Սարհատ Պետրոսյան
Ճարտարապետ-քաղաքային պլանավորող, ուրբանլաբի հիմնադիր

Տնտեսական ակտիվության վերջին շրջանի՝ առաջին հայացքից դրական միտումները, տարբեր բնագավառների ներկայացուցչիների կողմից արժանանում է տարբեր գնահատականների։ Հատկապես շինարարության բնագավառում մոտ 15% աճը, որը երկնիշ տնտեսական աճի մոտ 1/10-րդ մասն է կազում (0.9%), կարծես թե խորքային վերլուծության չի ենթարկվում։ 

Արդեն մի քանի տարի պետական կապիտալ ծախսերի թերկատարման մեղավորությունն անընդհատ դրվում է շինարարական կազմակերպությունների վրա և ոչ երբեք հանրային (պետական, համայնքային ինչպես նաև այլ հիմնադրամների) գնման գործընթացների ու հատկապես նախագծային փուլերում ընդգրկված դերակատարների ուսերին։ Այս մասով այդպես էլ չհաջողվեց գնումների համակարգում կայացնել ամբողջական ու բազմակողմանի տեխնիկական առաջադրանքի, նախագծային բազմագիտակարգ և ինտեգրված գործընթացի, նախահաշվային, հատկապես ծավալաթերթերի ճկուն բայց մանրամասն ու պատշաճ որակ ստանալու համար կառուցակարգերը, և մենք շարունակում ենք կառուցել թանկ ու հիմնականում անորակ։

Պետական ու համայնքային շինարարական նախագծերն իրենց մարտահրավերներով հանդերձ, լինելով ընդհանուրի ավելի քան 30%-ը, չեն հանդիսանում մտահոգության հիմնական առարկան, քանի որ մասնավորի միջոցով ու վերջին մի քանի տարիներին թափ հավաքող բազմաթիվ բազմաբնակարան շենքերի և առանձնացված բնակելի համալիրների (gated community) քանակական աճն ավելի լուրջ ռիսկեր է պարունակում այսօր։ 

Սեպտեմբեր ամսվա տվյալներով Երևանի քաղաքապետարանը հայտարարել է, որ  Երևանում կառուցվում են 300 բազմաբնակարան շենքեր։ Համաձայն Երևանի քաղաքապետարանի կայքի՝ 2018-2021 թվականների ընթացքում տրվել է ավելի քան 10’000 շինարարության թույլտվություն, որից միայն 2’000-ի համար են տրվել ավարտական ակտեր։ Այսինքն կառուցվող շենքերի թիվն իրականում շատ ավելին է քան նշված 300-ը։

Այս քանակությամբ կառուցապատում մասնավորի կողմից, և առհասարակ անշարժ գույքի շուկայի ֆենոմենալ ակտիվացումը՝ հատկապես հետպատերազմական այս ծանր օրերին, բնականաբար, շատերի համար անհասկանալի է։ Գնալով ակտիվացող ու թանկացող անշարժ գույքի շուկան, կարծում եմ, ունի մի քանի պատճառներ. 

1. Արցախից (շուրջ 30 հազար) և սահմանամերձ տարածքներից երևանյան (մոտ 1 ժամ հեռավորությամբ շառավղով) ագլոմերացիա տեղափոխված՝ Հայաստանի բնակչության մոտ 1%-ի չափով ավելացած մեր հայրենակիցների կարիքների բավարարումը, 
2. ռուս-ուկրաինական պատերազմի արդյունքում ժամանակավորապես Հայաստանը կեցավայր ընտրած հայերն ու այլազգիները (մոտ 100 հազար, այսինքն Հայաստանի բնակչության մոտ 3%-ի չափով), որոնք և՛ ձեռք են բերում գույք, և՛ ազդում վարձակալական շուկայի ակտիվության վրա, որն էլ իր հերթին ազդում է անշարժ գույքի ձեռքբերման շուկայի պահանջարկի վրա, 
3. նույն պատճառով ակտիվության ինչպես նաև բանկային համակարգում պետական վերահսկողության ինչ-որ տեղ անհասկանալի մեծացման արդյունքում խնայողություններն անշարժ գույքի վերածելու հանրային ցանկությունը,
4. պետական մակարդակով ու բյուջեի միջոցներով կառուցապատողից անշարժ գույքի ձեռք բերման դեպքում քաղաքացու վճարած եկամտային հարկի վերադարձի քաղաքականությունը։ 

Եթե առաջին երեք դեպքերի համար պետությունը գրեթե անելիք չունի, բացի այդ զարգացումները կանոնակարգելն ու երկրի տարածքում համաչափ բաշխելը, ապա վերջինի մասով կան էական անելիքներ ու խնդիրը խորապես հասկանալու անհրաժեշտություն։ 

Նախ հասկանանք եկամտային հարկի վերադարձի վերաբերյալ նախաձեռնության նախապատմությունը։ 2015 թվականին դա նախաձեռնելով պետությունը նպատակ ուներ հարկման դաշտ բերել ստվերային համարվող շինարարության բնագավառը, ինչպես նաև ակտիվացնել 2008 թվականի տնտեսական ճգնաժամի արդյունքում գահավիժած բնակարանաշինությունը։ Կար նաև կարծիք, որ դա նպատակ ուներ իրացնել օլիգարխների չիրացված անշարժ գույքը, բայց սա կարելի է համարել ընդդիմադիր մամուլի մանիպուլացիաներից մեկը, չնայած և կարող է ունենալ որոշակի հիմքեր։ Այս հնարավորությունից առաջին օգտվողները բանկային համակարգին կամ պետական կառավարման մարմիններին մոտիկ կանգնած, առանց այն էլ ֆինանսական խնդիրներ չունեցող, անձնինք էին։ 2017 թվականին նախաձեռնությունը ստացավ որոշակի սոցիալական բնույթ, երբ այն սկսեց տարածվել 55 մլն դրամը չգերազանցող անշարժ գույքերի վրա, և ավելի դյուրինացվեց առանձնատների համար փոխհատուցում ստանալու գործընթացը։

2018 թվականի քաղաքական փոփոխություններից հետո, երբ Երևանում և առհասարակ ամենուր որոշակի առումով անհասկանալի իրողություններ էին, էականորեն հեշտացվեցին շինարարական թույլտվությունների ստացումը, ինչպես նաև Երևանի քաղաքապետարանում ու պետական կառավարման մակարդակում տասնամյակներ ի վեր տիրող քաղաքային պլանավորման դիլետանտզիմի արդյունքում սկսեցին թույլատրել բոլորին ու ամենուր բազմաբնակարան շենքեր և որոշ դեպքերում թաղամասեր կառուցել։ 

Ինչպես մի անգամ նշեցի մի հանդիպման ժամանակ, և դա վերահնչեցվեց ամենաբարձր մակարդակով. «կոռուպցիան հանելով տեղը որևէ նոր բան չդրվեց»։ Իհարկե, ներկա տենդենցները, ինչպես նաև տարբեր հետազոտություններից դատելով կոնկրետ քաղաքաշինության բնագավառում կարծես թե չկան կոռուպցիայի մասով էական փոփոխություններ (տես Թրանսփարենսի Ինթերնեշնլ հակակոռուպցիոն կենտրոնի և ուրբանլաբի 2022 թվականի համապատասխան զեկույցը), սակայն խմբային շահերի ու պոպուլիզմի արդյունքում տրամադրվել է գրեթե եռապատիկ անգամ ավելի շատ շինարարական թույլտվություններ, որոնցում ինչպես արդեն նշեցինք, շատ են բազմաբնակարան բնակելի շենքերը։ Եթե մինչև 2021 թվականը Երևանի քաղաքապետարանի և պետական կառավարման տարբեր մարմինների կողմից կարծես թե փորձ էր արվում դիմագրավել որոշ նախագծերի, ապա Երևանի քաղաքապետի վերջին փոփոխությունից հետո այն չնչին զսպիչ ազդակները ևս վերացվել են ու կարծես թե կարելի է կառուցել ինչ ուզել, որտեղ ուզել։

Ավելի ուշ, աճող վիճակագրական թվերը արբեցրեցին բոլորին, ենթադրաբար նաև որոշում կայացնողներին, ովքեր՝ ըստ օդում կախված լուրերի, հանդիսացան նույն ինդուստրիայի շահառուներ։ Դրա առաջին դրսևորումներից էր օրինակ հարևանների կողմից բողոքարկման արդյունքում դատական ճանապարհով բողոքարկումների միջոցով դադարեցվող շինարարական աշխատանքների օրենսդրական կարգավորումը մեղմացվումը՝ ի շահ կառուցապատողների։ Հիշեցնենք, որ դատական ճանապարհով բողոքարկումների միջոցով դադարեցվող շինարարական աշխատանքների գործիքը որոշակի հնարավորություն էր մեր քաղաքացիների համար տարիներով իրենց անմիջական միջավայրում իրականացվող փոփոխությունների դեպքում, որը որպես կանոն տեղի էր ունենում խորհրդային տարիներին ձևավորված բնակելի բակերի կամ կանաչ տարածքների հաշվին, դատական բողոքարկման ճանապարհով մեղմել անկուշտ կառուցապատողների ախորժակը։ Լինելով միակ գործիքակազմերից մեկը, որը հնարավորություն էր տալիս արդեն ձևավորված քաղաքային միաջավայրերում պատշաճ քաղաքային պլանավորման փաստաթղթերի (գլխավոր հատակագիծ և/կամ գոտևորման նախագծերի) բացակայության պայմաններում պաշտպանել բակային տարածքները երեխաների համար կամ երբեմն նույնիսկ բնակելի սենյակների բնական լուսավորությունը։ 

2021 թվականին որոշվեց փուլային եղանակով որոշակի գոտիներում սահմանափակումներ մտցնելը և եկամտային հարկի վերադարձի հնարավորությունը ժամանակի ընթացքում դեպի Երևանի արվարձաններ փոխադրելը։ Ցավոք, դա ևս լուծում չէ, ավելին՝ այն նոր մարտահրավեր է Երևանի շրջակա բնակավայրերի համար։ Արդեն կարող ենք նկատել եկամտային հարկի վերադարձով քաղաքային տիպի բազմահարկ կառուցապատումներ Երևանի շրջակայքի ցածրահարկ գյուղական բնակավայրերում՝ Զովունիում, Քանաքեռավանում, Արգավանդում և այլուր՝ առանց պատշաճ քաղաքային պլանավորման։ Այսպիսով, եկամտային հարկի վերադարձի հնարավորության շրջանակում նոր բազմաբնակարան շենքերի կառուցման «տենդը» շարունակվում է պրոգրեսիվ աճել՝ ավելի լայն աշխարհագրությամբ։

Համաձայն ֆինանսների նախարարի՝ վերջերս հնչեցրած թվերի, 2015-2017 թվականներին ծրագրի շահառու է եղել տարեկան շուրջ 800 մարդ, 2018-2019 թվականներին շահառուների տարեկան քանակը աճել է, կազմելով` 2’000, իսկ 2021-ին այն արդեն կազմել է 20’000։ Դրամային արտահայտությամբ պետական բյուջեից վերադարձվող գումարը 2021-ին կազմել է շուրջ 23 մլրդ դրամ, իսկ այս տարի, եթե պահպանվի նախորդ երեք եռամսյակների տեմպերը (չնայած իրականում այն պետք է աճի), ապա կկազմի մոտ 36 մլրդ դրամ, այսինքն մոտ 90 մլն դոլար։ Եթե մենք դիտարկենք, որ այս «անտոկոս հիպոթեքային վարկը» մեր քսան հազարից ավելի հայրենակիցները ստացել են են միջինը 15 տարով, ապա մենք վերջին 4 տարիների ընթացքում կուտակել ենք մոտ 1,35 մլդ դոլարի պետական պարտք։ 

Այս նախաձեռնության վերաբերյալ բազմաթիվ քննարկումներ են եղել, և շատ բացառիկ դեպքերում բաց և հանրային կերպով հնչել քննադատություններ։ Դրանցից մեկն ինքս եմ հայտնել կառավարության հերթական նիստի ընթացքում՝ ենթադարաբար 2019 թվականի ամռանը։ Բնականաբար, հաճելի հայտարարություն չէ ժողովրդի համար, և հատկապես  գործող ճարտարապետի, ով պետք է ակնկալեր, որ կառուցապատողներն ապագա  պոտենցիալ պատվիրատուներ են։ 

Առաջին հայացքից բնականաբար հարց է առաջանում մեկ տարվա եկամտային հարկի վերադարձի գումարը (մոտ 90 մլն դոլար), որը մեր ողջ սահմանների ամրակայման բյուջեն կարող է համարվել կամ ապահովել պետական կառավարման համակարգի պարգևավճարները, ծախսելու խնդիրն ինչո՞ւմն է, հատկապես, երբ մոտ քսան հազար ընտանիք տուն է ձեռք բերում։

Պետք է արձանագրել նաև, որ 1990 թվականին Հայաստանի բնակչությունը կազմել է մոտ 3,6 մլն մարդ, իսկ այժմ այն մոտ 2,7 մլն է։ 1990 թվականին Երևանում բնակվում էր 1,2 մլն բնակիչ, իսկ 2021-ին՝ 1,08 մլն։ Այսինքն չկա բնակելի ֆոնդի կարիք, բայց մենք սուբսիդավորում ենք Երևանում և ագլորմերացիայում նոր բնակելի տների կառուցումը, որոնք հիմա կազմում են մոտ 20’000, այսինքն` ավելի քան 80 հազար նոր բնակչի համար տներ։ Այն դեպքում, երբ մենք ունենք մոտ 900’000 բնակչի համար չբնակեցված տներ՝ ժառանգած խորհրդային տարիներից։ 

Եվ պատկերացրեք, որ մենք սա իրականացնում ենք մի պայմաններում, երբ չունենք պատշաճ քաղաքային պլանավորման (հիմա՝ քաղաքաշինական) փաստաթղթեր ու կարգավորումներ։ Ունենք խայտառակ կոռուպցիա այդ բնագավառում, և գրեթե բացակայող քաղաքային կառավարում։ Մենք Դալմայի այգիների, Կոմիտասի ու Արշակունյաց պողոտաների նախկին արդյունաբերական տարածքների, Դավիթաշենի ու Ավանի չկառուցապատված տարածքներում կառուցում ենք Հայաստանի երրորդ քաղաք Վանաձորի բնակչության չափով բնակելի ֆոնդ։ Դրան եթե գումարենք նաև հանրային տրանսպորտի բարեփոխման անկարողությունն ու առհասարակ տրանսպորտի անհավանական սխալ կազմակերպման իրավիճակը, երբ գրեթե եռապատկվել են  ավտոմեքենաների քանակը, պատկերացրեք այս գործընթացի ռիսկերը։

Շարունակելով նույն տրամաբանական ընթացքը. միջազգային պրակտիկայում, եթե առկա լինի ֆիզիկական հնարավորություն ենթակառուցվածքների կառուցման և զարգացման համար, ապա այն ընդհանրացված կերպով արժենում է կառուցպատման արեքի մոտ 30%-ը։ Սա նշանակում է, որ մենք 1,35 մլրդ դոլար պարտքին պետք է գումարենք ևս 400 մլն դոլար, առաջիկա տասնամյակում նոր ենթակառուցվածքների (ճանապարհ, տրանսպորտ, ենթակայններ և այլն) կառուցման համար։ Կրկնում եմ՝ եթե հնարավոր լինի կառուցել ենթակառուցվածքներ, քանի որ նշված տարածքներում գրեթե չկան նման հնարավորություններ։ Դրա վառ ապացույցն է Դալմայի տարածքում նոր կառուցված շենքերի համար բնական գազի հզորությունների բացակայության մասին խոսակցությունները, որոնք էական վնաս են հասցնում կառուցապատողներին, իսկ ավելի երկարաժամկետ կտրվածքով՝ ապագա բնակիչներին։

Այս ծրագրի շահառուների թվում կան մարդիկ, ովքեր գնում են իրենց առաջին բնակարանը՝ լինելով միջին եկամտի տեր ընտանիքներից, բայց կան դեպքեր, երբ այս հնարավորությունից օգտվելով այլ անձանց անվանմբ, մարդիկ ձեռք են բերում 2-րդ կամ 3-րդ անշարժ գույքը։ Վերջիններս ձեռք են բերում Ծաղկաձորում կամ Դիլիջանում իրենց ամառանոցները կամ apart բնակարանները՝ չլուծելով որևէ հանրային կամ սոցիալական խնդիր։ Ավելին, առանց այն էլ Ծաղկաձորի ու Դիլիջանի հրաշագեղ կենսապատկերների՝ տարիներով կատարված աղավաղումները, գնալով ավելի անդառնալի են դառնում դրանց ավելացված արժեքն ու առհասարակ գրավչությունը քաղաքային շատ խոշոր կառուցապատումների պատճառով։ Եվ կրկին առանց պատշաճ քաղաքային պլանավորման, ինչպես Երևանի շրջակա բնակավայրերում՝ Զովունիում, Քանաքեռավանում, Արգավանդում, Փարաքարում, Պտղինում և այլուր։

Ու այս ամենն իրականացվում է ի հեճուկս՝ տարիներով բարձրաձայնվող երկրի համաչափ զարգացման գաղափարների... 

Այսինքն, մենք այս՝ մոտ 2 մլրդ դոլար արժեցող հաշվելի, և շատ ավելի շատ՝ անհաշվելի վնասի հետ, մեր միջին խավին տեղափոխում ենք իբրև սեյսմիկ առումով ոչ խոցելի շենքեր։ Ցածր եկամուտ ունեցող ու խոցելի խմբերին թողնելով կամ տեղափոխելով խորհրդային տարիներին թե՛ սեյսմիկ առումով խոցելի, թե՛ վատ կառավարման արդյունքում բարոյապես մաշված շենքեր։ Եվ ո՞վ է վճարելու ցածր եկամուտներ ունեցող մեր քաղաքացաիներն բնակելի ֆոդնի խնդիրները լուծելու համար. բնականաբար նույն միջին խավը՝ ապագայում իր վճարվելիք հարկերով։ Այսինքն նույն միջին խավը եռակի անգամ ավելի թանկ վճարելով այսօր լուծում է իր սեփական տուն ունենալու խնդիրը։ Խուսափելով գնահատական տալ կառուցվող տների թե՛ ճարտարապետական, թե՛ շինարարարական, թե՛ տեխնիկական որակների մասով, պետք է փաստել, որ այդ մասով էլ առկա են լուրջ խնդիրներ։

 Այսպիսով, հարկատուների համար մոտ 3 մլրդ դոլար արժեցող այս «շինարարական փուչիկը», որը կազմում է մեր վերջին 30 տարիների արտաքին պարտքի մոտ 1/3-ը, իրապես վիճելի է և երկարաժամկետ կտրված՝ չհիմնավորված։ Կարճաժամկետ կտրվածքով էլ կարող են կարծիք հայտնել տնտեսական ոլորտի փորձագետները, օրինակ՝ եթե մենք տարեկան 90 մլն դոլարով աջակցեինք արտահանմանը միտված ոլորտներին՝ գյուղատնտեսությանը, տեղեկատվական տեխնոլոգիաներին, զբոսաշրջությանը կամ արդյունաբերությանը, ապա ինչպի՞սի տնտեսական արդյունք կունենայինք։ 

Ելնելով այս մտահոգությունից, կարծում եմ՝ օր առաջ պետք է դադարեցնել եկամտային հարկի վերադարձով շինարարության խթանման այս նախաձեռնությունն ու սկսել մտածել թե ինչպես ենք զարգացնում ենթակառուցվածքները՝ հավասարապես ողջ երկրում, և  ինչպես ենք լուծում խորհրդային տարիներին ժառանգված շենքերի խնդիրը, որտեղ ապրում է մեր երկրի բնակչության մեծ մասը։