու իրավունքների պաշտպանության հայկական կենտրոն» հասարակական կազմակերպությունը ՀՀ ԿԱ անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտե է ներկայացրել իր մտահոգությունները Կոմիտեի կողմից մշակված և շրջանառության մեջ դրված «Անշարժ գույքի հարկման նպատակով շուկայական գնահատման կարգը սահմանելու մասին» ՀՀ օրենքի նախագծի (այսուհետ՝ նախագիծ) վերաբերյալ։

Ինչպես ներկայացվում է սույն նախագծի ընդունմամբ Հայաստանի Հանրապետությունում կներդրվի անշարժ գույքի միասնական գնահատման և միասնական հարկման համակարգը, և անշարժ գույքի հարկով հարկման բազա կհամարվի անշարժ գույքի հարկման օբյեկտի շուկայական արժեքը կամ անշարժ գույքի հարկման օբյեկտի շուկայական արժեքին մոտարկված արժեքը: Նախագծի հիմնավորմամբ նշվում է, որ անշարժ գույքի կադաստրային արժեքները չեն արտացոլում ներկայիս անշարժ գույքի շուկայի իրական պատկերը, և դրանք խիստ տարբերվում են համապատասխան շուկայական արժեքներից: Սույն օրենքի նախագիծն ընդունելու և ուժի մեջ մտնելու օրվանից ուժը կորցրած է ճանաչվելու Հայաստանի Հանրապետության 2016 թվականի հոկտեմբերի 4-ի ՀՕ-165-Ն հարկային օրենսգրքի 11-րդ բաժնի 1-ին հավելվածը: Իսկ ամփոփաթերթում նշված է, որ սույն նախագծի ընդունումը Հայաստանի Հանրապետության պետական և տեղական ինքնակառավարման մարմինների բյուջեներում առաջացնելու է եկամուտների ավելացում:

Կարծում ենք, որ սույն փոփոխությունները միանշանակ բերելու են գույքահարկի չափի անհամեմատ բարձրացման, անկանոն և անկառավարելի գնաճի, միանշանակ փոփոխվելու են ապրանքների և ծառայությունների գները, ինչպես նաև հանգեցնելու է կոռուպցիոն նոր սխեմայի ձևավորման։ Հետաքրքիրն այն է, որ սույն նախագծի դրական կողմ նշվում է միայն, որ ավելանալու են տեղական ինքնակառավարման մարմինների եկամուտները, սակայն անդրադարձ չի արվում ամենակարևոր հարցերին՝

- իսկ շարքային քաղաքացիների, հասարակության առավել խոցելի խմբի անձանց եկամուտներին ի՞նչ է սպասվում,

- արդյո՞ք նրանց եկամուտները բավարար են լինելու իրենց գույքի համար վճարել շուկայական գնով որոշված գույքահարկի գումարի չափը,

- արդյո՞ք սրանով չի նվազելու շարքային քաղաքացու եկամուտները և չի հանգեցնելու մի ստվար զանգվածի ուղղակի աղքատացման,

- մինչև ֆինանսական ավելորդ և անհամաչափ բեռ դնելով շարքային քաղաքացու վրա, նախագծի հեղինակն արդյո՞ք նախօրոք սույն նախագծի ազդեցության գնահատում և նախագծի ընդունման արդյունքում հնարավոր փոփոխությունների ամբողջ ծավալով վերլուծություն իրականացրել է, թե՞ ոչ, թե միայն առաջնային գնահատվել են տեղական ինքնակառավարման մարմինների եկամուտները և սահմանափակվել դրանով,

- ի՞նչ ժամանակահատվածի և ի՞նչ պարբերականությամբ են վերանայվելու անշարժ գույքի հարկման օբյեկտի շուկայական արժեքը և ինչպե՞ս է վերահսկվելու մասնավոր շուկան։

Փաստորեն մի քանի ներկա և նախկին պաշտոնյաների ու օլիգարխներին պատժելու համար, տուժելու է Հայաստանի բնակչության ճնշող մեծամասնությունը, ովքեր իրենց բնակարանները ձեռք են բերել և ժառանգել են տարիներ առաջ, կամ դրանք կառուցվել են դեռևս խորհրդային ժամականերում։ Այդ նախագծի ընդունման արդյունքում կանգնելու են ֆինանսական լուրջ խնդիրների և իրենց սեփականությունը կորցնելու վտանգի առաջ, իսկ արդյունքում՝ վերը նշված սուբյեկտները չեն հայտնվելու խոշորացույցի տակ։

Ավելին, հարկ է նկատել, որ թե՛ սույն նախագծում, թե՛ հիմնավորումներում ներկայացված չեն հատկապես հասարակության և պետության կարիքների համար սեփականության օտարման գոտիներում գտնվող ֆիզիկական և իրավաբանական անձանց սեփականության իրավունքով պատկանող գույքերի գնահատման և փոխհատուցման մեխանիզմներն ու առանձնահատկությունները։

Ինչպես «Հասարակության և պետության կարիքների համար սեփականության օտարման մասին» ՀՀ օրենքի (ՀՕ-185-Ն) 11-րդ հոդվածում է ամրագրված՝

«(1) Օտարվող սեփականության դիմաց սեփականատիրոջը վճարվում է համարժեք փոխհատուցում: Համարժեք է համարվում օտարվող գույքի շուկայական արժեքից տասնհինգ տոկոս ավելի գումարը:

(2)Օտարվող սեփականության շուկայական արժեքը բաց և մրցակցային շուկայում սեփականություն հանդիսացող գույքի վաճառողի և գնորդի գիտակցաբար, արդարացի առևտրի պայմանների պահպանմամբ և օրինական գործողությունների արդյունքում ձևավորվող, գույքի վաճառքի առավել հավանական գինն է: Եթե օտարվող սեփականության համար առկա չէ համապատասխան բաց և մրցակցային շուկա, ապա սեփականության շուկայական արժեքը որոշվում է այնպիսի հաշվարկման մեթոդով, որն արդարացի կհամարի դատարանը:

(3) Անշարժ գույքի կամ անշարժ գույքի նկատմամբ գույքային իրավունքների շուկայական արժեքի գնահատումն իրականացվում է «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքով սահմանված կարգով․․․

(5) Սեփականության օտարման հետ կապված օտարվող սեփականության սեփականատիրոջ համար պետական կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից այդ կապակցությամբ առաջացող ֆինանսական պարտավորությունները (հարկեր, տուրքեր, պարտադիր վճարներ) հատուցում է ձեռքբերողը:

(6) Օտարվող սեփականության նկատմամբ գույքային իրավունքներ ունեցողներին փոխհատուցումը տրվում է օտարվող սեփականության դիմաց տրվող փոխհատուցման գումարից»։

Իսկ «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի (ՀՕ-189-Ն) 8-րդ հոդվածի համաձայն անշարժ գույքի գնահատման պարտադիր դեպքերն են՝

1) պետական կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի օտարման դեպքերում, բացառությամբ պետական գույքի մասնավորեցման և պետական կամ համայնքային հողերի օտարման դեպքերի.

2) անշարժ գույքը պետության կամ համայնքների կարիքների համար ձեռք բերելու (վերցնելու) դեպքերում.

3) անշարժ գույքն իրավաբանական անձի կանոնադրական կապիտալում կամ հիմնադրամներում ներդնելու դեպքերում.

4) անշարժ գույքի բռնագանձման հետևանքով իրացման դեպքերում.

5) Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված այլ դեպքերում։

Որպեսզի մեր մտահոգությունը պատկերավոր լինի, ապա ներկայացնում ենք մեկ օրինակ՝ եթե գույքի սեփականատերը կառուցապատողի հետ գալիս է համաձայնության իր ունեցած քառակուսի մետրին համապատասխան տեղում կառուցվող բնակելի շենքից բնակարան կամ հասարակական նշանակության տարածք ձեռք բերելու համար, ապա ինչպե՞ս և ի՞նչ բանաձևով է գնահատվելու սույն սեփականատիրոջ օտարվող գույքը, հետագայում կառուցապատողի կողմից հատկացվող տարածքը կամ բնակարանը, և ո՞ր շուկայական արժեքն է գործելու։ Փաստորեն ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքով երաշխավորված պայմանագրի ազատությունը սահմանափակվելու է, եթե գործող օրենսգրքով քաղաքացիները և իրավաբանական անձինք ազատ են պայմանագիր կնքելիս, իսկ պայմանագրի կատարումը վճարվում է կողմերի համաձայնությամբ սահմանված գնով, ապա սույն օրենքի ընդունմամբ դա չի գործելու:

Մեր կարծիքով, նման իրավահարաբերություններում անշարժ գույքի հարկման նպատակով ձևավորված շուկայական գնահատման արդյունքը (արժեքը) չպետք է տարածվի և չպետք է գործի դրվի գործարքների և «Հասարակության և պետության կարիքների համար սեփականության օտարման մասին» ՀՀ օրենքի (ՀՕ-185-Ն) կիրառման ժամանակ, քանի որ այդ պարագայում տուժելու է շարքային քաղաքացին։

Մյուս օրինակը՝ եթե խարխուլ կամ ամխիթար տունը և/կամ առանձնատունը գտնվում է օտարման գոտում, անկախ նրանից թե որ գոտում է այն գտնվում (1-ին, թե 6-րդ), ապա ենթադրվում է, որ գնահատվելու է շուկայականից ցածր, իսկ կառուցապատողի կողմից կառուցվող նորակառույց շենքի բնակարանի գինն ունենալու է շուկայականից բարձր արժեք, առաջացած տարբերությունը ո՞վ է վճարելու կամ ի՞նչ բանաձև է կիրառվելու։ Բնականաբար, այստեղ գործի կդրվի կոռուպցիոն հնարք, ինչպես անել, որպեսզի երկու կողմն էլ «շահեն» կամ «շահի» մեկը, քանի ո՞ր հասկանալի չէ, թե սույն դեպքում որ կողմի ներկայացված շուկայական արժեքն է գերակա լինելու համապատասխան գործարք կնքելու համար։ Անշուշտ, յուրաքանչյուր կողմն ունի իր անձնական շահը։ Պետական լիազոր մարմինն ինչպե՞ս և ի՞նչ զսպման մեխանիզմներ է կիրառելու, որպեսզի չարաշահումներ չթույլատրվեն կառուցապատողների կողմից։

Բացի այդ, Երևանի Կոնդ թաղամասում և Սարի թաղում, որտեղ խարխուլ տների հարևանությամբ կան նաև նորակառույց և բարվոք առանձնատներ, որոնք անհատույց սեփականաշնորհվել են Երևանի քաղաքապետի որոշումներով, ենթադրվում է, որ սույն նորամուծության արդյունքում, օտարման ժամանակ այդ գույքերի սեփականատերերը կանգնելու են փաստի առաջ, անհնար է դառնալու նրանց գույքը միասնական գնահատել, ինչպես դա արվելու է նույն տարածքում գտնվող խարխուլ կամ այլ տների համար։ Փորձը ցույց է տալիս, որ միշտ շահում է կառուցապատողը, որի նկատմամբ որևէ պետական վերահսկողության լծակ գոյություն չունի, Երևանի քաղաքապետարանը երբևէ, որև կառուցապատողի անգործության և թերի աշխատանքի համար չի կրել և չի կրում պատասխանատվություն։

Հետևաբար, մի շարք հարցեր են առաջանում՝

- ովքե՞ր են գնահատելու այդ անշարժ գույքը և հողամասը, կամ հաշվարկելու համարժեք փոխհատուցման գումարի չափը, որը տրամադրվելու է այն սեփականատերերին, որոնք ոչ իրենց կամքով են օտարելու իրենց գույքը,

- արդյո՞ք «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքը (ՀՕ-189-Ն) շարունակելու է գործել նույն բովանդակությամբ, եթե այո, ապա ինչու՞ նախագիծը փաթեթային տեսքով չի ներկայացվել։ Ի դեպ, «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքը (ՀՕ-189-Ն) 2-րդ հոդվածով՝ սույն օրենքը չի տարածվում Հայաստանի Հանրապետության անշարժ գույքի կադաստր վարող լիազոր պետական մարմնի կողմից անշարժ գույքի կադաստրային գնահատությունների իրականացման վրա,

- պատասխանատվության ինչպիսի՞ մեխանիզմներ են նախատեսվելու ֆիզիկական և իրավաբանական անձանց համար (թե՛ շարքային քաղաքացու, թե՛ գնահատում իրականացնող անձի, և թե՛ պետական լիազոր մարմնի համար),

- եթե շարքային քաղաքացին ի վիճակի չլինի վճարել իր գույքահարկը, ապա ինչ է ստացվելու, բռնագանձումը տարածվելու է նրա միակ բնակարանի նկատմամբ, և ի՞նչ․․․ նպատակը՝ ՀՀ քաղաքացիներին անօթևան դարձնելն է, որտեղ է այստեղ Ձեր կողմից մեջբերված «արդարության սկզբունքի ամրապնդում, հարկային բեռի արդարացի եւ հավասարաչափ բաշխում՝ առանց նվազ ապահով հարկ վճարողների հարկային բեռի ավելացման» սկզբունքը։

Լիազոր մարմնի կողմից ներկայացված նախագիծն ու հիմնավորները շարադրված են տեսականորեն, սակայն գործնականում, մեր ներկա իրականության մեջ, այն բոլորովին այլ տեսք է ունենալու։ Եթե միջազգային կամ այլ պետության փորձն եք ուսումնասիրել, ապա խնդրում ենք ներկայացնել թե ի՞նչ միջազգային փորձ եք ուսումնասիրել կամ ո՞ր պետության, միայն թե ամբողջ ծավալով կներկայացնեք մեր պետության և այդ պետության նմանությունները /համեմատական վերլուծությունը/, հուսամ Մերձբալթյան, Սկանդինավյան կամ Եվրոպական զարգացած այլ երկրների փորձը չէ, քանի որ ՀՀ միջին վիճակագրական քաղաքացին ոչ մի ձևով չի տեղավորվում նրանց փորձի մեջ։

Այսպիսով, եթե հետագայում կադաստրային գնահատման բանաձևն ու նպատակն այլևս կորցնելու են իրենց ուժը, ապա կադաստրի կողմից մշակված նախագիծն ու հիմնավորումները չեն տալիս մեր կողմից բարձրացված խնդիրների լուծման պատասխանները։

Հետևաբար, ներկայացնելով մեր մտահոգությունները ակնկալում ենք կադաստրից ստանալ մեր կողմից բարձրացված հարցերի առարկայական քննարկման արդյունքները։ Հնարավորության դեպքում առաջարկում ենք կազմակերպել հանրային լայն քննարկումներ կամ նեղ աշխատանքային հանդիպումներ շահագրգիռ հասարակության ներկայացուցիչներիս հետ։

Լևոն Ներսիսյան

«Ա․Դ․Սախարովի անվան մարդու իրավունքների պաշտպանության հայկական կենտրոն» ՀԿ գործադիր տնօրեն