Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում 2022 թվականին կտրուկ աճեցին վարձակալության գները՝ պայմանավորված ռուս-ուկրաինական պատերազմից հետո Հայաստան ռուսների ներհոսքով։ Այժմ, ինչպես փաստում են գործակալները, վարձակալության գները նվազման միտում ունեն։ Սակայն, անշարժ գույքի առուվաճառքի շուկայում միտումը հակառակն է՝ տների, բնակարանների ու հողի արժեքը շարունակում է բարձրանալ։ 2023-ին գնանկում չի ակնկալվում։ 

Առուվաճառքի գործարքների թիվը հունվար-փետրվարին նվազել է, սակայն գործակալների խոսքով՝ շուկան ակտիվ է

Կադաստարի կոմիտեի տվյալներով՝ 2023 թվականի հունվարին Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում գրանցվել է անշարժ գույքի առուվաճառքի 3021 գործարք, որը նախորդ տարվա նույն ամսվա համեմատ նվազել է 289-ով կամ 8.7%-ով։ Անշարժ գույքի առուվաճառքի թիվը կրճատվել է նաև փետրվարին. գրանցվել է 3606 գործարք, որը նախորդ տարվա փետրվարի համեմատ նվազել է 324-ով կամ 8.2%-ով։

2023 թվականի փետրվարին Երևանում 655 բնակարան է վաճառվել: Նախորդ տարվա հունվարի համեմատ այն նվազել է 22.3%-ով: 

«Սիլվեր ՌԵԱ» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովը  համոզված է, որ առաջիկա ամիսներին աճ է գրանցվելու, քանի որ ներկայում մի շարք գործարքներ դեռևս նոտարական հաստատում չեն ստացել, և ստանալուց հետո դրանք արդեն կներառվեն ապագա ամիսների վիճակագրության մեջ: Ըստ նրա՝ շուկան ակտիվ վիճակում է։ Հատկապես նորակառույց շենքերի բնակարանները մայրաքաղաքում բավականին արագ են վաճառվում։ Գներն էլ շարունակում են բարձրանալ։ 

«Վերջին 4-5 տարիներին անշարժ գույքի գները Հայաստանում տարեկան կայուն 7-10%-ով բարձրացել են: Դա նորմալ է»,- ասում է նա:

Այս պահին անշարժ  գույքի շուկան ակտիվ են պահում ինչպես եկամտային հարկի վերադարձի օրենքը, այնպես էլ՝ շուկայի եկամտաբերությունը, վարձակալության բարձր գները և այլն: 

Գործակալները նկատում են, որ արժույթի անկայուն վարքագծից հետո շատերը այժմ ձգտում են իրենց խնայողությունները անշարժ գույքի վերածել: Նրանց մի մասը հետագայում այդ տունը, բնակարանը կամ հողատարածքը վարձակալության է հանձնում: 

 «Շուկայում այս պահին 10-12% եկամտաբերություն կա: Դա ավելի բարձր է, քան ավանդների տոկոսադրույքները: Դրամ-դոլար արժութային շուկայում եղած անորոշությունը մարդկանց ստիպում է  այլ ելքեր գտնել»,- նշում է Հարությունովը: 

Ինչ վերաբերում է եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրին, ապա այն շարունակում է շուկայի հիմնական շարժիչ ուժը մնալ: 2015 թվականից գործող ծրագրի համաձայն՝ եկամտային հարկ վճարող քաղաքացուն հնարավորություն է տրվում վերադարձնել եկամտային հարկն ու այն ուղղել կառուցապատողից գնվող բնակարանի հիպոթեքային վարկի տոկոսագումարները մարելուն։

Ըստ նոր սահմանափակումների՝ ծրագիրը 2022 թվականից մինչև 2025 թվականը աստիճանաբար կդադարեցվի Երևանում կառուցվող շենքերի դեպքում, սկզբում այն կսահմանափակվի Կենտրոն և Արաբկիր վարչական շրջանների համար։ 2025 թվականից հետո կգործի միայն մարզերում: Հետևաբար, քաղաքացիները շտապում են օգտվել այս ծրագրից։

«Հիմա Նորակառույց շենքերի բնակարանների մոտ 90%-ը վաճառվում է այս ծրագրի միջոցով: Քիչ են կանխիկ կամ այլ ծրագրերով գնում»,- նկատում է Անդրանիկ Հարությունովը: 

«Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության գործակալ Տիգրան Նալբանդյանը առուվաճառքի ոլորտում որոշակի պասիվացում է նկատում այս տարվա սկզբում. «Ճիշտ է ՝ շուկան կանգնած չէ, հիմա էլ ակտիվ է, գործարքներ տեղի ունենում են, բայց նախորդ տարվա այս ժամանակահատվածում շուկան ավելի ակտիվ էր»։ Գների աճի այն տեմպը, որը գրանցվեց 2022 թվականին, այս տարվա սկզբում, ըստ նրա, չի պահպանվել։ 

«Միևնույն ժամանակ, վաճառվող անշարժ գույքի գներն առաջիկայում նվազելու հավանականություն և հիմքեր չունեն»,- նշում է Տիգրան Նալբանդյանը։

 Կենտրոն, Արաբկիր, Դավթաշեն. «ամենաթանկ» վարչական շրջանները

Կադաստրի տվյալներով՝ այս տարվա փետրվարին, նախորդ տարվա փետրվարի համեմատ, Երևանում բնակարանները թանկացել են 11.2%-ով, իսկ նախորդ ամսվա՝ 2023-ի հունվարի համեմատ մնացել են գրեթե նույն մակարդակում (աճը՝ 0.7%): 

Ցավոք, Կադաստրի վիճակագրության մեջ չեն առանձնացվում նորակառույց շենքերը, որից կարելի էր հասկանալ, թե նորակառույցները որքանով են ազդում գների ընդհանուր բարձրացման վրա և ինչ տեսակարար կշիռ ունեն գործարքներում: Սակայն, անշարժ գույքի գործակալները փաստում են, որ գների բարձրացման վրա դրանք շարունակում են էական ազդեցություն թողնել:

Երևանում ամենաթանկ բնակարանները Կենտրոն, Արաբկիր և Դավթաշեն վարչական շրջաններում են։ Կադաստրային տվյալները ցույց են տալիս, որ Կենտրոնի  «ամենաթանկ» հատվածում՝ փոքր Կենտրոնում (Գոտի 1), բնակարանների 1 քմ-ի միջին գինը փետրվարին 1 մլն դրամ է կազմել։ Այդ ամսվա միջին փոխարժեքով դա կազմում է 2500 ԱՄՆ դոլար։ Ըստ գոտիականության՝ գները տարբեր են։ 

Այս ինֆոգրաֆիկայում Երևանում փետրվարին վաճառված բնակարանների գներն են՝ ըստ վարչական շրջանների։ Կադաստրի կոմիտեն տվյալները ներկայացրել է ինչպես միջինացված ցուցանիշով, այնպես էլ՝ ըստ գոտիականության։

*Կադաստրի տվյալներում Նորք-Մարաշ վարչական շրջանի տվյալներն առանձնացված չեն, քանի որ այս շրջանում բազմաբնակարան շենքերի ու գործարքների քանակը բավարար չի եղել վերլուծություններ կատարելու համար։

Վարձակալության գները նվազման միտում ունեն, սակայն չեն վերադառնա մինչև 2022 թվականը եղած մակարդակին

Հայաստանում անշարժ գույքի վարձակալության շուկան մեծ մասամբ ստվերում է։ Սակավ դեպքերում են վարձակալն ու գույքի սեփականատերը վարձակալության հանձնելուց առաջ պայմանագիր կնքում։ Հետևաբար, Կադաստարի կոմիտեի տվյալները վարձակալության շուկայի վերաբերյալ իրականությունը չեն արտացոլում։ 

Վարձակալության գները կտրուկ բարձրացան 2022 թվականին՝ պայմանավորված Հայաստան տեղափոխված ռուսաստանցիների ստեղծած պահանջարկով։ Ի դեպ, այդ պահանջարկը միայն վարձակալության շուկայում գրանցվեց, բաց ոչ՝ առուվաճառքի, քանի որ ռուսաստանցիների շատ քիչ մասը նախընտրեց անշարժ գույք գնել Հայաստանում։ 

«Սիլվեր ՌԵԱ» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովը, վերլուծելով գործակալության տվյալները, նշում է, որ վարձակալության  գները նվազման միտում ունեն: Սակայն, դրանք չեն վերադարձել նախկին մակարդակին։ Նման ակնկալիք էլ չկա, քանի որ, չնայած այս պահին պահանջարկի որոշակի անկում կա վարձակալության շուկայում, ի տարբերություն, օրինակ, նախորդ տարվա մարտ-ապրիլ ամիսների, սակայն անշարժ գույքի սեփականատերերից ոչ բոլորն են «շտապում» նվազեցնել գները։ 

«Նախորդ տարվա սկզբին բնակարանների ու տների գները կրկնակի և երբմեն էլ՝ ավելի շատ բարձրացան: Հիմա նվազման միտում կա: Օրինակ՝ եթե նախորդ տարվա մարտին գները բարձրացան 100%-ով, ապա այս տարվա սկզբում, այդ բարձրացածի համեմատ, մինչև 40%-ով նվազել են, սակայն չեն վերադարձել 2021 թվականի մակարդակին»,- ասում է անշարժ գույքի գործակալը:

«Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության գործակալ Տիգրան Նալբանդյանը ևս վարձակալության շուկայում որոշակի գնանկում է նկատել։ «Վարձակալության շուկայում պահանաջարկը մոտ երկու անգամ նվազել է։ Ռուսաստանցիների մի մասը, որոնք մեծ պահանջարկ էին ստեղծել նախորդ տարվա սկզբում, հիմա երկրից գնացել են ու նրանց վարձակալած տներն ազատվել են»,- ասում է նա։ 

Նա նույնպես նշում է, որ մինչև 30-40% նվազում կա որոշ տեղերում, սակայն 2021 թվականին եղած մակարդակին վերադառնալու կամ ավելի նվազելու հավանականությունն այս պահին փոքր է: 

լուսանկարը՝ «Հետք»-ի