Հայաստանի առեւտրային բանկերը եւ հիփոթեքային կազմակերպությունները շարունակում են վերանայել իրենց հիփոթեքային վարկավորման ծրագրերը` առաջարկելով բնակարան գնելու կամ նորոգելու ավելի մատչելի ու երկարաժամկետ վարկեր:

2002 թ., երբ հայաստանյան բանկերն առաջին անգամ սկսեցին հիփոթեքային վարկեր առաջարկել, բնակարան գնելու վարկի պայմաններն էին մինչեւ 5 տարի մարման ժամկետը, տարեկան 18-24 տոկոսադրույքը եւ բնակարանի արժեքի 50 տոկոսի չափով կանխավճարը: 

Այսօր հիփոթեքային վարկավորման ամենատարածված պայմաններն են 10-15 տարի մարման ժամկետը, 12-16 տարեկան տոկոսադրույքը եւ բնակարանի արժեքի 30-35 տոկոս կանխավճարը:

Հիփոթեքային վարկավորման շուկայի զարգացման մասին վկայում են նաեւ այլ ցուցանիշներ. ՀՀ Կենտրոնական բանկի տվյալներով` հիփոթեքային վարկավորման շուկայում գործող բոլոր առեւտրային բանկերի եւ վարկային կազմակերպությունների կողմից տրամադրված հիփոթեքային վարկերի հանրագումարը 2005 թ. կազմել է 11.8 մլրդ դրամ, 2006 թ.` 25.4 մլրդ դրամ, 2007 թ.` 57.9 մլրդ դրամ, իսկ 2008 թ. մայիսի վերջի տվյալներով` 72.4 մլրդ դրամ:

Հիփոթեքային շուկայի մասնագետները նշում են, որ վարկավորման պայմանների փոփոխություն մոտ ապագայում չի լինելու:

«Այն միջոցները (վարկեր տալու համար անհրաժեշտ գումարները), որոնք բանկերն ու հիփոթեքային կազմակերպությունները ներգրավում են եւ ներքին, եւ արտաքին շուկաներից, թանկանում են: Տոկոսադրույքներն առաջիկայում կտրուկ չեն բարձրանա` միջինում կպահպանվեն 12-14 տոկոսի սահմաններում, սակայն նվազման միտում չկա: Ինչ վերաբերում է ժամկետների փոփոխմանը, ապա առանց հիփոթեքային երկրորդական շուկայի` 15 տարի մարման ժամկետն արդեն անհավանական երկար է»,- ասում է «Առաջին հիփոթեքային ընկերություն» ունիվերսալ վարկային կազմակերպություն ՍՊԸ-ի գլխավոր տնօրեն Դավիթ Աթանեսյանը:

Բնակարանները շարունակում են թանկանալ

«Բնակարանային շուկան զարգանում է բացառապես պահանջարկի թելադրանքով»,- ասում է «Ալտա Վիպ» անշարժ գույքի գործակալության անշարժ գույքի գործակալ Գեղամ Գաբրիելյանը:

ՀՀ կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի` այս տարվա ապրիլին իրականացրած անշարժ գույքի շուկայի ուսումնասիրությունը ցույց է տալիս, որ Երեւանում բնակարնների 1քմ միջինում թանկացել է 21 տոկոսով:

2008 թ. ապրիլին Երեւանում վաճառված բազմաբնակարանային բնակելի շենքերի բնակարանների առքուվաճառքի (պայմանագրային) գների եւ ռիելթորական գործակալություններում առաջարկվող գների վերլուծության արդյունքում ձեւավորվել են բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների 1քմ մակերեսի հաշվարկով հետեւյալ շուկայական միջինացված գները ՀՀ դրամով.

«Երեւանում նորակառույց շենքերում բնակարանի 1քմ-ն արժե 1500-3000 ԱՄՆ դոլար: Տատանումները կախված են բնակարանի շենքի դասից»,- պարզաբանում է անշարժ գույքի գործակալը:

Երեւանում կառուցվում են 5 դասի շենքեր` տիպային, էկոնոմ, բիզնես, պրեմիում եւ դելյուքս: Տիպային եւ էկոնոմ դասի շենքերը էլիտար չեն համարվում: Սրանցում չկա սպասարկման վարձ, եւ դրանք կառուցվում են հիմնականում քաղաքի ծայրամասերում: Բիզնես, պրեմիում եւ դելյուքս կարգի շենքերը համարվում են էլիտար: «Գալաքսիսթ» նորակառույցների գործակալության տվյալներով` Երեւանի նորակառույցների մոտ 25-30 տոկոսը բիզնես դասի շենքեր են: 190 նորակառույց շենքերից միայն 8-9-ն է դելյուքս կարգի: Այս շենքերում պարտադիր պետք է լինեն լողավազաններ, բիզնես կենտրոններ, առանձին լվացքատուն, խանութներ եւ այլ ենթակառուցվածքներ: Դելյուքս շենքի ամենափոքր բնակարանի մակերեսը սկսվում է 130քմ-ից: Դրանցում բնակարանների նախագծերը չպետք է նույնը լինեն, թեպետ երեւանյան դելյուքսները երբեմն կրկնվում են:

Հիփոթեքային վարկերի քանակն ավելանում է

Վերջին չորս տարիների ընթացքում հիփոթեքային վարկ (բնակարան գնելու, նորոգելու եւ կառուցապատելու համար) վերցրած մարդկանց քանակն ավելացել է գրեթե 4.5 անգամ:

ՀՀ Կենտրոնական բանկի տվյալներով` հիփոթեքային վարկավորման շուկայում գործող բոլոր առեւտրային բանկերի եւ վարկային կազմակերպությունների կողմից տրամադրված հիփոթեքային վարկերի քանակը 2005 թ. կազմել է մոտ 3000, 2006 թ.` մոտ 5000, 2007 թ.` մոտ 10.000, իսկ 2008 թ. մայիսի վերջին` մոտ 14.000:

Այնուամենայնիվ, հիփոթեքային վարկավորման շուկայի ներուժի եւ վարկավորման իրական պահանջարկի վերաբերյալ ստույգ գնահատականներ չկան:

Այսինքն` պարզ չէ, թե բնակչության քանի՞ տոկոսն իրականում բնակարան գնելու կամ վերանորոգելու կարիք ունի: Եթե անգամ հայտնի է, որ Երեւանում հաշվառված 3-րդ կարգի վնասվածության 69 շենք կա (Երեւանի քաղաքապետարանի շինարարության եւ բարեկարգման բաժնի տվյալներով), պարզ չէ, թե քանի՞ ընտանիք է ապրում վարձով, եւ քանի՞ նորաստեղծ ընտանիք կցանկանար ունենալ իր բնակարանը:

Կառավարության որոշմամբ` հիփոթեքային վարկավորման միջոցով իրականացվում են բնակարանային ապահովման ծրագրեր զինվորականների եւ համալսարանական դասախոսական կազմի համար: Հիփոթեքային վարկավորմամբ սոցիալական նմանատիպ հարցերի լուծումը նոր միտում է մեր երկրում:

Ու՞մ համար են մատչելի հիփոթեքային վարկերը

Աշխարհում ընդունված է, որ հիփոթեքային վարկի սպառողը միջին խավն է: Եթե անգամ Հայաստանում հիփոթեքային վարկավորման պայմաններն ավելի են համապատասխանում մարդկանց իրական հնարավորոթյուններին, դրանք դեռեւս չեն համընկնում շատերի ցանկությունների հետ:

ՀՀ ազգային վիճակագրական ծառայության աշխատանքի վիճակագրության բաժնից տեղեկացանք, որ (հունվար-մայիս ամիսների տվյալներով) Հայաստանի բնակչության միջին ամսական աշխատավարձը կազմում է 86.850 դրամ: Միջին աշխատավարձ ստանում է բնակչության (վիճակագրության համար տեսանելի) ավելի քան 62 տոկոսը: 100.000 դրամից ավելի աշխատավարձ ստանում է բնակչության (վիճակագրության համար տեսանելի) միայն 19.6 տոկոսը:

Հիփոթեքի տրամադրման ժամանակ կարող է հաշվի առնվել նաեւ դրսից ստացվող դրամական եկամուտը, բայց միայն դա չի կարող հիմք լինել վարկ տալու համար, քանի որ բանկի համար դժվար է տեղեկություններ ստանալ դրանց ծագման եւ հուսալիության վերաբերյալ: Վարկի տրամադրման որոշիչ հանգամանքն ընտանքի անդամների աշխատավարձերի չափն է:

«Հիփոթեքային վարկավորման հնարավորությունն այսյօր միջինից բարձր խավի համար է, որոնց եկամուտն ամսական 400.000-ից բարձր է»,- ասում է «Առաջին հիփոթեքային ընկերություն» ՍՊԸ-ի գլխավոր տնօրեն Դավիթ Աթանեսյանը:

Դիանա Գազիյանի ընտանիքը շուտով պատրաստվում է տոնել երեք ամիս առաջ հիփոթեքով գնված նոր բնակարանի բնակարանամուտը: Նրա ասելով` վարկով բնակարան գնելու որոշումը պայմանավորված էր կարիքով, այլ ոչ թե առաջացած հնարավորություններով, թեպետ պայմանները հիփոթեքային շուկայում ավելի մատչելի են դարձել:

«Հիմա հիփոթեքի շուկան ավելի է զարգացել, առաջարկի տարբերակները շատ են, եւ ճիշտ ընտրություն անելու հնարավորոթյունն ավելի մեծ է»,- ասում է Դիանան, որն արդեն հաշտվել է 10 տարի շարունակ վարկ մարելու մտքի հետ:

Նա ասում է, որ դժվարը որոշում կայացնելն էր. «Նախքան վարկ վերցնելը մտահոգվում էինք երկրի կայունությամբ: Այսինքն` չգիտեինք, թե ի՞նչի կարող ենք սպասել, երբեմն այնպիսի փոփոխություններ են լինում, որոնք դժվար է կանխատեսել: Նույնիսկ, լինելով վստահ իմ կարողությունների մեջ, ես վստահ չեմ, թե ի՞նչ կլինի վաղը, եւ իմ ընտանիքը միշտ կունենա՞ հնարավորություն ամեն ամիս անհրաժեշտ վճարումներ կատարելու»:

Դիանան եւ նրա ամուսինը բնակարանի պարտքը հիմնականում մարում են իրենց աշխատավարձից: Ի դեպ, Դիանան աշխատում է Հայաստանում գործող միջազգային կազմակերպություններից մեկում` որպես գործադիր տնօրեն:

Տաթեւիկ Ասլանյանի ընտանիքն արդեն 8 տարի ապրում է վարձով` երեք սենյականոց բնակարանի վարձույթի համար ամսական վճարելով 90.000 դրամ (տարիների ընթացքում բնակարանի վարձը բարձրացել է): «Հիփոթեքով բնակարան գնելու հնարավորության մասին մենք վաղուց ենք մտածել, սակայն առայժմ չենք կարող դիմել այդ քայլին, քանի որ մեր ընտանիքի միջոցները բավարար չեն այդքան շատ գումար վճարելու համար»,- ասում է Տաթեւիկը:

Ասլանյանների ընտանիքը բաղկացած է 5 հոգուց, որից 4-ն աշխատում են Երեւանում` տարբեր մասնավոր կազմակերպություններում: Նրանց ընտանիքի ամսական եկամուտը կազմում է մոտ 300.000 դրամ: Եթե մեկ հոգու եկամուտները չեն բավարարում հիփոթեքային վարկավորման դիմելու համար, ապա վարկային պարտավորությունները կարող են ստանձնել նաեւ համավարկառուները (ընտանիքի անդամները), եւ այդ դեպքում կդիտարկվի համավարկառուների տնօրինած եկամուտների հանրագումարը:

Բանկերն իրենց հիփոթեքային վարկավորման ուղեցույցներում, նախքան հիփոթեքային վարկավորման հայտ ներկայացնելը, իրենց հաճախորդներին խորհուրդ են տալիս նախապես հաշվարկել եկամտի չափը եւ ֆինանսական կայունությունը:

Ասլանյանների ընտանիքի օրինակով մենք կարող ենք դիտարկել հիփոթեքային վարկից օգտվելու նրանց իրական հնարավորությունը` ընդունելով հիփոթեքային շուկայում գործող ամենահարմար պայմանները:

Եվ այսպես (հաշվի առնելով մայրաքաղաքում բնակարանների 1քմ միջին արժեքը), Երեւանում 1 սենյականոց բնակարանը (50- 60քմ) միջինում արժե 16 մլն 214.000 դրամ: Սովորաբար բանկերը պահանջում են կանխավճար բնակարանի արժեքի 30 տոկոսի չափով: Այս բնակարանի կանխավճարը (30 տոկոսը) կազմում է 4 մլն 864.200 դրամ:

Մնացած 11 մլն 349.800 դրամը բանկը կամ հիփոթեքային կազմակերպությունը վարկառուին կտրամադրի ոչ պակաս, քան տարեկան 12 տոկոս տոկոսադրույքով, որն ամեն տարի կհաշվարկվի վարկի մնացորդի վրա:

Եթե վարկառուին այս գումարը տրվել է 15 տարի ժամկետով, ապա նա առաջին տարում պետք է վճարի մայր գումարի 1/15-րդ մասը (756.653 դրամ) եւ մայր գումարի 12 տոկոս տոկոսադրույքը (1. 361. 976 դրամ): Երկրորդ տարում վարկառուն դարձյալ պետք է վճարի մայր գումարի մի մասը (756.653 դրամ) եւ վարկի մնացորդի 12 տոկոսը, որն արդեն կկազմի (1.271.177 դրամ): Երրորդ տարում վարկառուն դարձյալ կվճարի հաստատուն 756.653 դրամը եւ երրորդ տարում մնացած վարկի 12 տոկոսը (1.180.379 դրամ): Եվ այսպես շարունակ` մինչեւ մայր գումարի վերջնական մարումը:

Որպեսզի վարկատուն համաձայնի տրամադրել հիփոթեքային վարկ, նա պետք է համոզված լինի, որ վարկառուն կամ համավարկառուները կարող են իրենց ամսական եկամտի 30-35 տոկոսը հատկացնել վարկի մարմանը: Մեր ընտրած ընտանիքի ամսական եկամուտը կազմում է 300.000 դրամ: Այս գումարի 35 տոկոսը 105.000 դրամ է: Այս ընտանիքը ոչ միայն չի կարող դիմել հիփոթեքի համար, այլ բանկը կամ հիփոթեքային կազմակերպությունը կմերժի նրանց հայտը:

Վարկավորմամբ տուն ձեռք բերելիս անպայման պետք է հաշվի առնել բոլոր պարտադիր մանր ծախսերը: Այդ միանվագ փոքր վճարումները հանրագումարով քիչ չեն: Օրինակ` առքուվաճառքի եւ հիփոթեքի պայմանագրի նոտարական վավերացումն արժե 15 -25.000 դրամ, սեփականության իրավունքի գրանցման պետական տուրքը` 20.000 դրամ, սեփականության եւ գրավի գրանցման վկայականը` մոտ 22.000 դրամ: Ընդհանուր առմամբ` այդ ծախսերը հասնում են 80-85.000 դրամի: Սովորաբար բանկերն ու կազմակերպությունները պահանջում են նաեւ ապահովագրել գույքը: Վարկառուն ապահովագրական ընկերությանը տարեկան պետք է վճարի գույքի արժեքի 0.2 տոկոսը:

Անշարժ գույքի ձեռքբերման եւ վերանորոգման համար հիփոթեքային վարկ են տրամադրում ՀՀ-ում գործող բոլոր 22 բանկերը, ինչպես նաեւ` 11 վարկային կազմակերպություն: