Լիլիթ Գալստյան
Սոնա Տրուզյան

«Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքի համաձայն' պետական կադաստրին է վերապահված հանրապետության անշարժ գույքի շուկայում ընդհանուր քաղաքականության մշակումը, գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցումը, ինչպես նաեւ տեղեկատվական համակարգի ստեղծումը, տեղեկատվության տրամադրումը եւ ընդհանրապես համակարգի գործունեության կառավարումն ու վերահսկումը։ Սա' ըստ օրենքի, իսկ իրականում ոլորտը գտնվում է անկառավարելի եւ անվերահսկելի վիճակում։ Քաղաքացիների բողոքների հետքերով կատարված ուսումնասիրության արդյունքները փաստում են, որ կադաստրի պետական կոմիտեն՝ տարածքային իր ստորաբաժանումներով հանդերձ, առաջնորդվում է ոչ թե օրենքով, այլ սեփական նախասիրություններով ու տրամադրությամբ։

Չարաշահվում է անտեղյակությունը

Անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության նոր նմուշի վկայական ստանալու խնդրանքով Երեւանի Նորքի 17 փողոցի 40 տան բնակիչ Արփիկ Աղաբաբյանը ՀՀ կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի (ԱԳԿՊԿ) Մարաշ տարածքային ստորաբաժանմանը դիմում է ներկայացրել դեռեւս 2003 թվականի հուլիսին։ Սակայն կադաստրը, տարաբնույթ պատճառաբանություններով, առայսօր հրաժարվում է քաղաքացուն տրամադրել վկայականը: Ավելին' կադաստրը Արփիկ Աղաբաբյանից օրենքով չնախատեսված գանձումներ է կատարել, սակայն այդպես էլ վկայականը չի տվել: Նշված հասցեում գտնվող տունը եւ 600 քմ հողամասը 84-ամյա Ա. Աղաբաբյանն առուծախի պայմանագրով գնել է դեռեւս 1989 թվականին, որի նկատմամբ նրա իրավունքները ժամանակին գրանցվել են։

Այսինքն' նրան այդ նոր վկայականը պետք է տրվի փոխանակման կարգով: «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքի 18-րդ հոդվածն ու ՀՀ կառավարության «Կադաստրային քարտեզագրումն ավարտված տարածքներում անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների առաջին պետական գրանցման կարգը հաստատելու մասին» որոշումը սահմանում են, որ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների առաջին պետական գրանցման աշխատանքները կատարվում են անվճար։

Քաղաքացուց անօրինական կարգով գանձում իրականացնելու փաստը չի թաքցնում անգամ Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեն։ Կոմիտեի նախագահի տեղակալ Ա. Մուսայանի պաշտոնական գրությամբ ուղղակիորեն հաստատվում է այդ հանգամանքը. «...Քաղաքացի Ա. Աղաբաբյանը 01.07.03թ. դիմել է կոմիտեի աշխատակազմի Մարաշի տարածքային ստորաբաժանում՝ տվյալ հասցեում գտնվող անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման համար՝ կատարելով սահմանված վճարումները...»։

Ա. Աղաբաբյանի դիմումը կադաստրն առաջին անգամ մերժել է՝ պատճառաբանելով, թե նա հատկացվածից բացի ինքնակամ զբաղեցնում է նաեւ 240 քմ մակերեսով պետական սեփականություն հանդիսացող հողամաս, եւ խորհուրդ տվել օրինականացնել այն՝ «Ինքնակամ կառուցված շենքերի, շինությունների եւ ինքնակամ զբաղեցրած հողամասերի իրավական կարգավիճակի մասին» օրենքի համաձայն։ Անսալով խորհրդին՝ քաղաքացին սկսել է հողատարածքի օրինականացման գործընթացը եւ դիմել Երեւանի քաղաքապետարան։ Երեւանի քաղաքապետը բավարարել է հողատարածքն անհատույց, սեփականության իրավունքով հատկացնելու մասին Աղաբաբյանի գրավոր դիմումը, ինչի մասին վկայում է Երեւանի քաղաքապետի համապատասխան որոշումը։ Նման դեպքերում կադաստրին այլեւս ոչինչ չի մնում, քան գրանցել այդ իրավունքը եւ տրամադրել սեփականության վկայականը։ Սակայն անգամ Երեւանի քաղաքապետի որոշումից հետո կադաստրը հրաժարվել է նոր վկայական տրամադրել եւ կրկին խախտել օրենքը՝ օգտվելով քաղաքացու անտեղյակությունից։

Երկրորդ մերժման «հիմք» է դառնում հողային օրենսգիրքը եւ, Ա. Աղաբաբյանի խոսքով, կադաստրը պահանջում է վճարել հողի կադաստրային արժեքը՝ նաեւ անցած տարիների համար: Ա. Մուսայանի ներկայացրած պատճառաբանությամբ. «...Նորքի 17 փողոցի 40 հասցեի տարածքում դեռեւս չեն իրականացվում իրավունքների առաջին պետական գրանցման աշխատանքներ (ծրագրով նախատեսված է 2006 թվականի 1-ին կիսամյակում), հետեւաբար պետական սեփականություն հանդիսացող հողամասերը կարող են ձեռք բերվել ՀՀ հողային օրենսդրությամբ սահմանված ընդհանուր կարգով՝ հողամասի կադաստրային արժեքը վճարելու պայմանով»։ Ընդ որում՝ կադաստրի պաշտոնյաները նեղություն չեն կրել անգամ Ա. Աղաբաբյանին մանրամասնել, թե վիճարկվող տարածքը ի՞նչ կատեգորիայի հող է, եւ կադաստրային ո՞ր արժեքով է կատարվելու հաշվարկը: Այնինչ տեղեկատվության տրամադրումը կադաստրի' օրենքով ամրագրված իրավասություններից եւ պարտականություններից մեկն է:

Սա, թերեւս, ունի նաեւ իր բացատրությունը. փորձագետների գնահատմամբ' տվյալ պարագայում պետք է կիրառվեր ոչ թե Հողային օրենսգիրքը, այլ «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքի 56-րդ հոդվածը այն պարզ պատճառով, որ քաղաքացին խնդրել էր իրեն նոր վկայական տրամադրել փոխանակման կարգով, քանզի խնդրո առարկա գույքի նկատմամբ նրա իրավունքները գրանցվել էին դեռեւս 1989 թվականին։

Ա. Աղաբաբյանն, ի թիվս այլ կառույցների, բողոքի նամակ է հղել նաեւ Մարդու իրավունքների պաշտպանի գրասենյակ։ Ինչպես տեղեկացրին գրասենյակից, ուսումնասիրությունների արդյունքում մարդու իրավունքների պաշտպան Լարիսա Ալավերդյանը կադաստրի կողմից Արփիկ Աղաբաբյանի իրավունքների խախտման մասին որոշում է կայացրել։ Պաշտպանի որոշումը՝ իրավախախտումները վերացնելու առաջարկներով, ուղարկվել է կադաստրի կոմիտե։ Սակայն այն եւս մնացել է թղթի վրա. կոմիտեն միջոցներ չի ձեռնարկել արձանագրված խախտումները վերացնելու ուղղությամբ եւ ոչ էլ պատասխանատվության ենթարկել իրավախախտ պաշտոնյաներին:

Կադաստրի պարագայում սա, թերեւս, այնքան էլ «արտասովոր» դեպք չէ, որովհետեւ վերջինս հարկ չի համարում կատարել անգամ դատարանի՝ օրինական ուժի մեջ մտած վճիռները։

«Հանուն» պետության՝ ընդդեմ քաղաքացու

ՀՀ քաղաքացիական գործերով վերաքննիչ դատարանի թիվ 0314 գործով դեռեւս 2003 թվականի հուլիսի 16-ին կայացված վճռով բավարարվել է քաղաքացի Մարատ Մելքոնյանի հայցը, եւ ճանաչվել նրա սեփականության իրավունքը Լալայանց փողոցի 33 տան նկատմամբ։ Սակայն այդ իրավունքը կադաստրի պետական կոմիտեն առայսօր չի գրանցել։ Ավելին' ուղղակի հրաժարվում է դրանից՝ պատճառաբանելով, թե դատարանի վճիռն անօրինական է։ Անհեթեթ է, բայց՝ փաստ։

Ըստ կադաստրի նախագահի տեղակալ Ա. Մուսայանի' նշված տարածքը գտնվում է պետության կարիքների համար վերցվող անշարժ գույքի օտարման գոտում, իսկ «Երեւանի քաղաքապետի 23.08.01 թվականի դիմումով օտարման գոտում գրանցվել է անշարժ գույքի սեփականատերերի, օգտագործողների իրավունքների սահմանափակում»։ Ա. Մուսայանի պարզաբանմամբ' օտարման գոտում գտնվող անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գրանցման եւ տեղեկատվության տրամադրման հարցերը քննարկվում եւ լուծում են ստանում «Երեւանի կառուցապատման ներդրումային ծրագրերի իրականացման գրասենյակ» պետակական ոչ առեւտրային կազմակերպության խորհրդում։

Վկայակոչելով անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի օրինականացման գործընթացի ընդամենը նախնական փուլի ընթացակարգը՝ Մուսայանը փորձում է արդարացնել դատարանի վճռի անտեսումը։ Այլ կերպ ասած' Կադաստրի կոմիտեն խորհուրդը վեր է դասում դատարանից՝ անտեսելով այն պարզ իրողությունը, որ վերաքննիչ դատարանի վճիռը մտել է օրինական ուժի մեջ, հետեւապես ստացել է օրենքի ուժ եւ ենթակա է պարտադիր կատարման։
Բարձրաստիճան պաշտոնյան պարտավոր է իմանալ, որ ՀՀ դատարանների՝ օրինական ուժի մեջ մտած վճիռները ենթակա են անվերապահ կատարման, եւ որեւէ խորհուրդ կամ այլ ատյան իրավասու չէ քննարկելու դրա կատարման նպատակահարմարությունը։ Կադաստրը դատարանի վճիռը չկատարելու որեւէ իրավունք չունի, եթե անգամ կարծում է, որ այն հակասում է պետության շահին։ Լավագույն դեպքում ժամանակին կարող էր այն բողոքարկել վերադաս դատական ատյան՝ ՀՀ քաղաքացիական գործերով վճռաբեկ պալատ, ինչը չի արել: Կոմիտեն պետք է դատարանին ներկայացներ քաղաքացու հայցը մերժելու հիմքերը, եթե կարծում էր, որ այդպիսիք կան։ Առավել եւս, որ Հայաստանում ամրագրված է մրցակցային դատավարության սկզբունքը, եւ դատարանը վճիռ է կայացնում կողմերի ներկայացրած ապացույցների հիման վրա։

Կադաստրի կամայական գործելակերպի մեկ այլ օրինակ է Վարդանյանների ընտանիքի սեփականության իրավունքի խախտումը. Կոմիտեի Մարաշ տարածքային ստորաբաժանումը պարզապես չի գրանցում Էրեբունի եւ Նուբարաշեն համայնքների առաջին ատյանի դատարանի 2003 թվականի հուլիսի 4-ի վճռով հավաստված սեփականության իրավունքը։ Կադաստրի պետական կոմիտեի Մարաշ տարածքային ստորաբաժանման գրանցման բաժնի պետ Սուրեն Խաչատրյանի պատճառաբանությամբ՝ Վարդանյանների դիմումը մերժվել է, քանզի դատարանը, վճիռ կայացնելիս, չի ուսումնասիրել խնդրահարույց տան վերաբերյալ կադաստրային գործը եւ փաստացի չի պարզել նրանց՝ տան նախկին սեփականատիրոջ ժառանգորդներ լինելու հանգամանքը։ Քանի դեռ Վարդանյանները չեն ներկայացրել իրենց՝ ժառանգորդ լինելու փաստը հիմնավորող ապացույցներ, նրանց սեփականության իրավունքը չի գրանցվի։ Եվ սա' չնայած այն պարզ իրողությանը, որ դատարանի' օրինական ուժի մեջ մտած վճռով ամրագրված է. «Սույն համաձայնությունը հիմք է հանդիսանում Համաձայնությամբ սահմանված պայմաններով առանձնացված օբյեկտների նկատմամբ կողմերի իրավունքների պետական գրանցման համար»։

Թե ինչո՞ւ է դատարանը շրջանցել ժառանգության իրավունքի փաստարկման եւ կադաստրային գործն ուսումնասիրելու անհրաժեշտությունը, այլ հարց է ու տվյալ դեպքում' երկրորդական, քանզի կայացված վճիռը ոչ ոք չի բողոքարկել, եւ այն մտել է օրինական ուժի մեջ։

«Հանուն» քաղաքացու՝ ընդդեմ պետության

Կադաստրի պետական կոմիտեի գործունեությունը որեւէ տրամաբանության չի ենթարկվում։ Եթե մի դեպքում կադաստրը խախտում է քաղաքացիների իրավունքները՝ չգրանցելով նրանց սեփականության իրավունքը, ապա մյուս դեպքում, գերազանցելով իր լիազորությունների շրջանակը, սեփականության իրավունք է գրանցում։

Այսպես' Երեւանի առաջին նոտարական գրասենյակի նոտարի կողմից 1982 թվականի հունվարի 29-ին տրված կտակի ժառանգության իրավունքի վկայագրով ՀՀ քաղաքացիներ Հապետնակ Գրիգորյանն ու նրա որդին՝ Գեւորգ Գրիգորյանը, ժառանգել են Հանրապետության 10 հասցեում գտնվող բնակելի տունը։ Այն բաղկացած է օրինական 44,96 քմ ընդհանուր մակերեսով կառույցից եւ ընդհանուր սեփականության իրավունքով՝ 807,4 քմ հողամասից։ Գրիգորյանների օրինական իրավունքները փաստվում են նաեւ 1995 թվականի օգոստոսի 4-ին տրված թիվ 109 սեփականության վկայագրով։

Նշված հողամասի վրա եղել են նաեւ անօրինական կառույցներ՝ 245,3 քմ մակերեսով, որոնք կառուցվել եւ օգտագործվել են նույն ընտանիքի անդամների կողմից։

Հապետնակ Գրիգորյանի մահից հետո թիվ 109 սեփականության վկայագրում 1995թ. հոկտեմբերին տեղի է ունեցել փոփոխություն. սեփականությունը բաժանվել է ընտանիքի անդամների միջեւ։ Գեւորգ Գրիգորյանին հատկացվել է 3/5-րդ բաժնեմասի չափով, իսկ ընտանիքի մյուս անդամներին՝ æեմմա, Գայանե, Գրիգոր եւ Գագիկ Գրիգորյաններին, 1/10-ական բաժնեմասերի չափով։ Սակայն սա միակ փոփոխությունը չէ։ 1995թ. Գրիգոր Գրիգորյանը, առանց ընտանիքի մյուս անդամների եւ, մասնավորապես, հիմնական բաժնետիրոջ՝ Գեւորգ Գրիգորյանի գիտության եւ համաձայնության, դիմել է Երեւանի քաղգործկոմ՝ անօրինական կառույցների գրանցման խնդրանքով։

1995թ. դեկտեմբերի 29-ի 49/10 որոշմամբ քաղգործկոմը գույքագրել եւ գրանցել է քաղաքացիների կողմից ինքնակամ կառուցված շինությունները՝ առանց հստակեցնելու դրանց նկատմամբ իրավունքի տեսակը։ Փոխարենը' միանշանակ բացառել է նշված շինությունների նկատմամբ Գրիգոր Գրիգորյանի սեփականության իրավունքի գրանցումը: Որոշման 3-րդ կետն ուղղակի սահմանում է. «Ընդունել ի գիտություն, որ ինքնակամ ճանաչված շինությունները, գործող կարգի համաձայն, ենթակա չեն սեփականաշնորհման»։ Սակայն քաղգործկոմի այս որոշումը չի խանգարել, որպեսզի Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեն, ընդ որում՝ հիմնվելով հենց նույն որոշման վրա, հիշյալ տարածքի նկատմամբ գրանցի Գրիգոր Գրիգորյանի սեփականության իրավունքը։ Նշենք, որ 1996 թվականին նույն' թիվ 109 սեփականության վկայագրում Գրիգոր Գրիգորյանը ձեւակերպվել է որպես վիճահարույց տարածքի միակ սեփականատեր։

Չարաշահելով իր լիազորությունները՝ կադաստրը ոչ միայն շրջանցել է քաղաքապետարանի որոշումը, այլեւ խախտել մյուս սեփականատերերի իրավունքները, քանզի գրանցումը կատարվել է առանց նրանց համաձայնության։ Ստիպված ենք կրկին անդրադառնալ օրենսդրությանը. ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 118-րդ հոդվածը սահմանում է, որ «Բաժնային ընդհանուր սեփականության տիրապետումը, օգտագործումը եւ տնօրինումը կատարվում է նրա բոլոր մասնակիցների համաձայնությամբ։ Տարաձայնության դեպքում տիրապետման, օգտագործման եւ տնօրինման կարգը որոշում է դատարանը՝ մասնակիցներից որեւէ մեկի հայցով»։ Ասել է թե՝ վիճելի տարածքի նկատմամբ Գրիգոր Գրիգորյանի սեփականության իրավունքը կարող էր ճանաչվել միայն դատարանի վճռով:

Ստացվում է, որ մի դեպքում կադաստրն անտեսում է դատարանի վճիռը, իսկ մյուսում իրեն իրավունք է վերապահում գործել որպես դատարան եւ տնօրինել բաժնային սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքը՝ ստեղծելով բավական վտանգավոր նախադեպ։ Այս տրամաբանությամբ բաժնային սեփականությունը կորցնում է իր ողջ իմաստը, եւ ենթադրվում է, որ սեփականատերերից մեկը ցանկացած պահի կարող է «յուրացնել» ամբողջ ունեցվածքը եւ մյուս սեփականատերերից գաղտնի իր անունով գրանցել նրանց մասնաբաժինը։

Փաստորեն, անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեն, օգտվելով անշարժ գույքի շուկայում վերջին տարիներին նկատվող աշխուժացումից, չարաշահում է իր իրավասությունները։ Ընդ որում' կատարվող չարաշահումները բազմաբնույթ են. մի կողմից խախտվում է քաղաքացու, իրավաբանական անձի իրավունքները՝ արհամարհելով օրենքն ու օրինական ուժի մեջ մտած դատական ակտերը, մյուս կողմից՝ անհետեւողականություն ցուցաբերվում պետական շահերի պաշտպանության գործում։