Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան դեռ «ուշքի չի գալիս» 2020 թվականի մարտից տարածված կորոնավիրուսի (ՔՈՎԻԴ-19) ու սեպտեմբերին Արցախում  սկսված պատերազմի հետևանքներից։ Դրանց գումարվել է քաղաքական անկայուն վիճակն ու դրամի արժեզրկումը։

Անշարժ գույքի շուկայում պասիվ, կարելի է ասել՝ լճացած վիճակ է։ Երկրում տիրող քաղաքական ու տնտեսական անորոշությունները, եկամուտների նվազումը քաղաքացիներին ստիպում են հետաձգել կամ չեղարկել իրենց գործարքները։ Պակասել են ինչպես առուվաճառքները, այնպես էլ՝ վարձակալությունները։

Կադաստրի կոմիտեի հրապարակած ամենաթարմ տվյալներով՝ 2021 թվականի հունվարին Հայաստանում անշարժ գույքի նկատմամբ տեղի է ունեցել 8419 գործարք։ Նախորդ տարվա նույն ամսվա համեմատ այն նվազել է 2427-ով կամ 22.4%-ով։

Վերջին տասը տարիների նույն ամիսներին գործարքների ավելի ցածր ցուցանիշ գրանցվել է միայն 2017 թվականին։ Այլ խոսքով՝ շուկան պասիվ է ոչ միայն նախորդ տարվա, այլև՝ նախորդ երեք տարվա համեմատ։

«Սիլվեր ՌԵԱ» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովը որոշակի ակտիվություն նկատում է միայն առաջնային շուկայում՝ նորակառույց շենքերի բնակարանների առուվաճառքում։  Դա պայմանավորված է մի քանի գործոններով։

Առաջնային շուկան ենթադրում է նոր և ավելի բարվոք շենքային, կոմունիկացիոն պայմաններ։ Առաջնային շուկայից բնակարաններ ձեռք բերելու համար գործում է եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը։ «Նորակառույց շենքերի կառուցապատողները շատ են, առկա է մրցակցություն, գնորդների մեծ մասը երկրորդային շուկայից արտագաղթել են առաջնային շուկա»,- «Հետքի» հետ զրույցում ասաց Հարությունովը։

Երկրորդային շուկան շատ ավելի պասիվ վիճակում է ներկայում։ Նախկինում երկրորդային շուկային ակտիվություն էին հաղորդում նաև արտերկրից հայրենիք եկող հայերը, որոնք բնակարան էին ձեռք բերում Հայաստանում։ Փակ սահմանների պատճառով 2020 թվականին նրանց մեծ մասը չկարողացավ Հայաստան գալ, հետևաբար՝ նրանց կողմից պլանավորված անշարժ գույքի գործարքները չիրականացվեցին։

Հարությունովը շեշտում է, որ եթե անշարժ գույքի շուկայի ներկա վիճակը համեմատենք պատերազմից հետո եղած իրավիճակի հետ (2020 նոյեմբեր-դեկտեմբեր), ապա հիմա փոքր-ինչ ակտիվություն կա։ Բայց այդ դեպքում համեմատում ենք շուկայի համար վատագույն ժամանակների հետ։ Առհասարակ, 2020 թվականի մարտից շուկայում «տխուր» պատկեր է։ Հետևաբար, պետք է համեմատել 2019 թվականից և դրանից առաջ եղած իրավիճակի հետ՝ հասկանալու համար արդյոք շուկան վերականգնվու՞մ է, թե՞ ոչ։ Տվյալները ցույց են տալիս, որ ոչ։

2021 թվականի հունվարին Հայաստանում անշարժ գույքի առուվաճառքի քանակը կազմել է 2264: Դա կազմում է անշարժ գույքի շուկայում իրականացված բոլոր գործարքների մոտ 27%-ը, մնացածը՝ օտարման այլ գործարքներն են, վերագրանցումները, վարձակալությունները և այլն։

2020-ի հունվարի համեմատ առուվաճառքի քանակը կրճատվել է 1068-ով կամ 32.1%-ով։ Առուվաճառքի ցուցանիշը ևս ամենացածրն է 2017 թվականից ի վեր։

Անշարժ գույքի գործակալները փաստում են, որ առուվաճառքի քանակը նվազել է նաև այս տարվա փետրվարին։ Նույնը շարունակվում է մարտին։ Դա վիճակագրության մեջ կերևա, երբ Կադաստրի կոմիտեն հրապարակի այդ ամիսների վերլուծությունները։ 

Հայաստանում գնորդներ կան, որ գույք են ձեռք բերում վարձակալության հանձնելու նպատակով։ Ընդ որում՝ ոմանք նպատակ են ունենում երկարաժամկետ վարձակալության հանձնել իրենց տներն ու բնակարանները, ոմանք՝ օրավարձով, հիմնականում՝ զբոսաշրջիկներին։

Այսօր զբոսաշրջիկներ քիչ են գալիս Հայաստան։ Այդ պատճառով օրավարձով հանձնելու նպատակով բնակարանների գնորդները ևս հետաձգել են իրենց գործարքները։

Ըստ Վիճակագրական կոմիտեի վերջին տվյալների՝ 2020 թվականին Հայաստան է այցելել 375 216 զբոսաշրջիկ, որը 80.2%-ով զիջում է 2019-ի ցուցանիշին։

Մյուս գործոնը, որ ներկայում բացասաբար է ազդում անշարժ գույքի շուկայի վրա, դրամի արժեզրկումն է ԱՄՆ դոլարի նկատմամբ։ Համեմատության համար նշենք, որ եթե այս տարվա հունվարին 1 ԱՄՆ դոլարի միջին փոխարժեքը կազմել է 521.2 դրամ, ապա 2020 թվականի հունվարին՝ 479.21 դրամ։

«Հետպատերազմական անորոշություն է, ներքաղաքական անկայունություն, մարդկանց մոտ շոկային վիճակ է։ Գումարվել են փոխարժեքի տատանումները։ Գնորդների մեծ մասը անշարժ գույք գնելը դիտարկում է որպես ներդրում։ Հայաստանում անշարժ գույքի գները որոշվում են ԱՄՆ դոլարով։ Բայց գործարքները կատարվում են ՀՀ դրամով՝ դոլարով պայմանավորված գնին համարժեք։ Իսկ դոլարն այսօր այնքան է բարձրացել, որ մարդիկ նախընտրում են դեռևս սպասել ու գործարքներ չանել»,- նշում է Անդրանիկ Հարությունովը։

Շուկայի կտրուկ պասիվացմանը զուգահեռ գները փոքր չափով են նվազում

Կադաստրի կոմիտեի ուսումնասիրությունը ցույց է տվել, որ Երևանում այս տարվա հունվարին, 2020-ի նույն ամսվա համեմատ, բնակարանների շուկայական միջին գները, 1 քմ-ի հաշվարկներով, 4.9%-ով նվազել են, 2020 թվականի դեկտեմբերի համեմատ՝ 0.5% -ով։

Մարզերում բնակարանների գները 2021-ի հունվարին, նախորդ տարվա հունվարի համեմատ, նվազել են 3.5%-ով, իսկ նախորդ տարվա դեկտեմբերի համեմատ՝ 0.2%-ով։

Այն, ինչ կատարվում է անշարժ գույքի շուկայում, դուրս է «օրինաչափությունից», քանի որ պահանջարկի անկման ժամանակ  սովորաբար գները ևս նույն չափով նվազում են։

Անշարժ գույքի գործակալները ևս փաստում են, որ չնայած շուկայի վրա ազդող բացասական գործոնները շատ են, սակայն գների մեծ փոփոխություններ չկան։ Երբեմն սա բացատրվում է առաջնային շուկայում պահպանվող բարձր գներով։

«Սիլվեր ՌԵԱ» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովը, համեմատելով պատերազմից առաջ ընկած ժամանակահատվածի գների հետ, նշում է, որ ներկայում 10-15% նվազում կա։ Հարությունովը կարծում է, որ շուկայի այս պասիվության համատեքստում 10-15%-ը մեծ գնանկում չի կարելի համարել։

«Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վահե Դանիելյանը մոտ 10%-ի գնանկում է նկատել շուկայում։ Քանի որ գնորդները քիչ են, հատկապես երկրորդային շուկայի անշարժ գույքի վաճառողները ստիպված են եղել որոշ չափով իջեցնել գները։

Սպասողական վիճակ է շուկայում։ Այս տարվա հունվարին, ըստ Դանիելյանի, առուվաճառքի գործարքներ են կատարել հիմնականում այն քաղաքացիների մի մասը, որոնք հետաձգել էին իրենց գործարքները կորոնավիրուսի ու պատերազմի պատճառով։ Սակայն, փետրվարից անշարժ գույքի շուկան ավելի է պասիվացել է։ Քաղաքացիները կրկին հետաձգում են իրենց գործարքները։

Անշարժ գույքի գործակալները դժվարանում են կանխատեսել, թե ինչ է սպասվում շուկային առաջիկայում։ Այն չափազանց զգայուն է թե՛ տնտեսական, թե՛ քաղաքական գործընթացների նկատմամբ։

Անշարժ գույքի շուկան կսկսի վերականգնվել միայն այն ժամանակ, երբ տնտեսությունը թեկուզ դանդաղ, բայց աճի, քաղաքական վիճակն էլ՝ կայունանա։