HY RU EN

Սառա Պետրոսյան

Աճուրդներն աղքատացնում են համայնքը, հարստացնում՝ համայնքապետերին ու վերահսկողներին

Այն, ինչ այսօր տեղի է ունենում համայնքներում աճուրդի անվան տակ` ոչ այլ ինչ է, քան համայնքային ունեցվածքի օրինականացված կողոպուտ: Համայնքների հարստությունը հողն է, եւ այն վաճառքի է դրվում կադաստրային արժեքով: Անշարժ գույքի գնահատողների մեթոդաբանության համաձայն` այդ բանաձեւը կիրառվում է միայն հողի հարկը հաշվարկելու համար: Համայնքներում աճուրդների դասական՝ գնի ավելացման եղանակն են կիրառում, սակայն աճուրդային տվյալների վերլուծությունը ցույց է տալիս, որ գույքը վաճառվում է մեկնարկային գնով: Խեղաթյուրվում է աճուրդային գործընթացը կարգավորող ողջ օրենսդրությունը· անտեսելով օրենքի գերակայությունը ցանկացած մարմնի որոշման նկատմամբ` աճուրդներն իրականացնում են ավագանու որոշումներով: Յուրաքանչյուր նման որոշում գույքի արժեքը նվազեցնելու նպատակ ունի:

Տեղական ինքնակառավարման մարմինների բոլոր տարիներին իրականացրած աճուրդները 2 մասնակից են ունեցել եւ նրանցից մեկը պարզապես ներկայություն է   ապահովել, որպեսզի աճուրդը կայացված համարվի: Անգամ այն սակավաթիվ դեպքերում, երբ սակարկությանը 3 եւ ավելի անձ է մասնակցել, միեւնույն է, վաճառվող գույքի նկատմամբ ունեցած հետաքրքրությունից չի եղել: Մեկնարկային գնի եւ վաճառքի գնի տարբերությունից ակնհայտ է դառնում, որ դարձյալ սակարկություն տեղի չի ունեցել, եթե նկատի չունենանք չնչին բացառությունները:

Այս տարվա անցնող 5 ամիսներին «Հայաստանի Հանրապետություն» օրաթերթում հրապարակված 227 հայտարարություն ենք հետազոտել, որից 196-ը (86,34%) վերաբերել է հողերի, իսկ 31-ը (13,66%)` այլ շարժական ու անշարժ գույքի աճուրդներին: Այսինքն, համայնքները հիմնականում հող են վաճառում եւ առայժմ սա միակ միջոցն է, որից ստացված եկամուտը պետք է համալրի համայնքի ֆոնդային բյուջեն եւ ծառայեցվի զարգացման ծրագրեր իրագործելուն:

Ֆոնդային բյուջեում, սակայն, երբեք բավարար չափով գումար չի լինում որեւէ ծրագիր իրագործելու համար, որովհետեւ, համայնքների ղեկավարների ասելով` հողը արժեւորված չէ եւ կադաստրային արժեքի 100%-ը վաճառքի առավելագույն գինն է: Իրականում «արժեզրկված» հողը եկամուտ է ապահովում նրանց եւ զանազան հսկողների ու վերահսկողների համար:

Խաբեությունների շղթան ծայր է առնում` սկսած գույքի մեկնարկային գինը որոշելուց:

Բավարար չէ, որ սակարկություն տեղի չի ունենում եւ յուրաքանչյուր լոտի համար գրանցված երկրորդ հայտատուն ձեւական մասնակից է, համայնքների ղեկավարներն անտեսում են նաեւ աճուրդային գործընթացը կարգավորող ողջ օրենսդրությունը: Աճուրդի կազմակերպման ու իրականացման համար նախատեսված տարբեր տեսակի գումարային գանձումների չափերը նրանք սահմանում են ավագանու որոշումներով, այն դեպքում, երբ օրենքներով եւ Կառավարության որոշումներով դրանք հստակ սահմանված են:

Հողատարածքներն աճուրդի դնելուց առաջ գնահատման չեն ներկայացնում, ինչպես նախատեսված է «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքով: Մեկնարկային գինը սահմանում են ավագանու որոշումով՝ կադաստրային արժեքի 50-100%-ի չափով, փոքրաթիվ համայնքների դեպքում` առավելագույնը նշվածի կրկնապատիկը: Սա իհարկե, մեծ թիվ չէ եւ չի էլ մոտենում շուկայական արժեքին, եթե նկատի ունենանք, որ հողի կադաստրային արժեքի գնահատում վերջին անգամ կատարվել է 1997թ.-ին եւ ներկայում 100%-ով վաճառքի դեպքում անգամ այն ծիծաղելի գումարներ է կազմում:

Անշարժ գույքը գնահատողները հողի շուկայական գնահատումն իրականացնում են` կիրառելով համեմատական, եկամտաբերության եւ ծախսային մեթոդները, որը մշակել են ամերիկացի մասնագետներ Ջեկ Ֆրիդմանը եւ Նիկոլաս Օրդուեյը: Հեղինակներն այդ մեթոդաբանությունը մշակելու համար Նոբելյան մրցանակ են ստացել: Ինչպես ամբողջ աշխարհում, այնպես էլ Հայաստանում, անշարժ գույքի գնատահողներն առաջնորդվում են այդ մեթոդաբանությամբ: Նրանք ճիշտ չեն համարում հողի վաճառքի մեկնարկային գինը կադաստրային արժեքով որոշելը, որովհետեւ կադաստրային արժեքը հողի հարկը հաշվարկելու բանաձեւն է միայն եւ այն չի կարող աճուրդի ներկայացվող գույքի մեկնարկային գինը լինել:

Համայնքների ղեկավարները մասնագետներ չլինելով ոչ միայն տեղյակ չեն նման հաշվարկների մասին, այլեւ իրենց մեթոդաբանությունն են մշակել: Նրանց կազմակերպած աճուրդների դեպքում վաճառքի գինը չի ձեւավորվում հայտատուների սակարկությամբ, այլ պոտեցիալ գնորդի հետ բանակցության արդյունքում, որովհետեւ համայնքի ղեկավարի շահագրգռվածությունն անձնական եկամուտ ստանալն է եւ ոչ թե համայնքային բյուջեն հարստացնելը:

Հարկ է նշել, որ գույքի վաճառքի գինը միայն սակարկության ժամանակ քայլերի քանակով չի ձեւավորվում, այլ աճուրդի կազմակերպման ընթացակարգային պայմանները պահպանելով` գույքի մեկնարկային արժեքը եւ քայլի չափը ճիշտ հաշվարկելու եւ վերջում, իհարկե, սակարկության արդյունքով: Շատերն էլ աճուրդի հայտարարությունների մեջ չեն նշում սահմանված չափերը, հետեւաբար դժվար է ասել, թե համայնքների քանի տոկոսն է նախավճար գանձելու այս կարգը կիրառում:

Քայլի չափը, որով ըստ էության ձեւավորվելու է գույքի իրական արժեքը, Կառավարության 13 հունիսի 2003 թվականի N 882 որոշման համաձայն՝ դարձյալ պետք է հաշվարկել մեկնարկային գնի 5%-ի չափով: Սակայն, համայնքների առնվազն կեսից ավելին սահմանում է ավագանու որոշումով՝ կայուն գումարով կամ յուրաքանչյուր լոտի համար քայլի չափ է որոշում` չհիմնավորելով, թե ինչու է հենց այդքան սահմանել: Կամ` այսպիսի բացատրություն կարող են տալ՝ եթե գույքի արժեքը բաձր է՝ 1000 դրամ ենք սահմանում քայլի չափը, իսկ եթե արժեքը ցածր է` բարձր ենք սահմանում: Այդ մոտավոր, կայուն գումարը տատանվում է 1000 մինչեւ 40,000 դրամի սահմաններում (տես՝ էջ 29, աղյուսակ 4), այն դեպքում, երբ հնարավոր է, գույքի արժեքով պայմանավորված, հավելումը 200,000 դրամ եւ ավելի կազմի:

Մուրճիկ, որպես կանոն, համայնքներում չեն գործածում, հաշվիչ էլ պետք չէ, որովհետեւ երկու մասնակիցներից մեկը, որը գնորդն է, մեկ քայլ է կատարում: Այսպիսով, մեկնարկային գնին ավելացնում են ավագանու որոշումով սահմանված 10,000-15,000 դրամը, ու դրանով սակարկությունն ավարտվում է: Վերջում պարզվում է, որ դասական եղանակով` գնի ավելացման մեթոդով, իրականացվող աճուրդի արդյունքում, գույքի արժեքը ոչ թե բարձրացել է, այլ զգալի նվազել է: Օրինակ, հողի ամենամեծ պահանջարկ ունեցող Արարատի մարզում, որն աճուրդների քանակով մշտապես զիջել է միայն Կոտայքի մարզին, 2014թ.-ին իրականացրած աճուրդների ցուցանիշով 100% կադաստրային արժեքից  73% (-66.448 հազ. դրամի պակաս) ցածր ցուցանիշ է արձանագրել, ամենացածր ցուցանիշը բոլոր մարզերի համեմատությամբ, որն ապահովել է հիմնականում Մասիսի քաղաքապետարանը (մանրամասները տես` էջ 23, աղյուսակ 2): Այս քաղաքապետարանը 100-ից ավելի լոտ բնակավայրի կառուցապատման հողատարածքները վաճառել է կադաստրային արժեքի 50%-ով:

Ավագանու որոշումներով քողարկված աճուրդային գործարքներն, իրականում, համայնքային ունեցվածքի թալանն օրինականացնելու ձեւ են: Դրան նպաստում է նաեւ Հողային օրենսգրքի 68 հոդվածի 6-րդ մասը, որով հողերի աճուրդը փակ է հայտարարված: Եթե նկատի ունենանք, որ անցնող 5 ամիսներին «Հայաստանի Հանրապետություն» օրաթերթում հրապարակված 227 հայտարարությունից 196-ը վերաբերել է հողերի աճուրդներին, ստացվում է, որ համայնքների ղեկավարները հիմնականում փակ աճուրդ են իրականացնում:

Այլ շարժական եւ անշարժ գույքերի աճուրդների ժամանակ, որոնք իրականացվում են «Հրապարակային սակարկությունների մասին» ՀՀ օրենքի պահանջներով, այդպիսի սահմանափակում դրված չէ գույքի որեւէ տեսակի, այդ թվում նաեւ հողի աճուրդի համար: Անհասկանալի է օրենսդիրների տրամաբանությունը` ինչո՞ւ մտքներով չի անցել հանրությունից թաքցնել բոլոր տեսակի գույքերի աճուրդները:

Տեղական ինքնակառավարման մարմիններն անցնող 14 տարիներին այս մեթոդաբանությամբ են իրականացրել բոլոր աճուրդները: Իսկ թե որքան է կազմել համայնքներին պատճառված վնասը` պատկերացնելն անգամ անհնարին է: Նշենք միայն, որ 2013թ.-ին հանրապետության մարզային համայնքները 1387 լոտով օտարել են 587 հա հողատարածք, իսկ 2014 թվականին` 1860 լոտով օտարել են 849 հա հողատարածք:

Աճուրդներ իրականացնելու այս եկամտաբեր տեխնիկային տիրապետում են բոլոր համայնքների ղեկավարները եւ ոչ միայն: Այս տարիներին մի քանի կառավարություն է փոխվել, բայց այն այնքան ստուգված եւ եկամտաբեր մեթոդ է, որ որեւէ մեկի մտքով չի էլ անցել սրբագրումներ կատարել այս գործընթացում: Անգամ այն դեպքում, երբ մեկ տարի առաջ իրականացրած հետազոտության արդյունքներով կոռուպցիայի մասին վկայող ոչ պակաս փաստեր հրապարակեցինք եւ իրավիճակը շտկելու առաջարկներ ներկայացրինք, դրանք որեւէ ուշադրության չարժանացան:

Իրավապահներն աճուրդների այս տեսակը որակեցին «կեղծ աճուրդներ», երբ հայտարարեցին Արարատի մարզի Սիփանիկ համայնքի ղեկավարին աճուրդի դրված հողատարածքի համար գնորդից մեծ չափերի կաշառք վերցնելու փաստով կալանավորելու մասին: 2014 թ· նոյեմբերին նա հերթական ձեւական աճուրդն էր անցկացրել, որի ժամանակ 1,552,000 դրամ գնահատված 9 հեկտար հողատարածքը մի քաղաքացուհու վաճառելու համար պահանջել էր 5 մլն 500,000 դրամ: Հայտատուն չէր համաձայնել վճարել պահանջած գումարը, համայնքապետն էլ չեղյալ էր հայտարարել աճուրդը:

Այս պատմությունը հստակ պարզաբանում է տալիս երկու հարցի·

առաջին՝ աճուրդների ժամանակ սակարկողները ոչ թե նույն լոտի համար գրանցված երկու հայտատուներն են, այլ իրական գնորդն ու համայնքի ղեկավարը: Հետեւաբար, ցանկալի չէ աճուրդների հրապարակայնությունն ապահովել առավել մասնակիցներ ներգրավելու համար, քանի որ մրցակցությունն արդեն հայտատուների միջեւ է ընթանալու, իսկ համայնքի ղեկավարը կհայտնվի խաղից դուրս:

Երկրորդ՝ ճիշտ չեն համայնքների ղեկավարների այն պնդումները, որ հողը գնորդ չունի եւ կադաստրային արժեքի 100%-ը վաճառքի առավելագույն գինն է: Եթե Սիփանիկ համայնքի ղեկավարը գնորդի հետ սակարկելիս ընդամենը 300,000 դրամ էր զիջել, ուրեմն վստահաբար գիտեր, որ այդ հողատարածքը 5,200,000 դրամով վաճառվելու է, բայց արդեն իսկ մեծ զոհողությունների է գնում, երբ իր 3,948,000 դրամ հասույթից 300,000-ը նվազեցնում է:

Քանի որ սա արդեն հայտնի իրողություն է, ուստի ՏԻՄ-երի իրականացրած աճուրդների մեթոդաբանությունը ներկայացնեք այս օրինակով: 5,200,000 դրամ արժողությամբ գույքի քայլի չափը կազմում է 260,000 դրամ: Գնորդը որպեսզի գույքի հայտարարված արժեքի եւ համայնքի ղեկավարի պահանջած գումարի տարբերությունից շոկային վիճակում չհայտնվի` համայնքի ղեկավարի զիջումն էլ այն է լինում, որ քայլի չափը 260,000 դրամի փոխարեն, ավագանու որոշումով սահմանում է, օրինակ, 10,000 դրամ: Դրանից իր հասույթն, իհարկե, չի նվազում: Բացի այդ, պայմանավորվել են՝ երկրորդ մասնակիցը սակարկելու համար չի ներկայացել:

Արդյունքը` 1,552,000 դրամ գնահատված գույքի վաճառքից կեղծ գործարքի դեպքում համայնքային բյուջե էր մուտքագրվելու 1,562,200 դրամիսկ եթե համայնքի ղեկավարը քայլի չափի հարցում ապօրինությունների չդիմեր` վաճառքի հասույթը կկազմեր 1,629,600 դրամ; 1,552,000+ 1 քայլի հավելումը` 77,600=1,629,200 դրամ:

Համայնքի ղեկավարի պահանջած գումարի հաշվարկով համայնքային բյուջե կմուտքագրվեր` 5,460,000 դրամ:

5,200,000+ 1 քայլի հավելումը`260,000 դրամ=5,460,000 դրամ:

Այսինքն, միայն այս մեկ լոտի գործարքից համայնքային բյուջեին պատճառված վնասը կկազմի 3,830,800 դրամ:

Այս հաշվարկը արված է մեկ քայլի համար, սակայն պետք է նկատի ունենալ, որ երկու մասնակցից պակաս լինելու դեպքում աճուրդը համարվում է չկայացած, իսկ աճուրդում հաղթող է համարվում առավելագույն գին առաջարկողը: Հետեւաբար, յուրաքանչյուր գույքի սակարկության ժամանակ առնվազն 3 քայլով պետք է որոշվի հաղթողը:

Հարցն ուղղենք իրավապահներին՝ սրանով համայնքին վնաս պատճառվե՞լ է, թե` ոչ:

Աճուրդով կարող են օտարվել ոչ միայն հողեր, այլեւ շարժական ու անշարժ գույք՝ բնակարաններ, ոչ բնակելի տարածքներ, շենքեր եւ շինություններ, ինքնակամ կառույցներ եւ այլն: Ուսումնասիրության ընթացքում պարզվեց, որ համայնքները հողից բացի մյուս անշարժ ու շարժական գույքը, հիմնականում, ներկայացնում են գնահատման: Սակայն այն դեպքերում, երբ շինությունները կից հողատարածքների հետ միասին մեկ լոտով են վաճառել, շինությունը ներկայացրել են անկախ գնահատողներին` գնահատելու համար, իսկ հողը` ոչ: Վերջինը վաճառվել է կադաստրային արժեքով: Ընդ որում, շինությունները հիմնականում, բարվոք վիճակում չեն եւ դրանց գնահատված արժեքները շատ ցածր են: Համայնքների համար հիմնական եկամտի աղբյուր մնում է հողը:

Բացի այդ, շինությունները գնահատման ներկայացնելիս հաճախ գնահատողին գույքը շուկայական արժեքով գնահատելու պահանջ չի ներկայացվում: Աբովյան քաղաքին սեփականության իրավունքով պատկանող բնակարաններն, օրինակ, գնահատող կազմակերպությունը ոչ թե շուկայական աժեքով է գնահատում, այլ համայնքի ղեկավարի առաջարկով, շուկայական արժեքի 10%-ով: Աբովյանի քաղաքապետարանը տարեկան մի քանի տասնյակ բնակարաններ է ներկայացնում աճուրդ-վաճառքի՝ անհավանական ցածր արժեքով եւ ավելի արտառոց է այն, որ անգամ այդ արժեքով բնակարանները գնորդ չեն ունենում:

Չվաճառված բնակարաններն եւ ընդհանրապես բոլոր շարժական եւ անշարժ գույքերը կրկնաճուրդի են դրվում` առանց ծանուցելու կրկնաճուրդի ու դրա պայմանների` մեկնարկային գինը նվազեցնելու չափի եւ այլ պահանջների մասին: Միայն նվազեցված մեկնարկային գնից կարելի է հետեւություն անել, որ գույքը, հավանաբար, կրկնաճուրդի է ներկայացվել, այն էլ այն դեպքում, եթե ողջ տարվա ընթացքում հետեւել ես հայտարարություններին:

Մեծամոր գյուղական համայնքի ղեկավարը համայնքապետարանի ծառայողական մեքնայի համար 3 անգամ կրկնաճուրդ էր հայտարարել, բայց այդ մասին գիտեին ինքը եւ թերեւս համայնքապետարանի մի քանի աշխատակիցներ: Որոշման մեջ կրկնակի աճուրդ-վաճառք հայտարարելու եւ կրկնաճուրդների ժամանակ մեկնարկային արժեքը նվազեցնելու մասին ոչինչ չէր նշված, ինչը նախատեսված է Կառավարության 13 հունիսի 2003 թվականի N 882 որոշումով: Ամեն անգամ մեքենայի մեկնարկային գինը նվազեցվել էր 20%-ով: Սակայն աճուրդներից ոչ մեկի ժամանակ մասնակցության հայտեր չէին գրանցվել:  Վերջին անգամ աճուրդային հանձնաժողովը պատրաստվում էր արձանագրություն կազմել այն իբրեւ պահեստամաս վաճառելու մասին:

Գույքը գնահատողներն առանձնացնում են երեք տեսակ արժեք՝ շուկայական, կադաստրային եւ լիկվիդացիոն: Նշված մեքենան գնահատվել էր շուկայական արժեքով, որը նշանակում է, այն դեռեւս պիտանի է օգտագործման, հակառակ դեպքում` լիկվիդացիոն  գին կառաջարկվեր: Հետեւաբար, մեքենան ոչ թե չի վաճառվել գնորդ չլինելու պատճառով, այլ համայնքի ղեկավարի ապաշնորհության կամ գուցե` հանցավոր մտադրության պատճառով: 

Աճուրդային գործընթացում ապօրինությունների, օրենքները շրջանցելու եւ օրենսդրական հակասությունների բազմաթիվ այլ փաստեր են վեր հանվել, որոնց մեծ մասի պատասխանատուն ու երաշխավորները մարզպետներն են: Նրանք ամեն տարի վարչական հսկողություն են իրականացնում համայնքներում եւ որեւէ ակտում չեն անդրադարձել աճուրդի կազմակերպման ու իրականացման ընթացքում կատարված օրինախախտումներին, անգամ գանձվող գումարների սխալ հաշվարկին:

Ավելին, ուսումնասիրությունը ցույց է տալիս, որ մարզերից յուրաքանչյուրն աճուրդային գործընթացը յուրովի է կարգավորել, եւ այն ընդօրինակել են մարզի գրեթե բոլոր համայնքները: Օրինակ, աճուրդի մասնակիցներից գանձվող մասնակցության վճարի չափը երբեմն շատ ավելին է, քան նախատեսված է «Հրապարակային սակարկությունների մասին» ՀՀ օրենքի 10 հոդվածի 4-րդ մասով (տես` աղյուսակ 5); («Աճուրդի մասնակից չհամարվող անձանց համար աճուրդի կանոնակարգով կարող է սահմանվել մուտքի վճար, որի չափը չի կարող գերազանցել սահմանված նվազագույն աշխատավարձի հնգապատիկը» (5000 դրամը):

Կամ՝  Աբովյանի քաղաքապետ Կարապետ Գուլոյանի որոշումով, աճուրդում հաղթող մասնակցից հետագայում գանձվում է «համայնքի սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի օտարման փաստաթղթերի կազմման համար ծառայության վճարը»: Այսինքն՝ աճուրդին մասնակցելու համար վճարած 14,000 դրամ մասնակցության վճարից բացի, գնորդը պետք է փոխհատուցի նաեւ քաղաքապետարանի կատարած ծախսերը, որը կազմում է 65,000 դրամ, այնուհետեւ՝ իր սեփականության իրավունքը պետական ատյաններում գրանցելու համար պահանջվող անհրաժեշտ բոլոր ծախսերը: Ստացվում է, որ գնորդը երկու անգամ է վճարում սեփականության իրավունքը գրանցելու ծախսերը՝ մեկ անգամ իր փոխարեն, մեկ անգամ՝ քաղաքապետարանի:

Նշված հավելյալ գանձումները գույքը չեն արժեւորում, պարզապես լրացուցիչ, անհիմն պարտավորություններ են սահմանում քաղաքացիների համար:

Նշենք, որ ներկայացված փաստարկները վերաբերում են հանրապետության գրեթե բոլոր համայնքներն, առանձին բացառություններով: Հետազոտությանն ամբողջությամբ ծանոթացեք այստեղ