2022 թվականի հուլիսի 1-ից Հայաստանում հնարավոր չի լինի անշարժ գույք գնել կանխիկ գումարով։

«Անկանխիկ գործառնությունների մասին» ՀՀ օրենքի համաձայն՝ հուլիսի 1-ից ֆիզիկական անձանց միջև բոլոր այն գործարքների վճարումները, որոնց արդյունքում ծագող իրավունքները ենթակա են պարտադիր գրանցման, պետք է կատարվեն անկանխիկ եղանակով,  եթե գործարքի արժեքը գերազանցել է 500 հազար դրամը։ 2023 թվականի հուլիսից այդ շեմը դառնում է 300 հազար դրամ։  

Անկանխիկ գործարքները, մի կողմից, անվտանգության լրացուցիչ երաշխիքներ են կանխիկ փողի կեղծ շրջանառությունից ու մի շարք այլ անհարմարություներից խուսափելու համար։ Մյուս կողմից՝  ենթադրում  են լրացուցիչ ծախսեր կողմերի համար, առաջին հերթին՝ բանկային միջնորդավճարների ու սպասարկման վճարների տեսքով։ 

Կոնկրետ անշարժ գույքի առուվաճառքի օրինակով փորձել ենք հասկանալ, թե ինչ վճարների ու լրացուցիչ բեռի մասին է խոսքը, որը գնորդներն ու վաճառողները պետք է նկատի ունենան իրենց հաշվարկներն անելիս։

Հիշեցնենք, որ բացի անկանխիկի հետ կապված վճարներից, անշարժ գույքի գնորդներն ու վաճառողները վճարում են գործակալներին (եթե գործակալի միջոցով են գտել գնորդին կամ անշարժ գույքը), կադաստրային և այլ վճարները։

Կանխիկ գումարը բանկ տանելիս և վաճառողի հաշվին փոխանցելիս հիմնականում ծախսեր չեն պահանջվում, սակայն վաճառողն այն կանխիկացնելու համար ստիպված է միջնորդավճար տալ։

Երևանի բնակչուհի Մարինա Մակարյանը նախորդ տարվա վերջից վաճառքի է հանել իր բնակարանը։ Բնակարանով հետաքրքրվողներ գտնվում են, սակայն Մարինան նկատում է, որ նրանց թիվը կտուկ աճել է մայիսից սկսած։ Օրերս նրան այցելած պոտենցիալ գնորդներից մեկը խնդրել է գործարքը մինչև հուլիսի 1-ը կատարել։ 

«Ասաց, որ  եթե  հուլիսի 1-ից հետո գործարքն արվի, ապա և՛ ինձնից, և՛ իրենից մեծ գումար են պահելու բանկում»,- պատմում է Մարինան։

Այս «ահազանգից» հետո փորձեցինք Մարինայի հետ հասկանալ, թե բանկերը դրամական փոխանցումների ինչ պայմաններ են առաջարկում այն քաղաքացիներին, որոնք մտադիր են հուլիսի 1-ից հետո անշարժ գույք գնել կամ վաճառել։ 

Չնայած բանկային փոխանցումներում շատ նրբություններ կան, և դրանց դիմաց վճարները կախված են նույնքան շատ գործոններից, սակայն պատահականության սկզբունքով մեր դիտարկած 6 բանկերի ներկայացրած պայմաններից կարելի է եզրակացնել, որ անշարժ գույքի առուվաճառքի դեպքում բանկերի կողմից գանձվող ամենամեծ ծախսը կատարում է վաճառողը, որը կցանկանա ստացված գումարը կանխիկացնել։ Մյուս բոլոր ծախսերն ավելի համեստ են։ Էական դեր են խաղում փոխարժեքի տատանումները՝ հաշվի առնելով, որ Հայաստանում քաղաքացիներն անշարժ գույքի առուվաճառքի համար պայմանավորվում են դոլարով, սակայն վճարում՝ ՀՀ դրամով, քանի որ օրենքն է այդպես պահանջում։

Ի դեպ, այդ ծախսերը ոչ միայն անշարժ գույքի առուվաճառքի, այլև՝ մյուս խոշոր փոխանցումների ու գործարնքների համար են սահմանված։ Այսօր էլ, եթե անշարժ գույքի դիմաց գնորդը վճարողին գումարը փոխանցում է բանկի միջոցով, գործում են այդ պայմանները։

Ներկայացնում ենք երեք բանկերից մեզ առաջարկած օրինակները։

Բանկ 1

Եթե երկու կողմը հաշիվներ ունեն նշված բանկում, ապա այս երկու հաշիվների միջև փոխանցումների դեպքում բանկում միջնորդավճար չի գանձվում։ Եթե գումարը ստացողը ցանկանում է այն կանխիկացնել, նրանից գանձվում է այդ գումարի 0.2%-ի չափով միջնորդավճար: 

Եթե կողմերից մեկը, այս դեպքում՝ ստացողը, չունի հաշիվ, ապա նրան առաջարկվում է բացել գործարքի համար հատուկ հաշիվ։ Դա կոչվում է էսքրոու հաշիվ։ Այն անշարժ գույքի առուվաճառքի կամ այլ խոշոր գործարքների համար բացվող ժամանակավոր հատուկ հաշվիվ է, որի վրա գումարը պահվում է այնքան ժամանակ, մինչև գործարք իրականացնող կողմերի միջև պարտավորությունները համարվեն կատարված։  

Հաշվի բացումը, սպասարկումն ու փակումն անվճար է։ 

Այս դեպքում, եթե գնորդը բանկի միջոցով կանխիկով փոխանցում է գումարը վաճառողի այդ հաշվին, որևէ միջնորդավճար չի տալիս։ Այդ հաշվի համար գումար է վճարում վաճառողը (ստացողը), որը վաղը թե ուշ ստիպված է լինելու գումարը հանել հաշվից, քանի որ դա ժամանակավոր հաշիվ է։

Կանխիկացման համար նրանցից գանձվում է հաշվին փոխանցված գումարի 0.2%-ը։  Գործում է նվազագույն շեմ՝ 30 հազար դրամ և առավելագույն՝ 300 հազար դրամ։ 

Օրինակ, եթե վաճառվող բնակարանն արժե 40 մլն դրամ (այս օրերի փոխարժեքով՝ մոտ 96 հազար ԱՄՆ դոլար), ապա վաճառողն այդ գումարը հաշվից հանելու համար վճարելու է 80 հազար դրամ։ 

Իսկ եթե չի ցանկանում այդ գումարը կանխիկացնել, այլ փոխանցել մեկ այլ հաշվի, ապա այս փոխանցման համար միջնորդավճարը կախված կլինի հաշվի տեսակից և բանկից։ Մեր նշած բնակարանի արժեքի դեպքում այն չի գերազանցի 5 հազար դրամը։ Նույն բանկի հաշիվների միջև փոխանցումն անվճար է։

Օրենքի համաձայն՝ անշարժ գույքի առուվաճառքը ամրագրվում և փոխանցումը կատարվում է միայն ՀՀ դրամով։ Սակայն, եթե ստացողը ցանկանում է գումարը կանխիկացնել և ստանալ դոլարով, այս պարագայում և' կանխիկացման միջնորդավճարն է ավելի բարձր (մինչև 3%, կախված գումարի չափից) և' օրվա փոխարժեքն է կարևոր։

Բանկ 2

Բանկի աշխատակիցը շեշտում է, որ չի կարող հստակ ասել, թե հուլիսի 1-ից հետո անկանխիկ գործարքների համար իրենց բանկում ինչ միջնորդավճարներ կգործեն։ Օրինակ՝ եթե այս պահին իրենց բանկում գրանցված հաշիվների միջև փոխանցումներն անվճար են, ապա չի բացառվում, որ հուլիսի 1-ից հետո որոշ պահումներ արվեն, եթե խոսքը մեծ գումարների մասին է։

Այս պահին գործող սակագների համաձայն՝ ստացողը գումարը կարող է կանխիկացնել՝  վճարելով 0.3% միջնորդավճար, եթե գումարը ՀՀ դրամով է։ 40 մլն դրամանոց բնակարանի դեպքում ստացողից կգանձվի 120 հազար դրամ։

Իսկ եթե հաճախորդի հաշիվը դոլարով  է, ապա գանձվում է գումարի 3%-ի չափով: 

Եթե ստացողն այդ պահին բանկում հաշիվ չունի, ապա նրանից գանձվում է նաև հաշվի բացման ու սպասարկման գումար՝ մինչև 10 հազար դրամ։

Հաճախորդը կարող է այդ գումարը պահել հաշվի վրա որքան ցանկանա։ Այդ դեպքում գոնե ժամանակավորապես խուսափում է կանխիկացման միջնորդավճարից։ 

Բանկ 3

Այս բանկի պայմանների համաձայն ևս, եթե կողմերը հաշիվներ ունեն նույն բանկում, ապա անկանխիկ փոխանցումը կատարվում է անվճար։ 

Եթե գնորդը կանխիկով գալիս է բանկ և փոխանցում վաճառողին, գնորդից որևէ գումար չի գանձվում։  Եթե վաճառողն արդեն ունի հաշիվ, ապա գումարը դրամով կանխիկացնելու դեպքում վճարում է 0.5%։ 40 մլն դրամանոց բնակարանի դեպքում ստացողից կգանձվի 200 հազար դրամ։

Դոլարով հաշվի դեպքում 3% միջնորդավճար է գործում, սակայն բանկում ընդգծեցին՝  քանի որ անշարժ գույքի առուվաճառքը ՀՀ դրամով է, ապա կողմերին առաջարկվում է միայն դրամային հաշիվներով փոխանցումներն անել։

Իսկ եթե ստացողը (վաճառողը) չունի հաշիվ, ապա հաշվի բացման համար վճարում է 5 հազար դրամ։

Ստացողը կարող է գումարը չկանխիկացնել և պահել հաշվի վրա որքան ցանկանա: Կարող է նաև այդ գումարը փոխանցել այլ հաշվի, եւ նշանակություն չունի, թե որ բանկ է փոխանցվում, գանձվում է մինչև 5 հազար դրամ։

Բանկում գնորդին առաջարկում են գումարը որպես ավանդ ներդնել՝ մինչև կորոշի ինչպես այն տնօրինել։ Ավանդային հաշվի փոխանցելիս գանձումներ չեն արվում, և ավանդը սկսում է  «գործել» բանկի սահմանած տոկոսադրույքներով։

Բանկից խորհուրդ չեն տալիս այս գործարքի համար հատուկ էսքրոու հաշիվ բացել, եթե կողմերը միմյանց վստահում են։ Այդ հաշիվները, սովորաբար, նախատեսված են այն դեպքերի համար, երբ կողմերը միմյանց չեն վստահում։ 

էսքրոու հաշվի պարագայում գնորդի փոխանցած գումարը վաճառողը կարող է ստանալ միայն համապատասխան փաստաթղթերը ներկայացնելուց հետո։ Գնորդին վերադարձվում է գումարը, եթե վաճառողը պայմանագրային պարտավորությունները չի կատարել:

Վաճառողն էլ, իր հերթին, ապահովագրվում է գնորդի կողմից գումարը չվճարելու կամ մասնակի վճարելու ռիսկից, կեղծ թղթադրամներից և այլն։

Այս հաշվի միայն բացումը բանկում արժե 15 հազար դրամ։ Գումարի կանխիկացումը 0.5% միջնորդավճարով է, և հաշիվը փակվում է անմիջապես, երբ երկու կողմերն էլ պարտավորությունները պատշաճ կատարած են լինում։ Այսինքն՝ ստացողը պետք է գումարը հանի հաշվից՝ կամ կանխիկացնելով կամ այլ հաշվի փոխանցելով։

Անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն. «Այսօր էլ շատ գործարքներ անկանխիկ են» 

«Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վահե Դանիելյանը նկատում է, որ այսօր էլ գնորդների ու վաճառողների մի ստվար մաս նախընտրում է գործարքներն անկանխիկ անել։ Բնականաբար, անկանխիկ է նաև հիպոթեքային ծրագրերով բնակարանների ու տների ձեռքբերումը։

«Մարդիկ համաձայն են այդ միջնորդավճարները տալ, բայց ավելի ապահով գործարք անել։ Իհարկե, քաղաքացիներն այստեղ տուժում են մի քանի կողմից՝ նախ դոլարով են պայմանավորվում, հետո իրենց դրամը դոլարի վերածում ու փոխանցում, հետո ստացողը դա հանում է դրամով ու էլի դոլար դարձնում, եթե մտադիր է դոլարային գործարք անել և այդպես շարունակ»,- ասում է նա։

Նշված բանկային միջնորդավճարներն այսօր էլ գործում են, սակայն ռիսկային է այն, որ բանկերը կարող են բարձրացնել միջնորդավճարները, իսկ այս դեպքում Կենտրոնական բանկը, բացի նրանց հետ բանակցելուց, այլ բան չի կարող անել, չունի լիազորություններ՝ պարտավորեցնելու որևէ բանկի այս կամ այն տոկոսադրույքն իջեցնել։  

ԿԲ փոխնախագահ Հովհաննես Խաչատրյանը հավաստիացնում է, որ գլխավոր դրամատունը բանակցում է բանկերի հետ՝ միջնորդավճարները նվազեցնելու ուղղությամբ։ 

Սակայն, դատելով բանկերում մեր հարցերին տրված պատասխաններից, շոշափելի արդյունքներ դեռ չկան։ 

«Ալեքսան ռիելթի» անշարժ գույքի գործակալության ներկայացուցիչ Նունե Դուխիկյանը իրենց հաճախորդների շրջանում խուճապ չի նկատել անկանխիկ գործարքների անցնելու առնչությամբ։ Սակայն կառավարության որոշում-պարտադրանքը՝ անկանխիկի անցնելու, ճիշտ չի համարում։

«Անկանխիկ գործարքների հետ կապված մեծ արձագանքներ չկան, որովհետև հանրությունն առանձնապես տեղյակ չէ, թե ինչ է սպասվում։ Չեմ կարծում՝ դա ստիպողաբար անելը լավ գաղափար է, սակայն եթե օրենքն ընդունվել է, պետք է հետևել դրա դրույթներին»,- ասաց Նունե Դուխիկյանը։

«Նոր տուն ռիելթի» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վլադիմիր Հարությունյանը կարևոր քայլ է համարում անշարժ գույքի ոլորտում անկանխիկ վճարումներին անցումը։ «Ավելի հեշտ է օրենքով ապրել, քան առանց օրենքի»,- ասում է նա։

Գործակալության տնօրենը թվարկում է, թե անկանխիկի անցումն ինչ դրական արդյունքներ կտա՝ կեղծ թղթադրամներից, ավազակային հարձակումներից, անհարկի ուշացումներից խուսափում։ Ըստ նրա՝ անկանխիկի դեմ պայքարում են այն անձինք, ովքեր «կեղտոտ» փողերի են տիրապետում։ 

«Բնականաբար, սկզբում բնակչության կողմից կլինի վրդովմունք և բողոք, բայց հետո դա կանցնի»,- կարծում է Վլադիմիր Հարությունյանը։

Անկանխիկից խուսափելու ռիսկներն ու վերահսկողությունը

Խոշոր գործարքների պարագայում անկանխիկ գործարքների լրացուցիչ ծախսերից խուսափելու համար քաղաքացիները կարող են օրենքը շրջանցելու եղանակներ փնտրել։ Կոնկրետ անշարժ գույքի վերաբերյալ քննարկումներում ամենաշատ հանդիպող տարբերակն այն է, որ երբ գործարքը ձևակերպվի որպես նվիրատվություն և գնորդն էլ գումարը կանխիկով փոխանցի, ինչպե՞ս են Պետական եկամուտների կոմիտեն կամ մյուս պատկան մարմինները վերահսկելու այս գործարքը։

Մյուս կողմից էլ, հակառակ փաստարկներ են հնչում՝ իսկ եթե գնորդն անշարժ գույքն իր անունով նվիրատվություն ստանալուց հետո գումարը վաճառողին չտա, ինչպե՞ս է վաճառողը «վերահսկելու» իրավիճակը։

Հունիսի 16-ին լրագրողների հետ հանդիպմանն արդարադատության նախարարի տեղակալ Երանուհի Թումանյանցը հավաստիացրեց, որ իրավիճակը վերահսկելու բոլոր լծակները կան։ Նոր փոփոխությունների կիրառումը կվերահսկի երեք պետական մարմին՝ ԿԲ-ն (բանկերին), Պետական եկամուտների կոմիտեն (քաղաքացիներին և տնտեսվարող սուբյեկտներին), Աշխատանքի տեսչական մարմինը (գործատուներին)։ 

Օրենքում նշված է, որ ֆիզիկական անձանց կողմից օրենքի կամ դրա հիման վրա ընդունված նորմատիվ իրավական ակտերի պահանջների խախտման դեպքում կիրառվում են «Վարչական իրավախախտումների վերաբերյալ» ՀՀ oրենuգրքով սահմանված պատասխանատվության միջոցներ:

Մայիսի 31-ին վարչապետ Նիկոլ Փաշինյանը, անդրադառնալով անկանխիկ գործարքների շուկայի փոփոխություններին, ընդգծեց, որ հուլիսի 1-ից, օրինակ,  կանխիկով հնարավոր չէ բնակարանի առուվաճառք իրականացնել։ «Կամ հնարավոր է լինելու իրականացնել, պարզապես հետագայում վիճարկվելու դեպքում իրավական ուժ չի ունենալու այդ գործարքը»,- հայտարարեց վարչապետը։

Երանուհի Թումանյանցի խոսքով՝ նմանատիպ գործարքները կարող են հետագայում համարվել առոչինչ, եթե կողմերից մեկը որոշի բողոքարկել այն իրավական կարգով։ «Յուրաքանչյուր շահագրգիռ անձ կարող է 10 տարվա ըթնացքում դիմել դատարան և պահանջել, որպեսզի կիրառվեն առոչնչության հետևանքները, մասնավորապես՝ դա նշանակում է, որ յուրաքանչյուր կողմին կվերադարձվի կամ պետք է վերադարձվի այն, ինչ ի սկզբանե տրվել է»,- նշում է Երանուհի Թումանյանցը։

Տես նաև՝

• ԿԲ փոխնախագահ. «Աշխատում ենք անկանխիկ գործարքների դեպքում բանկային միջնորդավճարները նվազեցնելու ուղղությամբ»