Դանիել Վարդանյանը 2020թ. սեպտեմբերին Երևանի Ուլնեցի 58/20 հասցեում գտնվող «Երևանն ափի մեջ» նախագծի շենքերից մեկում բնակարան է գնել: Քանի որ շենքը դեռ կառուցման փուլում էր, վաճառող ընկերության և Դ. Վարդանյանի միջև կնքվել է բնակարանի գնման իրավունքի պայմանագիր: Շինաշխատանքներն ավարտվել են, սակայն արդեն մեկ տարուց ավելի է՝ քաղաքացին չի կարողանում ստանալ իր բնակարանը: Նա դատարանով է ակնկալում բնակարանի հանձնումը եւ ուշացրած օրերի համար հատուցում է պահանջում: 

«Բեյսիք Ինվեսթմենթ Ընդ Դիվելոփմենթ» ՍՊԸ-ի և Դանիել Վարդանյանի միջև կնքված պայմանագրի համաձայն՝ Դ. Վարդանյանը գնել է 68,3քմ բնակարանի գնման իրավունք, որի արժեքը եղել է 33 մլն 282 հազ. դրամ: Գնորդը պարտավորվել է վճարել փուլային տարբերակով՝ մաս-մաս: Կից ժամակացույցի համաձայն՝ կատարվել են պարբերական վճարումներ, որոնց հանրագումարը վերջին վճարումից հետո կազմել է մոտ 29 մլն 652 հազ. դրամ:

Պայմանագրով նախատեսված է, որ յուրաքանչյուր վճարման օրվա դրությամբ վճարման ենթակա գումարը ինքնաբերաբար, առանց պայմանագրում առանձին փոփոխություն կատարելու ենթակա է վերահաշվարկի՝ հիմք ընդունելով պայմանագրի կնքման պահին և վճարման օրվա դրությամբ Կենտրոնական բանկի սահմանած ԱՄՆ դոլարի փոխարժեքի դրական և բացասական տարբերությունը։ Պայմանագրի կնքման պահին կողմերը պայմանավորվել են, որ բնակարանի 1 քմ արժեքը հաշվեն 1000 ԱՄՆ դոլարին համարժեք դրամ: Այդ ժամանակ 1 դոլարի փոխարժեքը հավասար է եղել 487,29 դրամի։

Կողմերի միջև կնքված պայմանագրով նախատեսվել է նաև, որ ընկերությունը պարտավոր է մինչև 2022թ․ օգոստոսի  22-ը ապահովել շենքի, բնակարանի վերջնական շինարարության և կառուցապատման ավարտը և շենքի շինարարության, շահագործման ավարտական ակտերը և այլ անհրաժեշտ փաստաթղթերը գրանցել պատկան մարմիններում: Ուշացում նախատեսվել է մինչև 6 ամիս:

Մինչև 2024թ․ մարտի 18-ը ընկերության համասեփականատերերից է եղել Պետական եկամուտների կոմիտեի նախագահի նախկին տեղակալ Արմեն Սաքապետոյանը։ Նա ընկերության համասեփականատեր էր դարձել 2022թ․ ապրիլին։ Այժմ ընկերության սեփականատերերը երեքն են՝ «Բեյսիք Ինվեսթմենթ Ընդ Դիվելոփմենթ» ՍՊԸ-ն, Արտակ Անդրեասյանն ու Գևորգ Սողոյանը։ Երեք սեփականատերերն ունեն հավասար մասնաբաժիններ։

Ընկերության կանոնադրական կապիտալը 430 մլն 200 հազ․ դրամ է։ «Բեյսիք Ինվեսթմենթ Ընդ Դիվելոփմենթ» ՍՊԸ-ի իրավանախորդը եղել է «Բեյսիք Ինվեսթմենթ Ընդ Դիվելոփմենթ» ՓԲԸ-ն։

