Արմինե Ղուկասյան

Պետական եւ հանրային բնակելի ֆոնդի մասնավորեցումից հետո ի հայտ եկան նոր հարաբերություններ: Այլեւս ԲՇՏ-ների միջոցով հնարավոր չէր կարգավորել առկա խնդիրները: Նոր հարաբերությունները ենթադրում էին կառավարման նոր ձեւ, որն էլ ամրագրվեց «Համատիրության մասին» եւ «Բազմաբնակարան շենքերի կառավարման մասին» օրենքներում: «Համատիրության մասին» ՀՀ օրենքը սահմանում է, որ «համատիրությունների հիմնական նպատակը բազմաբնակարան բնակելի շենքերի կառավարումը, պահպանումը, նորոգումն ու սպասարկումն է»:

«Սեւան համայնքը մարզում ունի ամենամեծ բնակֆոնդը,- ներկայացնում է Սեւանի քաղաքապետի խորհրդական Ռոբերտ Ռաֆայելյանը: Սեւանում կա 213 բազմաբնակարան շենք, որոնք շահագործվել են 40-70 տարի առաջ: Այդ շենքերում բնակարանների թիվը 5751 է, մուտքերի թիվը` 457: Շենքերի ընդհանուր մակերեսը կազմում է 370 հազ. քմ»: 1991-1999թթ.-ին կատարվել է բնակարանների զանգվածային սեփականաշնորհում: Դրանից հետո բնակֆոնդին անհրաժեշտ սպասարկման, պահպանման եւ մյուս գործառույթները պետությունը դադարեցրել է, որն էլ բնականաբար ունեցել է իր ծանր հետեւանքները»: Այդ հետեւանքները կանխելու նպատակով էլ ստեղծվել են համատիրությունները: Սեւանում առաջին համատիրությունն ստեղծվեց 2003թ.-ին, որին հետեւեցին նաեւ մյուսները: Ներկայումս Սեւան համայնքում գործում է 5 համատիրություն:

Սակայն, ինչպես ցույց տվեց ժամանակը, այս կառույցը շատ դեպքերում անզոր է լուծել ֆիզիկական քայքայման վտանգի տակ գտնվող շենքերին առնչվող բազում խնդիրները: 

2012թ.-ի վերջին քաղաքապետ Ռուդիկ Ղուկասյանի հանձնարարականով ստեղծված մասնագիտական հանձնախմբի կատարած ուսումնասիրությունները եւ կազմված  տեխնիկական 189 ակտերը փաստում են, որ Սեւան քաղաքի եւ Գագարինի բազմաբնակարան շենքերի պահպանման համար անհրաժեշտ են մի շարք անհետաձգելի աշխատանքներ` տանիքների, մուտքերի, ջրհորդանների, ջրահեռացման խողովակների, ներքին ջրամատակարարման ցանցի եւ կոյուղագծերի նորոգում, տեղադրում եւ այլն: Այս աշխատանքների կատարման համար պահանջվում է շուրջ 1,2 մլրդ դրամ: Իհարկե, ուսումնասիրությունը չի ավարտվել միայն ակտեր կազմելով. Սեւանի քաղաքապետ Ռուդիկ Ղուկասյանը համայնքի համար կարեւորագույն նշանակություն ունեցող հիմնախնդիրը ներկայացրել է հանրապետության նախագահին եւ կառավարությանը: Հարցը արձագանք ստացել է. համայնքում ակնկալում են դրական արդյունքներ: 

«Հույս ունենալ, որ երբեւիցե համատիրությունները կկարողանան այդ ծավալի աշխատանքներ կատարել, ոչ միայն իրատեսական չէ, այլեւ ուտոպիա է,- ասում է քաղաքապետի խորհրդականը եւ շարունակում:- Ահա թե ինչու «Համատիրության մասին» օրենքը ոչ միայն չի համապատասխանում ներկայիս պահանջներին եւ իրավիճակին, այլեւ անգամ շոշափման եզրեր չունի տիրող իրավիճակի հետ: Հեշտ է օրենք ընդունել եւ հիմնախնդիրը թաղել` ազատվելով պատասխանատվությունից»:

Պատասխանատվության բեռը, իսկապես, գնալով ծանրանում է: «Արեգ» համատիրության նախագահ Էդիկ Մարությանն առաջարկում է համատիրության արդյունավետ գործունեության պարզ բանաձեւ, այն է` սերտ համագործակցություն համատիրության եւ բնակչության միջեւ, ինչպես նաեւ գումար` համապատասխան աշխատանքներ կատարելու համար: Ահա այստեղ է, որ հարցը մտնում է փակուղի: «Քանի որ համատիրությունը պետության կողմից չի ֆինանսավորվում, եւ գումարներն էլ գոյանում են բնակչության վճարումների հաշվին, որը շատ դեպքերում պարզապես չի վճարվում, ուստի պարզ է տիրող պատկերը,- ներկայացնում է Մարությանը: Վերջինիս ասելով` «Արեգ» համատիրությունը համայնքում ամենաքիչ շենքեր ունեցողն է: Անցած տարի հավաքագրված գումարների մի մասը ծախսվել է շենքերում ընթացիկ աշխատանքների կատարման վրա` մուտքերի դռների մասնակի վերանորոգում, ապակիների տեղադրում, տանիքի մասնակի վերանորոգում, ջրագծի փոխում, բազմիցս կատարվել են կոյուղագծերի մաքրման աշխատանքներ, մյուս մասն էլ օգտագործվել է աշխատավարձ վճարելու համար, ձեռք են բերվել գրասենյակային եւ տնտեսական նյութեր:

60 բազմաբնակարան շենք ունեցող «Գեղամա» համատիրությունն էլ նույն հիմնախնդիրներն ունի ու կրկին բախվում է գումար չունենալու փաստին: Համատիրության նախագահ Սամվել Միրաքյանը պարզ հաշվարկ է կատարում: «4 հարկանի 44 բնակարան ունեցող շենքի բնակիչների կողմից վճարվելիք գումարը պետք է կազմի 193,152 դրամ: Այսքան գումարով կարելի է մեկ մուտքի կենտրոնական կոյուղագիծ կամ ջրագիծ փոխել կամ տանիքի մասնակի վերանորոգում կատարել: Հաշվի առնելով, որ բնակարանների դռների մոտ 30-40 տոկոսը փակ է, բնակիչների մի մասն էլ վճարունակ չէ, պարզ է, որ նշված գումարը հնարավոր չէ հավաքել»: Ու չնայած գումար չհավաքվելու հանգամանքին` այնուամենայնիվ, փորձ է արվում որոշ աշխատանք իրականացնել: Այսպես` անցած տարի Նալբանդյան 27 շենքում կատարվել է 58,000 դրամի աշխատանք, այն դեպքում, երբ բնակիչները համատիրությանը վճարել են 27,000 դրամ:

Չեղած կամ քիչ գումարով գոյատեւելու խնդիրը տարիների վաղեմություն ունի, իսկ շենքերին սպառնացող վտանգները գնալով ավելանում են: Համատիրությունների նախագահները հիմնախնդիրների մի ողջ ցանկ են ներկայացնում, որը միայն բնակիչների ուժերով, անգամ համայնքի միջամտությամբ հնարավոր չէ լուծել: Քաղաքապետի խորհրդականը փաստում է. «Բազմաբնակարան շենքերի սեփականատիրության, ընդհանուր բաժնային սեփականության կառավարման եւ պահպանման ողջ համակարգը անարդյունավետ է գործում: 1996թ.-ին համատիրությունների ներդրումը` որպես շենքերի սեփականատերերի ինքնակառավարման դրսեւորում, առաջին քայլն էր խնդիրը լուծելու ճանապարհին: Սակայն ընդունված օրենքը համակարգված լուծում չտվեց: Օրինակ, օրենքը սահմանում է համատիրությունների կամավոր ստեղծման սկզբունքը: Եվրոպական երկրների մեծ մասում գործում են բազմաբնակարան շենքերի սեփականատերերի փոխհարաբերությունների հարկադրական հիմունքներ: Այնինչ մեզ մոտ համատիրության հանդեպ սեփականատերերի իրավունքներն ու պարտականությունները հստակեցված չեն եւ չեն կրում պարտադիր բնույթ»:

Շատ դեպքերում բնակիչն իրեն չի էլ համարում համատիրության անդամ` չկրելով որեւէ պատասխանատվություն: Ի՞նչ անել, որպեսզի բնակիչն իրեն զգա իր շենքի տերը, գիտակցի, որ ոչ միայն բնակարանն է իրենը, այլ նաեւ տանիքը, նկուղը, աստիճանահարթակը: Ահա այստեղ է, որ հակասությունները դառնում են առավել ակնառու:

«Համերաշխություն» համատիրության նախագահ Ռոբերտ Հարությունյանն այս ոլորտում հնաբնակներից է եւ համատիրության արդյունավետ գործունեության անհրաժեշտ առաջին պայմանը համարում է պետական աջակցությունը: Հակառակ դեպքում` խնդիրների այս տարողունակության մեջ բնակիչը պարզապես իր դերակատարումը չի տեսնում եւ դառնում է դիտորդ իր իսկ շենքի խնդիրները լուծելու գործում: «Համատիրության հաշվեկշռում գտնվող 80 բազմաբնակարան շենքերի զգալի մասը տանիքների հիմնանորոգման կարիք ունի: Կոյուղագծերը, ինչպես նաեւ դիտահորերը  ենթակա են նորացման: Քիչ չեն խնդիրները` կապված շենքերի, շքամուտքերի, դռների եւ աստիճանահարթակների, աղբատար խողովակների հետ: Այս ամենը համատիրության անդամին կարծես թե վանում է պարտադիր նորմերի կատարումից: Միայն անցած տարի, օրինակ, Աբովյան 11 շենքի բնակիչները պետք է վճարեին 237,500 դրամ, սակայն վճարվել է ընդամենը  81,000 դրամ»,- ներկայացնում է Հարությունյանը:

Ստեղծվել է հերթագայությունների շղթա. պետք է վճարել, որպեսզի աշխատանք կատարվի թե՞ հակառակը` բնակիչը պետք է տեսնի աշխատանքը, որպեսզի վճարի: Համաձայն օրենքի` «շինության բոլոր սեփականատերերը պարտավոր են կատարել պարտադիր նորմերի կատարմանն ուղղված համապատասխան վճարումներ կամ իրենց ուժերով ու միջոցներով իրականացնել այդ նորմերի պահանջները»: Գաղտնիք չէ, որ շատ սեփականատերեր պարզապես չեն կատարում իրենց պարտականությունները, որի արդյունքում էլ պարտքերը կուտակվում են: Իհարկե, օրենքն այս դեպքում եւս կարգավորման մեխանիզմ է նշում. «Եթե համատիրության անդամը վճարման վերջնաժամկետից սկսած 3 ամսվա ընթացքում պարտքը չի վճարում, համատիրությունը իրավասու է դիմել դատարան»:

Սեւան համայնքում նման նախադեպ դեռեւս չի գրանցվել, ավելին` ձգտում են առկա խնդիրները հաղթահարել` ելնելով բնակչի շահերից: 2012թ.-ին, քաղաքապետի հանձնարարությամբ, բնակիչներին հնարավորություն տրվեց մինչեւ ապրիլի 1-ը նախկին պարտքերը վճարել  50% զեղչով, որը բավականին շոշափելի էր: Ու չնայած այդ հնարավորությանը` շատերը կրկին խուսափեցին իրենց պարտականությունը կատարելուց:

«Լույս» համատիրության նախագահ Ալիկ Խաչատրյանը բնակիչներին բաժանում է մի քանի խմբի: «Կա բնակիչների մի խումբ, որ ունենալով աշխատանք, պատասխանատվություն իր շենքի հանդեպ` կանգնած է համատիրության կողքին, ժամանակին վճարում եւ մասնակցում է շենքերում առկա խնդիրների լուծմանը: Կան բնակիչներ էլ, որոնց սոցիալական վիճակը թույլ չի տալիս վճարումներ կատարել, սակայն նրանք պատրաստակամ են լուծելու շենքում առկա խնդիրները: Ցավոք, կան մարդիկ էլ, որոնք որեւէ հետաքրքրություն չեն ցուցաբերում, իրենց դուրս են համարում համատիրության կազմից: Բնակիչներից շատերն էլ այսօր գտնվում են արտերկրում, բնակարանների դռները փակ են, եւ համատիրության համար նոր խնդիր է առաջանում` կապված նաեւ փակ բնակարանների անվտանգության, առաջացած վթարները վերացնելու հետ»,- ասում է Ա. Խաչատրյանը:

Համատիրությունների խնդիրների լուծումը համայնքների իրավասության մեջ չի մտնում, տեղական ինքնակառավարման մարմինը իրավասու է վերահսկել համատիրության գործունեությունը, իսկ համատիրություններն էլ ի զորու չեն նման խնդիրները լուծելու: Վաղուց հասունացել է կոնկրետ քայլերի դիմելը, անգամ օրենսդրական փոփոխություններ կատարելը:

Սեւանի քաղաքապետը 2014թ.-ի աշխատանքային առաջնահերթություններից մեկն էլ սահմանել է համատիրությունների արդյունավետ գործունեությանն ուղղված պլանի մշակումը, որը ներառելու է տեխնիկական, ֆինանսական, իրազեկման, համագործակցային աշխատանքի բաղադրիչները: «Ինչպես հանրապետությունում, այնպես էլ Սեւանում բնակֆոնդը ազգային հարստություն է` ե’ւ արժեքով, ե’ւ ռազմավարական նկատառումներով,- ասում է Ռ. Ռաֆայելյանը - ուստի ոլորտում տիրող իրավիճակը պետք է դիտարկել որպես ազգային, համապետական թիվ 1 խնդիր, եւ վիճակը բարելավել պետական մակարդակով եւ միջոցներով:

ՀՀ կառավարության 2008թ.-ի  «ՀՀ բազմաբնակարան բնակարանային ֆոնդի կառավարման, շահագործման եւ պահպանման պետական աջակցության ծրագիրը» իր ծանրակշիռ վերլուծությամբ եւ եզրակացություններով համարվում է հիմնարար ծրագիր: Սակայն, Ռ. Ռաֆայելյանի դիտարկմամբ, այնտեղ ներկայացված են տեխնիկական մոտեցումներ, այլ ոչ թե քաղաքական կամ ինստիտուցիոնալ: Այն վերաբերում է ներկա խնդիրների վերացմանը եւ չի նախատեսում տնտեսական բոլոր լծակների օգտագործման հնարավորությունը: «Քանի որ համատիրությունների անարդյունավետությունը չի ճանաչվում, ուստի դրա պատճառների համար չի առաջարկվում ոչ պատշաճ բացատրություն, ոչ էլ հակազդեցություններ: Պետական աջակցության չափը գնահատվում է տարեկան 1,6- 2,2 մլրդ դրամ, որը փաստորեն չի էլ հատկացվում: Հատկացվելու դեպքում էլ, բնականաբար, չի կարող բավարար համարվել` հաշվի առնելով նորոգման աշխատանքների հսկայական ծավալը»,- մեկնաբանում է Սեւանի քաղաքապետի խորհրդական Ռոբերտ Ռաֆայելյանը:

Շենքի ընդհանուր բաժնային սեփականությունը պատկանում է բոլոր սեփականատերերին, դրանց պահպանման համար գանձվում է պահպանման վճար, որը Սեւան համայնքում 1 քմ-ի հաշվով ընդամենը 8 դրամ է: Պարզ է, որ ամբողջական հավաքագրումների դեպքում էլ հնարավոր է իրականացնել միայն ընթացիկ, բայց ոչ կապիտալ աշխատանքներ: Համաշխարհային բանկի փորձագետների ուսումնասիրությունների արդյունքում առաջարկվել է Հայաստանում այդ գումարը աստիճանաբար հասցնել 200 դրամի: Ըստ Ռաֆայելյանի` ժամանակն է հստակեցնել ե’ւ սեփականատերերի, ե’ւ կառավարման մարմինների դերերը. անհատ սեփականատերը պետք է գիտակցի, որ վճարումներից խուսափելը կբերի լուրջ հետեւանքների, անգամ` սեփական բնակարանի կորստի:

Ցավոք, ստեղծված իրավիճակում, ֆինանսական նման հնարավորությունների պայմաններում բնակիչը դա չի գիտակցում, եւ ստացվում է, որ համատիրության տանիքի տակ սեփականատերը ապրում է վարձակալի հոգեբանությամբ: