Կառուցապատողներին մտահոգել են հիպոթեքի տոկոսների մարմանն ուղղվող եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի հնարավոր սահմանափակումները, որոնք օրեր առաջ առաջարկել է  Ֆինանսների նախարարությունը։ Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիայի անդամները պնդում են, որ այս ծրագրի արդյունքում պետական բյուջեն չի տուժում։ Առաջարկում են իրենց առնվազն երկու տարի ժամանակ տալ խաղի կանոնները փոխելուց առաջ։ 

Ֆինանսների նախարար Ատոմ Ջանջուզազյանը հունիսի 8-ին Ազգային ժողովում տեղի ունեցած քննարկումներից մեկի ժամանակ հայտարարեց, որ հնարավոր է՝ Երևանի առաջին և երկրորդ գոտում, այն է՝ Կենտրոնում և Արաբկիրում դադարեցվի հիպոթեքին ուղղվող եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը։ 

• Կենտրոնում և Արաբկիրում բնակարան գնելիս եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը կարող է չեղարկվել
• Մոտ 8 մլրդ դրամ՝ 2019-ին. հիպոթեքին ուղղվող եկամտային հարկի բեռը ծանրանում ու սահմանափակվում է

Հիշեցնենք, որ այս ծրագրի համաձայն՝ եկամտային հարկ վճարող քաղաքացուն հնարավորություն է տրվում հետ ստանալ եկամտային հարկն ու այն ուղղել  կառուցապատողից գնվող բնակարանի հիպոթեքային վարկի տոկոսագումարները մարելուն։

Ֆինանսների նախարարությունը համարում է, որ այս ծրագրի գծով բյուջեի բեռը արդեն այնքան է ծանրացել, որ այլևս նպատակահարմար չէ այն այս թափով գործարկելը։ Օրինակ՝ 2019 թվականին այս ծրագրով հիպոթեք վճարող քաղաքացիներին է վերադարձվել 7.9 մլրդ դրամի եկամտային հարկ։

Համարվում է, որ ի սկզբանե այս ծրագրի հիմքում դրված նպատակը՝ զարկ տալ շինարարությանն ու կառուցապատմանը, այլևս առաջնային չէ, և այն գումարները, որոնք պետությունը տրամադրում է այս ծրագրին, կարող է ծախսել մեկ այլ ավելի նպատակահարմար ուղղությամբ։ Այսինքն՝ բոլորովին չի բացառվում, որ այս ծրագիրը ոչ միայն կսահմանափակվի, այլև՝ աստիճանաբար կդադարեցվի։

Բացի այդ՝ կարծիք կա, որ այս ծրագրից շատ են օգտվում միջինից բարձր եկամուտ ունեցող քաղաքացիները, մինչդեռ նմանատիպ ծրագրերը միտված են միջինից ցածր և ցածր եկամուտ ունեցողների բնակարանային խնդիրները լուծելուն։ 

Մյուս դիտարկումն էլ այն է, որ նորակառույց շենքերը հանգեցնում  են Երևանի կենտրոնի գերբնակեցմանը։

Ֆինանսների նախարարությունը եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը Երևանի առաջին և երկրորդ գոտիներում դադարեցնելու առաջարկ է ներկայացել գերատեսչություններին։ Նախագիծը դեռևս չի հանրայնացվել։ Միայն հայտնի է, որ հնարավոր է՝ այս սահմանափակումները սկսեն գործել 2021 թվականի սկզբից։ Նախագիծը առաջիկայում պետք է ներկայացվի  ինչպես հանրային քննարկման, այնպես էլ՝ Ազգային ժողովին, որից հետո նոր միայն որոշում կկայացվի։  Բոլոր դեպքերում, փոփոխությունները հետադարձ ուժ չեն ունենալու և չեն տարածվելու ծրագիրից արդեն իսկ օգտվող քաղաքացիների վրա։

Կառուցապատող. «Պետությունը խորքային վերլուծություն չի անում. բյուջեն ավելի շատ ստանում է, քան վերադարձնում»

Կառուցապատողները  չեն ընդունում Ֆինանսների նախարարության ներկայացրած հիմնավորումները։ «Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա» ՀԿ-ի խորհրդի անդամ, կառուցապատող «Արտքոմփանի» ՍՊ ընկերության հիմնադիր Վահե Պետրոսյանի խոսքով՝ պետության ներկայացուցիչները խորքային վերլուծություն չեն անում։

«Վերցնում են մեկ շենք, հաշվում են կառուցապատողի վճարած հարկերը, շենքի ենթադրյալ վաճառվող բնակարանների հիպոթեքային վարկի համար վերադարձվող եկամտային հարկը, համեմատում են և հայտարարում, որ բյուջեն վնաս է կրում։ Իրականում, այդպես չէ, քանի որ շենքի կառուցապատման գործընթացում հարկեր են վճարվում ոչ միայն վաճառքի արդյունքում, այլև՝ կառուցապատման ժամանակ և հետկառուցապատման շրջանում»,- «Հետքի» հետ զրույցում նշեց Վահե Պետրոսյանը։ 

Ըստ նրա՝ շենքի կառուցապատման արդյունքում ընդհանուր երեք փուլով են հարկեր գոյանում։

Առաջինը մինչև բնակարանների վաճառքի մեկնարկը շինարարական ապրանքների և սարքավորումների շրջանառության բոլոր փուլերում վճարվող հարկերն ու պարտադիր վճարներն են։ Այդ ընթացքում հարկեր են վճարում նաև շինանյութի մատակարարները և կապալառուները։ 

Երկրորդը կառուցապատող ընկերության կողմից պետական բյուջե վճարվող բոլոր հարկերն են, որոնք գոյանում են շենքի բնակարանների վաճառքի արդյունքում։ 

Երրորդը հետկառուցապատման շրջանի հարկերն են, որոնք առաջանում են նոր ստեղծվող գույքահարկից։ 

«Նաև պետք է հաշվի առնել, որ հիպոթեքային վարկերի գծով տոկոսները եկամուտն են բանկերի համար, որի դիմաց էլ բանկերը հարկեր են վճարում։ Այսինքն՝ սխալ է միայն կառուցապատողների վճարած հարկերը համեմատել պետբյուջեից վերադարձվող եկամտային հարկի հետ, քանի որ շենքի կառուցման գործընթացում հարկեր են գոյանում նշված երեք ուղղություններով։ Բացի այդ՝ շենքում կան բազմաթիվ միավորներ, ինչպես խանութները, ավտոկայանատեղիները, որոնք եկամտային հարկի ծրագրում չեն ներառվում։ Այսինքն՝ հաշվարկների ժամանակ պետք է ոչ թե ամբողջ շենքը վերցնեն, այլ այդ միավորները բացառեն։ Նաև պետք է հաշվի առնել, որ նորակառույցների բնակարանների գնորդների 10-15%-ը սփյուռքահայեր են, որոնք ևս չեն օգտվում եկամտային հարկի վերադարձի այդ ծրագրից»,- ասում է Վահե Պետրոսյանը։

Լուսանկարում՝ Վահե Պետրոսյանը

«Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիա» ՀԿ-ն այս երեք փուլերի տրամաբանությամբ հաշվարկներ է արել և պնդում է, որ արդյունքում բյուջե ավելի շատ գումար է մուտքագրվում, քան դուրս է գալիս եկամտային հարկի տեսքով։ 

Հարցին՝ եթե բյուջեն շահում է, այդ դեպքում ինչու՞ է սահմանափակվում եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը, Վահե Պետրոսյանը պատասխանում է, որ պատճառը խորքային վերլուծությունների բացակայությունն է. «Պետության մեջ կամք թելադրող սուբյեկտները կառավարության մարդիկ են, որոնք չեն ծանոթացել լիարժեք, խորքային վերլուծություն չեն արել»։ 

Ըստ կառուցապատողի՝ եկամտային հարկի վերադարձը յուրատեսակ քաղաքաշինական պարարտանյութ է։ «Այգի ես պահում, պետք է սելիտրան չխնայես, պետք է անես այդ ծախսը»,- ասում է Վահե Պետրոսյանը։ 

Առնվազն 2 տարի՝ խաղի կանոններին հարմարվելու համար

Վահե Պետրոսյանը նշում է, որ ներկայում եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի դադարեցումը կամ սահմանափակումները տնտեսապես նպատակահարմար չեն։ Նախևառաջ՝ հաշվի առնելով, որ դրա հետևանքով կնվազի կառուցապատումն ու շինարարությունը, որն էլ կհանգեցնի այդ ոլորտի աշխատատեղերի նվազմանը, որը տնտեսական այս իրավիճակում արդարացված չէ։

«Անգամ, եթե ինչ-ինչ հանգամանքներով պետությունը որոշում է, որ ծախսերի գծով նպատակահարմար չէ, պետք է չանտեսվեն նաև մյուս հանգամանքները։ Բազմաթիվ հայաստանցի տղամարդիկ այս տարի չեն կարողացել արտագնա աշխատանքի մեկնել Ռուսաստան կամ այլ երկրներ։ Արտերկրում նրանք զբաղվում են հիմնականում շինարարությամբ։ Հիմա այդ աշխատուժը պետք է ինչ-որ կերպ տեղավորել Հայաստանում։ Եվ, եթե դադարեցվի եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը, դա բացասաբար կազդի շինարարության ու կառուցապատման վրա, կկրճատվեն ոլորտում գործող աշխատատեղերը։ Այդքան մարդ կմնա անգործ»,- ասում է կառուցապատողը։ 

Այնուամենայնիվ, եթե պետությունը որոշում է դադարեցնել կամ մասնակիորեն դադարեցնել եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը, ապա, Վահե Պետրոսյանի խոսքով, գոնե պետք է այս ու եկող տարի ժամանակ տալ կառուցապատողներին։  Եկամտային հարկի վերադարձը դադարեցնելը նշանակում է խաղի կանոնների ամբողջական փոփոխություն։ Բազմաթիվ կառուցապատողներ հիմա տարբեր աշխատանքներ են սկսել՝ հող են գնել, նախագծեր կազմել, շինթույլտվություններ են ստացել, մի մասը շինարարությունն արդեն սկսել է, մյուս մասն արդեն ավարտում է։ 

«Եվ այս ճանապարհի կեսից խաղի կանոններ փոխելը կհարվածի ներդրողներին, քանի որ կառուցապատողներն իրենց ծրագրերում արդեն իսկ հաշվարկել են եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի շնորհիվ բնակարանների հնարավոր վաճառքը։ Վաճառքի տեմպերը կընկնեն, և նրանց բիզնեսը կձախողվի։ Ընդ որում՝ նրանց մի մասը նաև օտարեկրյա ներդրողներ են։ Մեր դիրքորոշումն այն է, որ եթե անգամ նման օրենսդրական փոփոխություն է նախատեսվում, պետք է 2-2.5 տարի ժամանակ տրվի, որ կառուցապատողներն իրենց որոշումները կայացնելիս արդեն այդ փոփոխությունը հաշվի առնեն, իսկ ընթացքում գտնվող կառուցապատումները հասցնեն ավարտել։ Պետությունը պետք է ժամանակ տա, որ մարդիկ հասցնեն հարմարվել խաղի նոր կանոններին։ Պատկերացնու՞մ եք՝ ֆուտբոլի կեսից հայտարարեն, որ ձախ ոտքով հարվածել չի կարելի»,- նշում է մեր զրուցակիցը։ 

Անդրադառնալով այն տեսակետին, որ եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը նպաստել է, որ Երևանի կենտրոնում նորակառույց շենքերի բնակարանները արհեստականորեն բարձրանան, Վահե Պետրոսյանը նշում է, որ մասամբ է համաձայն այդ դիտարկմանը։ Նրա խոսքով՝ բնակարանների գնաճին էապես նպաստել է վերջին տարիներին սփյուռքահայերի կողմից պահանաջարկի բարձրացումը։

«Եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրով բնակարանների գների առավելագույն շեմը 55 մլն դրամն է։ Այսինքն՝ այդ գնից բարձր հնարավոր չէ այս ծրագրով բնակարան գնել։ Իսկ Կենտրոնի բնակարանների մի մասն ավելի բարձր գների են։ Եթե հաշվի առնենք, որ այսօր Կենտրոնում բնակարանի 1 քմ-ի միջին արժեքը 2-2.5 հազար դոլար է, ապա 40-50 քմ-ից մեծ մակերես ունեցող բնակարան հնարավոր չէ Կենտրոնում գնել այս ծրագրի միջոցով։ Սակայն, նկատվում է, որ թանկացել են նաև ավելի մեծ մակերես ունեցող բնակարանները։ Կենտրոնի գների բարձրացումը մեծապես պայմանավորված է այն հանգամանքով, որ մի շարք սփյուռքահայեր վերջին տարիներին սկսել են Կենտրոնում ավելի շատ բնակարաններ գնել, որն էլ հանգեցրել է գնաճին»,- նշեց Վահե Պետրոսյանը։ Նրա խոսքով, Հայաստանում քաղաքաշինական միջավայրը օժանդակության կարիք ունի։

Տնտեսական զարգացման նախաձեռնությունների կենտրոն. «Երևանի փոքր և մեծ կենտրոններից դուրս նորակառույցների բնակարանների նկատմամբ կարող է աճ արձանագրվել»

Տնտեսական զարգացման նախաձեռնությունների կենտրոնի վերլուծաբանների կանխատեսմամբ, եթե 2021 թվականից Երևանի առաջին և երկրորդ գոտիներում հիպոթեքի տոկոսավճարներին ուղղվող եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը դադարեցվի, ապա Երևանի փոքր և մեծ կենտրոնների նորակառույցների բնակարանների նկատմամբ պահանջարկը կարող է կրճատվել, որի հետևանքով բնակարանների գները կնվազեն: 

Դրան զուգահեռ, ինչպես նշված է կենտրոնի հրապարակած վերլուծության մեջ, Երևանի փոքր և մեծ կենտրոններից դուրս նորակառույցների բնակարանների նկատմամբ կարող է աճ արձանագրվել, ինչի հետևանքով բնակարանների գները կարող են բարձրանալ, մինչդեռ երկրորդային շուկայում բնակարանների գների անկում կարող է գրանցվել՝ համավարակի հետևանքով առաջ եկած տնտեսական անկման հետևանքով: 

Ըստ կենտրոնի վերլուծաբանների՝ նախատեսվող փոփոխությունները ռիսկային են շինարարական ընկերությունների համար. «Որոշ շինարարական ընկերություններ վնասներ կկրեն, ովքեր խնդիրներ կունենան իրացնելու արդեն իսկ կառուցված և կառուցվող, ինչպես նաև ավելի բարձր գին ունեցող բնակարանները Երևանի փոքր և մեծ կենտրոնում: Իսկ եթե կառուցապատողներն ունեն նաև բանկերի նկատմամբ որոշակի վարկային պարտավորություններ, ապա վերցրած վարկերը վերադարձնելու խնդիր կունենան»։