«Բեյսիք Ինվեսթմենթ Ընդ Դիվելոփմենթ» ՓԲԸ-ն հիմնվել է 2019թ. փետրվարին: Ընկերության 33.3%-ը պատկանում է Պետական եկամուտների կոմիտեի նախագահի նախկին տեղակալ Արմեն Սաքապետոյանին: Ընկերությունն իրականացնում է բնակելի, հասարակական և արտադրական շենքերի շինարարություն:

Գլխավոր դատախազության ապօրինի ծագում ունեցող գույքի բռնագանձման գործերով վարչությունում Արմեն Սաքապետոյանի ու ընտանիքի անդամների գույքի վերաբերյալ ուսումնասիրություն է իրականացվել, կազմվել է ամփոփագիր: 1 մլրդ 60 մլն 114 հազ. դրամի չափով արգելանք է դրվել Արմեն Սաքապետոյանին պատկանող գույքի վրա, այդ թվում՝ իր մասնակցությամբ մի քանի ընկերությունների։

2022թ. ընկերության և Դանիել Վարդանյանի միջև նոտարական կարգով կնքվել է պայմանագիր, որով Դանիել Վարդանյանի որդուն՝ Լևոն Վարդանյանին է անցել գույքի գնման իրավունքի 1/2 բաժնեմասը: Վարդանյանները պնդում են, որ պատշաճ կատարել են պայմանագրով սահմանված վճարման պարտավորությունները, և 2023թ․ մարտի 10-ի դրությամբ գումարն ամբողջությամբ վճարված է եղել։

Վճարումից 3 օր անց Վարդանյանները դիմել են «Բեյսիք Ինվեսթմենթ Ընդ Դիվելոփմենթ» ՍՊԸ-ի ներկայացուցիչներին՝ հայտնելով, որ վճարման պարտականությունն ամբողջությամբ կատարված է, հետևաբար պետք է նախատեսված 20-օրյա ժամկետում կազմակերպել գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտի կնքումը: Սակայն, ինչպես պնդում է Լևոն Վարդանյանը, ընկերությունը մինչ օրս հրաժարվում է իրենց հանձնել գույքը և կնքել սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտը՝ պահանջելով գումարներ, որոնք Վարդանյանների համար ընդունելի չեն։

Մասնավորապես, Լևոն Վարդանյանի փոխանցմամբ, քանի որ բնակարանը ձեռք է բերել մասնակի վճարումներով, 40%-ը վճարել է երեք ամիսը մեկ, 60%-ն էլ պետք է վճարեր վերջում։ 

«Պայմանագրով նախատեսված է, որ  ամեն վճարման օրը վճարվելիք գումարի վերահաշվարկ է արվում՝ ըստ Կենտրոնական բանկի սահմանած փոխարժեքի։ Երբ եկավ 60%-ը վճարելու պահը, դոլարի կուրսը պայմանագրում գրված 487-ից իջել էր 390 դրամ։ Ուստի, ըստ վերահաշվարկի, 19.5մլն դրամի փոխարեն ստացվում էր մոտավոր 16մլն դրամ։ Ամեն ինչ օրենքով ու ժամկետների մեջ վճարել եմ։ Ամեն կերպ փորձել եմ լեզու գտնել նրանց հետ: Նույնիսկ արդեն զանգերիս չէին պատասխանում ու իրենք էին հորդորում գնալ դատարան: 8 ամիս սպասելուց հետո ես դիմեցի դատարան»,-ասում է Լևոն Վարդանյանը:

Բացի բնակարանը, Լևոնը կառուցապատողից պահանջում է նաև բնակարանի հանձնման ուշացած օրերի հաշվարկով փոխհատուցում: Հաշվարկել են, որ պայմանագրով սահմանված կետանցի օրից՝ 2023թ․ փետրվարի 22-ից մինչև վաճառքի գնի վերջին մասի փոխանցումը, հաշվարկված տույժի գումարը 2023թ. սեպտեմբերի 28-ի դրությամբ կազմել է մոտ 6 մլն 176 հազ. դրամ:  

Նշված օրը Դանիել և Լևոն Վարդանյանները հայցադիմում են ներկայացրել Երևան քաղաքի ընդհանուր իրավասության քաղաքացիական դատարան՝ ընդդեմ «Բեյսիք Ինվեսթմենթ Ընդ Դիվելոփմենթ» ՍՊԸ-ի՝ պահանջելով, որ վերջինս իրենց հետ կնքի անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցման ակտը: Բացի այդ, ճանաչի իրենց սեփականության իրավունքը գնված անշարժ գույքի նկատմամբ եւ վճարի 6 մլն 176 հազ. դրամ՝ որպես պարտավորության խախտման հետևանքով հաշվեգրված տույժի գումար:

Դատարանը հայցի ապահովման միջոց է կիրառել՝ արգելելով «Բեյսիք Ինվեսթմենթ Ընդ Դիվելոփմենթ» ՍՊԸ-ին լուծել 2020թ. կնքված գույք գնելու իրավունքի առուվաճառքի պայմանագիրը: Ընկերությանն արգելվել է այդ բնակարանի օտարմանն ուղղված որևէ գործարք կնքել: Դատարանը նաև արգելանք է դրել ընկերության գույքի վրա՝ 6 մլն 176 հազ. դրամի չափով:

Սակայն, Վարդանյանները պարզել են, որ դրված արգելանքը չի խանգարել Կադաստրի կոմիտեում գույքի հետ կապված գործողություններ իրականացնելուն: Մասնավորապես, 2024թ. մայիսի 24-ին «Բեյսիք Ինվեսթմենթ Ընդ Դիվելոփմենթ» ՍՊԸ-ին տրամադրվել է սեփականության իրավունքի վկայական, որով փոխվել է Վարդանյանների գնած բնակարանի հասցեն, կադաստրային ծածկագիրը և մակերեսը։ Ըստ Լևոն Վարդանյանի՝ այդ վկայականում որևէ նշում չի եղել, որ իրենք ունեն գնման իրավունք, այսինքն՝ ամբողջությամբ ներկայացվել է որպես այլոց իրավունքներով չծանրաբեռնված ազատ բնակարան:

Դանիել և Լևոն Վարդանյանները բողոք են ներկայացրել Կադաստրի կոմիտե, խնդրել են անվավեր ճանաչել ընկերության անվամբ տրված սեփականության իրավունքի գրանցումը, քանի որ իրենք այդ գույքի նկատմամբ ունեն բնակարանի գնման իրավունք, որը կադաստրում արդեն գրանցված է: Պարզվել է, որ Կ. Ուլնեցու փողոց 58/20 շենքի նկատմամբ կատարվել է գույքի բաժանում և ներկայացվել է ավարտված շինության չափագրություն, որի հիման վրա կատարվել է 68.6 քմ մակերեսով բնակարանի իրավունքի պետական գրանցում ըստ սեփականատիրոջ (կառուցապատող) կողմից ներկայացված չափագրության փաթեթի։ 

Կադաստրի կոմիտեից հայտնել են, որ դատարանի սահմանած հայցի ապահովման միջոցը խոչընդոտ չէր կառուցապատողի սեփականության իրավունքի պետական գրանցմանը, հետևապես կառուցապատող «Բեյսիք Ինվեսթմենթ Ընդ Դիվելոփմենթ» ՍՊԸ-ի անվամբ 2024թ. մայիսի 24-ին կատարված սեփականության իրավունքի պետական գրանցումն անվավեր ճանաչելու համար որևէ իրավական հիմք առկա չէ: Կադաստրից հայտնել են նաև, որ առանց կառուցապատողի սեփականության իրավունքի պետական գրանցման կառուցվող բազմաբնակարան կամ ստորաբաժանված շենքից անշարժ գույք կամ բնակելի տուն գնելու իրավունք ունեցող սուբյեկտի (իրավատիրոջ) հետ հնարավոր չէ կնքել փոխանցման ակտ:

Պայքարից հետո Կադաստրում վերահաստատվել է Դանիել և Լևոն Վարդանյանների գնման իրավունքը, որն արտացոլվել է միասնական տեղեկանքում:

Լ. Վարդանյանը հանցագործության մասին հաղորդում է ներկայացրել Գլխավոր դատախազ Աննա Վարդապետյանին: Նա հայտնել է, որ «Բեյսիք Ինվեսթմենթ ընդ դիվելոփմենթ» ՍՊԸ-ի ներկայացուցիչը կեղծ տվյալներ է ներկայացրել պետական մարմին, որի արդյունքում Լևոն և Դանիել Վարդանյանների բնակարանը, ստանալով նոր չափագրման տվյալներով նոր հատակագիծ և նոր հասցե, դուրս է եկել իրենց գույքային ֆոնդից և անցել է ընկերության սեփականությանը։

Լ. Վարդանյանը նշել է նաև, որ կեղծիքի հետևանքով իրենք կորցրել են գույքային իրավունքները, որի արժեքը, փորձագիտական եզրակացությամբ, գնահատվել է շուրջ 58 մլն 164 հազ. դրամ։ 

«Նման պաշտոնական կեղծիքով ուրիշի գույքին տիրանալու փաստը վկայում է նաև, որ ի սկզբանե «Բեյսիք Ինվեսթմենթ ընդ դիվելոփմենթ» ՍՊԸ-ն հետապնդել է խաբեությամբ գույքին տիրանալու նպատակ, վերցրել է Լևոն և Դանիել Վարդանյաններից 29․622․423 դրամ գումար, որից հետո գույքը դարձրել է իր սեփականությունը՝ նրանց զրկելով գույքից»,-գրված է հանցագործության մասին հաղորդման մեջ։

Հաղորդումը փոխանցվել է Քննչական կոմիտեի Արաբկիրի քննչական բաժին: Սակայն քրեական վարույթ հարուցելը մերժվել է: Քննիչը պատճառաբանել է, որ խաբեություն տեղի չի ունեցել: Կողմերն անձամբ են ստորագրել գույքի գնման իրավունքի պայմանագիրը, հետևաբար իրենց ռիսկով ձեռք են բերել պարտավորություններ, մտել են քաղաքացիաիրավական հարաբերությունների մեջ և նախատեսված ցանկալի արդյունքի չհասնելու դեպքում զրկված չեն իրենց ենթադրյալ խախտված իրավունքները վերականգնել քաղաքացիաիրավական կարգով:

«Պետությունը պարտավոր չէ քաղաքացիների գույքային և այլ իրավունքների վերականգնումը դիտել հանրային շահի տիրույթում և հանրային միջոցներ ծախսելով՝ իրականացնել նշված մասնավոր շահերով քրեաիրավական պաշտպանություն»,-նշված է քննիչ Դ. Գևորգյանի որոշման մեջ: 

Լևոն Վարդանյանն այս տարվա մայիս ամսից բնակվում է նոր գնած բնակարանում, թեև սեփականության իրավունքի վկայական չունի: Ասում է՝ իրենց նկատմամբ կամայականությունները շարունակվում են: «Վեոլիա ջուր» ընկերությունից եկել են, ըստ Լևոնի, ջրաչափը հանել են, իսկ ջուրն՝ անջատել: Ջրանջատման փաստը հաստատում են նաև կառուցապատող ընկերությունից:

«Մենք դիմում էինք տվել, որ դատական վեճ կա, ոչինչ չձեռնարկեն: Սակայն, կառուցապատողն իր սեփականության թուղթն օգտագործելով՝ կարողացել է անվանափոխել, հետո էլ՝ ջուրն անջատել տալ»,-ասում է Լ. Վարդանյանը և հավելում, որ ջուր մատակարարող ընկերությունն ապօրինաբար է ջուրն անջատել՝ դատական վեճի պայմաններում նման իրավունք չուներ:

«Բեյսիք Ինվեսթմենթ ընդ դիվելոփմենթ» ՍՊԸ-ի շահերը պաշտպանող փաստաբան Արմեն Հարությունյանը «Հետքին» փոխանցեց, որ կառուցապատող ընկերությունը որևէ շահագրգռվածություն և ցանկություն չունի Վարդանյանների հետ խնդիր ունենալու: Նշեց, որ դատական գործընթացը նրանք են սկսել, այլ բնակիչների հետ ընկերությունը խնդիրներ չի ունեցել: Ավելին, նույնիսկ անհամաձայնությունների պայմաններում պատրաստ են եղել լուծման արդյունավետ տարբերակ քննարկել, սակայն Վարդանյանները նախընտրել են հարցի լուծման դատական ճանապարհը: 

Լևոն Վարդանյանը հերքում է՝ նշելով, որ 8 ամիս սպասել է և վատ վերաբերմունքի է արժանացել կառուցապատողի կողմից։ Ասել են, որ գումարները պետք է վճարի ու վերջ, ուստի միակ ելքը մնացել է դատական պաշտպանությունը: Լևոնի խոսքով՝ մյուս գնորդների հետ էլ հիմնականում պայմանավորվածություններ են ձեռք բերվել այն բանից հետո, երբ կառուցապատողի դեմ դատական գործընթաց  է սկսել:

Արմեն Հարությունյանն ասում է, որ եթե Վարդանյանները «զղջացել» են և չեն ցանկանում այդ բնակարանը գնել, կառուցապատողը պատրաստ է ամբողջ գումարը վերադարձնել, այդ թվում՝ տույժը: Իրենք չեն ցանկանում, որ որևէ մեկը բնակարանը ստիպված գնի:

Ընկերության ներկայացուցչի խոսքով, հիմնական տարաձայնությունը, որ ծագում է բնակարանի գնորդների հետ, վերահաշվարկն է՝ պայմանավորված դոլարի փոխարժեքի տատանումներով:

«Դոլարի փոխարժեքի տատանման խնդիրը միայն մեզ մոտ  չէ, բոլոր կառուցապատողների մոտ կա: Սա խորքային խնդիր է»,-ասում է Ա. Հարությունյանը՝ հավելելով, որ իրենք ցանկանում են ծագած տարաձայնությունները հարթել, սակայն իրենց պահանջները հիմնված են պայմանագրի վրա:

Ինչ վերաբերում է կառուցապատողի՝ Վարդանյանների բնակարանի սեփականատեր դառնալու հանգամանքին, Արմեն Հարությունյանն ասում է, որ որևէ բան չի փոխվել: Բոլոր կառուցապատողները համարվում են գույքի սեփականատերեր մինչև այն փոխանցման ակտով հանձնվում է գնորդին: Իսկ կադաստրային ծածկագրի փոփոխությունը պայմանավորված է բնակարաններին տրվող հասցեների հանգամանքով: Հետևաբար, իրենք ոչ ցանկություն ունեն, ոչ էլ կարող են բնակարանն այլ մարդու օտարել, քանի որ այն ծանրաբեռնված է գնման իրավունքով:

Կառուցապատող ընկերության ներկայացուցչի կարծիքով՝ Լևոն Վարդանյանը լայն է պատկերացնում իր իրավունքները և չունենալով սեփականության, այլ միայն գնման իրավունքի վկայական, փորձում է հավասար հարթության մեջ գտնվել այլ բնակիչների հետ, ովքեր արդեն ունեն բնակարանի սեփականության վկայականներ: Նաև այդ է պատճառը, որ, ըստ Հարությունյանի, բնակարանը ջրազրկել են, որպեսզի հնարավոր վնասի դեպքում գույքի սեփականատեր կառուցապատողը զերծ մնա հնարավոր ռիսկերից, ի վերջո ինքն է դրա պատասխանատուն: Նա առաջարկում է «այդ բնակարանը հանգիստ թողնել մինչև դատարանը վեճը լուծի»:

Նշենք, որ «Բեյսիք Ինվեսթմենթ ընդ դիվելոփմենթ» ՍՊԸ-ն իր հերթին է հայցադիմում ներկայացրել դատարան՝ պահանջելով Վարդանյանների ապօրինի տիրապետումից հետ պահանջել բնակարանը։

Վարդանյանների փաստաբան Դավիթ Ասատրյանի խոսքով, դոլարի փոխարժեքով պայմանավորված վերահաշվարկի պահանջն անօրինական է: Նա նշում է, որ փուլային տարբերակով կատարված 3 վճարումները բարձր փոխարժեքի հաշվարկով են կատարվել և ընդունելի են եղել կառուցապատողի կողմից: Սակայն, վերջին փոխանցման ժամանակ, որը կազմում է գումարի մեծ մասը, դոլարի փոխարժեքը ցածր է եղել, ինչն էլ անհանգստացրել է կառուցապատողին և պահանջել է  ավելի բարձր փոխարժեքով վճարել:

Ասատրյանի փոխանցմամբ՝ դատարանում կառուցապատողի ներկայացուցիչները բարձր փոխարժեքով վճարումը հիմնավորում են աշխարհաքաղաքական իրավիճակներով: Արդեն երրորդ դատական նիստն է, սակայն իրենց համար պարզ չէ, թե ինչ աշխարհաքաղաքական փոփոխություններ են եղել: 

Դավիթ Ասատրյանն ասում է, որ կառուցապատող ընկերությունը փաստաթղթեր է ներկայացրել դատարան՝ ցույց տալու, թե ինչքան գումար է ծախսել շենքերի կառուցման համար, մինչդեռ դրանք չեն վերաբերում վեճի առարկային:

«Իրենք կարծում են, որ աննորմալ երևույթ է տեղի ունեցել՝ դոլարն էժանացել է, գնաճն ավելացել է, ինչը աշխարհաքաղաքական փոփոխությունների արդյունքում է եղել: Մինչև հիմա չեն ներկայացնում որևէ ապացույց, թե որտեղից է գոյացել վերահաշվարկի գումարը»,-նշում է Դավիթ Ասատրյանը:

Փաստաբանը պնդում է, որ Լևոն Վարդանյանի գնած բնակարանի ջրանջատումը ևս ապօրինի է, քանի որ դատարանում վեճ կա։ Այդ պայմաններում ջրամատակարարման ծառայությունը չէր կարող դադարեցվել: Դատական վեճի մասին «Վեոլիա ջուր» ընկերությունը նախապես տեղեկացված է եղել:

«Ինչ վերաբերում է սեփականության իրավունքին, կառուցապատողը գնման իրավունք ունեցողից քողարկված գնացել, նոր հասցե է հանել, քարտեզ հանել, իսկ Կադաստրն էլ գրանցել է սեփականության իրավունքը՝ առանց իմ վստահորդի գնման իրավունքի: Այսինքն՝ Կադաստրը ազատ բնակարան է տվել կառուցապատողին, կառուցապատողը կարող էր հանգիստ այն վաճառել այլ անձանց, և գնման իրավունքը կունանար զրո արժեք: Սակայն, մենք հասցրեցինք բողոքներ գրել, և գնման իրավունքը արձանագրվեց միասնական տեղեկանքի մեջ»,-ասում է Դ. Ասատրյանը:

Փաստաբանն օրենսդրական լուրջ բաց է տեսնում, որից կառուցապատողները կարող են օգտվել եւ նոր հասցե, կադաստրային քարտեզ, հատակագիծ հանելով՝ դառնալ լրիվ նոր գույքի սեփականատեր և այն վաճառել այլ անձանց:

«Օրենսդրությամբ կառուցապատողներին նման հնարավորություն չպետք է տրվի, քանի որ անբարեխիղճ լինելու դեպքում այն կարող է վաճառվել մի քանի անգամ»,-հավելում է Դավիթ Ասատրյանը: