Վերջին երկու տարում` 2018-2019 թվականներին, Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում որոշակի ակտիվացում է նկատվում։ Դրան զուգահեռ բարձրանում են անշարժ գույքի գները։ Խոսքն ինչպես տների ու բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների մասին է, այնպես էլ՝ ավտոտնակների, հողերի, հասարակական ու արտադրական նշանակության օբյեկտների։ Անշարժ գույքի գործակալները շուկայի ակտիվացումը մի քանի գործոններով են պայմանավորում, ինչպես օրինակ՝ եկամտային հարկի վերադարձման պայմանով հիպոթեքային վարկի ծրագրի կիրառմամբ ու հիպոթեքային վարկերի տոկոսադրույքների իջեցմամբ։ Միևնույն ժամանակ, փորձագետը անշարժ գույքի շուկայի զարգացմանը խոչընդոտող հնարավոր ռիսկեր է տեսնում։

Հայաստանի Կադաստրի կոմիտեի հրապարակած տվյալները ցույց են տալիս, որ 2019 թվականի թե՛ առաջին և թե՛ երկրորդ կիսամյակում հանրապետությունում անշարժ գույքի առուվաճառքի քանակն աճել է 2018 թվականի համեմատ։ Ընդ որում ՝ երկրորդ կիսամյակում աճի տեմպերն արագացել են։

Ընդհանուր առմամբ, 2019 թվականին Հայաստանում անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվել է 186 061 պետական գրանցման գործարք։ Նախորդ տարվա համեմատ այս ցուցանիշն աճել է 23 602 կամ 14.5%-ով։

Մասնավորապես, առուվաճառքի գործարքների ընդհանուր քանակը տարվա ընթացքում կազմել է 51 508։ 2018 թվականի համեմատ առուվաճառքի քանակն աճել է 5 871-ով կամ 12.9%-ով։

Ընդ որում ՝ Երևանում ակտիվացումն այնքան մեծ չէ (1.6%), որքան մարզերում։ Մարզերից առուվաճառքի ամենամեծ աճը գրանցվել է Արարատում (30.4%)։ Եվ միայն Լոռիում է, որ առուվաճառքի քանակը պակասել է 2019 թվականին՝ 12%-ով։

Երևանում բնակարանները 10.8%-ով թանկացել են

Երևանում 2019 թվականի ընթացքում գրանցվել է առուվաճառքի 17 829 գործարք՝ 1.6%-ով ավելին, քան նախորդ տարում։ Ակտիվացում է նկատվել Նորք-Մարաշ, Արաբկիր, Նուբարաշեն, Կենտրոն և Ավան վարչական շրջաններում։ Փոխարենը առուվաճառքի անկում է գրանցվել մյուս վարչական շրջաններում՝ Դավթաշենում, Աջափնյակում, Մալաթիա-Սեբաստիայում, Քանաքեռ-Զեյթունում, Շենգավիթում և Նոր Նորքում։

Երևանում առուվաճառքի գործարքների ամենամեծ մասնաբաժինը բազմաբնակարան շենքերի բնակարաններինն է։ 2019 թվականի ընթացքում վաճառվել է 11 212 բնակարան՝ 4.2%-ով պակաս, քան նախորդ տարում։

Չնայած գործարքների նվազմանը՝ մայրաքաղաքում բնակարանների գները էականորեն աճել են։ 2018 թվականի համեմատ բնակարանների միջին շուկայական գները, 1քմ մակերեսի հաշվարկով, 10.8%-ով բարձրացել են։ Առավել զգալի գնաճ է գրանցվել Աջափնյակում, Կենտրոնում ու Արաբկիրում։

Մարզերում առուվաճառքի գործարքները մոտ 20%-ով աճել են

Մարզերում առուվաճառքի գործարքների քանակը 2019 թվականին ավելացել է 19.9%-ով՝ կազմելով 33 679:

Մարզերում ամենաշատը հող են գնում-վաճառում։ Նախորդ տարի հողի առուվաճառքի քանակը կազմել է 19 204` 2018 թվականի համեմատ աճելով 20.8%-ով։

Տեսակարար կշռով հաջորդը առանձնատներն են՝ 6 240 գործարք, աճը՝ 16.7%:

Հաջորդում են բնակարանները՝ 5 791 գործարք, աճը՝ 16.7%: Կադաստրի կոմիտեն հաշվարկել է, որ Հայաստանի մարզերի քաղաքներում 2019 թվականին բնակելի շենքերի բնակարանների, 1 քմ մակերեսի հաշվարկով, շուկայական միջին գները 2018 թվականի համեմատ 5%-ով աճել են։

Եկամտային հարկի վերադարձ, քաղաքական իրավիճակի փոփոխություն և այլն. ինչի հաշվին է ակտիվացել շուկան

«Ակցեռն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն, Հայաստանի գործատուների հանրապետական միության անդամ Հակոբ Բաղդասարյանի խոսքով վերջին երկու տարիներին Հայաստանում անշարժ գույքի շուկայի ակտիվացմանը նպաստել են հիմնականում երեք գործոններ։

Որպես առաջին գործոն Հակոբ Բաղդասարյանն առաձնացնում է ավանդների տոկոսադրույքների նվազեցումը բանկերի կողմից էլ, որն էլ քաղաքացիներին, ըստ նրա, ուղղորդել է գումարները ոչ թե ի պահ տալ բանկերին, այլ ներդնել բիզնեսում, այդ թվում՝ անշարժ գույքի շուկայում։

«2018-2019 թվականներին շինարարության ոլորտում աճի տարի էր, ծավալային մասով մոտ 400 մլրդ դրամի հասավ, որը եթե նախորդ տարիների հետ համեմատենք, մոտ 5%-ով աճել է։ Պետական գրանցում ստացած գործարքների քանակը նույնպես աճել է ։ 2018 թվականից այս տեմպերը պահպանվում են։ Գնաճը ևս 10%-ի սահմաններում է։ Դրան նպաստել են հիմնականում մի քանի գործոններ։ Առաջինը՝ ավանդների տոկոսադրույքների իջեցումը։ Դա ես համարում եմ խալամիտ քայլ բանկերի կողմից։ Եթե նախկինում հնարավոր է 10-15%-ով ավանդ ներդնել բանկում, բիզնեսով զբաղվելը դառնում էր անիմաստ, քանի որ անշարժ գույքի բիզնեսի շահութաբերությունն ավելի ցածր էր։ Մոտ 10 տարի այս շուկայում հիմնական ակման պատճառը սա է եղել։ Հիմա ավանդների տոկոսադրույքները նվազել են, որը մարդկանց մղում է գումարները բիզնեսում ներդնել»,- «Հետքի» հետ զրույցում նշեց «Ակցեռնի» տնօրենը։

Ըստ նրա՝ մյուս գործոնը, որն էական ազդեցություն է ունեցել Հայաստանում անշարժ գույքի շուկայի ակտիվացման վրա, հիպոթեքային վարկերի շրջանակներում եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրն է։ Հիշեցնենք, որ այս ծրագրի համաձայն՝ եկամտային հարկն ուղղվում է կառուցապատողից գնվող բնակարանի կամ տան հիպոթեքային վարկի տոկոսագումարները մարելուն։ Այսինքն՝ եթե դուք եկամտային հարկ վճարող եք և բնակարան եք գնել անմիջապես կառուցապատողից, պետությունը որոշ սահմանափակումներով հնարավորություն է տալիս ձեր վճարած եկամտային հարկը հետ ստանալ և այն ուղղել հիպոթեքային վարկի տոկոսավճարներին։ Մի կողմից սրանով զարկ է տրվում հիպոթեքային շուկայի զարգացմանն ու բնակարանաշինությանը, քաղաքացիների համար ավելի մատչելի է դառնում առաջնային շուկայից բնակարան ձեռք բերելը, մյուս կողմից՝ պետական բյուջեն «կորցնում է» այդ եկամտային հարկի գումարները։ Վերջին տարիների ծրագրի շահառուների թվի ավելացմանը զուգահեռ մեծացել են նրանց վերադարձվող եկամտային հարկի գումարները։ Եթե 2015 թվականին այն կազմել է ընդամենը 274 մլն դրամ, ապա 2019 թվականին, ըստ նախնական հաշվարկների, այն գերազանցել է 8 մլրդ դրամը։

• Հիպոթեքին ուղղվող եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը «գլխացավանք» է դառնում բյուջեի համար

Եվ շրջանառվում են տեղեկություններ, կառավարությունը մոտ ապագայում մտադիր է փոփոխություններ մտցնել այս ծրագրում՝ իջեցնել բնակարանի գնի շեմն ու այլ սահմանափակումներ ներառել, որպեսզի բյուջեի համար այն մեծ բեռ չլինի։

• Դավիթ Անանյանը պատրաստվում է հիպոթեքին ուղղվող եկամտային հարկի ծրագրի հետ կապված հարցեր  բարձրացնել Կառավարությունում       

«Ակցեռնի» տնօրեն Հակոբ Բաղդասարյանը, սակայն, համաձայն չէ, որ այս ծրագիրը մեծ բեռ է բյուջեի համար։ Ըստ նրա՝ ծրագրի արդյունքները զուտ ծախսային մասով չպետք է դիտարկել. «Ճակատագրական սխալ կլինի ծրագրում շեմերի նվազեցումը, փոշիացումը կամ չեղարկումը։ Պետությունը պետք է նաև կողմնակի էֆեկտները դիտարկի։ Զուտ ծախսային մասով պետք չէ դիտարկել։ Պետք է հաշվել նաև ծրագրի արդյունքում բյուջե մուտքագրվող հարկերը, փոխկապակցվածությունը, 5% շինարարական ծավալների աճը, կառուցապատումը և այլն։ Պետությունն, անկախ իր դժվարություններից, պետք է ամբողջականության մեջ դիտարկի այս հարցը։ Ծրագրի արդյունքներից են նաև հոսանքի և գազի ծավալների ավելացումը, կառուցվող բնակարանների համար գնվող կահավորանքի, տեխնիկայի գնումները և այլ շղթայական էֆեկտներ։ Սա միայն սոցիալական ծրագիր չէ։ Առաջինը ես այն կդիտարկեմ որպես տնտեսական ծրագիր»։

Եվ հաջորդ գործոնը, որն ազդել է անշարժ գույքի շուկայի ակտիվացման վրա, հիպոթեքային տոկոսադրույքների նվազեցումն է։ Այս երևույթն, ըստ Հակոբ Բաղդասարյանի, եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրին զուգահեռ նպաստել են հիպոթեքային շուկայի ծավալների կրկնակի-եռակի աճին վերջին երկու տարիներին։ «Երբ 2016 թվականին բանկերը Կենտրոնական բանկի պահանջով բարձրացրին նորմատիվային կապիտալը, նրանց ձեռքում լրացուցիչ գումարներ հայտնվեցին, որը պետք էր տեղաբաշխել վարկերի տեսքով։ Վարկերի, այդ թվում՝ հիպոթեքային վարկերի, տոկոսադրույքների որոշակի նվազումը ես կապում եմ այս երևույթի հետ»,- նշեց «Ակցեռնի» տնօրենը։

Ըստ նրա՝ անշարժ գույքի շուկայի վրա ազդել են նաև 2018 թվականի քաղաքական փոփոխությունները՝ հնարավորությունների դաշտ բացվելով քաղաքացիների համար։

Անշարժ գույքի գնաճն ու առուվաճառքի աճի տեմպերը կարող են պահպանվել նաև այս տարի

Ըստ «Ակցեռնի» տնօրենի՝ անշարժ գույքի առուվաճառքի քանակի աճի և գնաճի տեմպերը կպահպանվեն նաև այա տարի, եթե կառավարությունն ու Ազգային ժողովը հիպոթեքային շուկայում եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը չդադարեցնի և գույքահարկի բարձրացման չգնա։ «Գնաճի ու առուվաճառքի քանակի աճը կպահպանվի նաև այս տարի։ Սակայն, եթե կառավարությունը որոշի փոփոխություններ մտցնել եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրում, դա շատ մեծ սխալ կլինի, և հիպոթեքային շուկան միանգամից անկում կապրի։ Եվ մյուս լուրջ սխալը կլինի գույքահարկի համընդհանուր բարձրացումը։ Գույքահարկը ճիշտ բան է, բայց պետք է ընդունել, որ պետությունը պատասխանատվություն ունի կարիքավոր խավի հանդեպ։ Գույքահարկի հետ կապված սոցիալական բացատրությունները վտանգավոր մաս ունեն։ Դա անշարժ գույքի ներդրումային հատվածի համար լուրջ հարված կլինի, որի հետևանքները մենք կարձանագրենք շատ շուտով։ Գույքահարկը պետք է ոչ թե ամբողջական բարձրացվի, այլ՝ հատուկ սանդղակներով։ Մոտիվացիան չպետք է լինի փող հավաքելը։ Պետության ամենաթանկ հատվածը բիզնեսն է։ Կայացած բիզնեսներին պետք է հնարավորություն տալ զարգանալ։ Փոքր բիզնեսը պետք է դառնա միջին և զարգանա։ Խանութները եթե վճարում են 200 հազար դրամ, վճարելու են 1 մլն դրամ։ Այսինքն՝ գույքահարկի բարձրացման մասին օրենք ընդունելիս առաջ պետք է նաև բիզնեսի շահերը հաշվի առնել»,- «Հետքի» հետ զրույցում նշեց Հակոբ Բաղդասարյանը։

Ըստ նրա՝ անշարժ գույքի շուկան շատ արագ արձագանքում է տնտեսության մեջ կատարվող ցանկացած փոփոխության՝ լինի դա արտաքին գործոն, թե ներքին օրենսդրական փոփոխություններ։ «Օրենքները պետք է շատ մանրակրկիտ ուսումնասիրվեն և նոր միայն ընդունվեն։ Գրագետ ու պատրաստված օրենսդիրներ այսօր քիչ ունենք։ Առաջ են բերում օրենսդրական նախագծեր, ամբողջ Ազգային ժողովը զբաղեցնում են այդ օրենքներով և որոշ ժամանակ հետո պարզվում է՝  անիմաստ օրենք են ընդունել։ Իսկ ո՞վ է պատասխան տալու այդ ժամանակի համար։ Այն «փայլուն» մտքերի տերերին, ովքեր կարողանում են միայն տեսնել, թե որտեղից պետք է փող քաշել, պետք է զրկել պատգամավորական մանդատից։ Տարիներ առաջ, երբ ընդունվեց շքեղության հարկի որոշումը, մոտիվացիան նույնն էր՝ հարուստները պետք է շատ հարկվեն։ Սակայն 400 հատ շքեղության հարկի տակ ընկնող մեքենաների փոխարեն ներմուծվեց 40 հատ և պետությանը 5 տարվա կտրվածքով 80 մլն դոլարի վնաս տրվեց։ Պետք է միշտ հաշվի առնել, թե օրենքների արդյունքում պետությունը որքան հնարավոր վնասներ կարող է կրել»,- նշեց Հակոբ Բաղդասարյանը։

Ըստ նրա՝ անշարժ գույքի շուկայում աճի տեմպերը կպահպանվեն, եթե գրագետ քայլերի հերթականությունը պահպանվի։

Միևնույն ժամանակ նա նկատում է, որ այսօր տուրիզմի ոլորտում էական դրական տեղաշարժեր կան, որն էլ ազդել է մարզերում անշարժ գույքի շուկայի որոշակի ակտիվացման վրա։ «Տուրիզմը նպաստում է մարզերում անշարժ գույքի շուկայի զարգացմանը։ Այս տարի արդեն էլ կզգանք այդ հետևանքները։ Սակայն, այսօր մեր տուրիզմի ոլորտը առնվազն 10 անգամ զարգացնելու պոտենցիալ ունենք։ Մենք պետք է նաև ճիշտ օգտագործենք մեր մարդկային կապիտալը, սարսափելի մեծ պոտենցիալ ունենք։ Մարդկային կապիտալը մեր գանձն է։ Մեր տնտեսության զարգացման մեջ պետք է օգտագործենք այդ կապիտալը ճիշտ և ճիշտ գնահատենք»։