Տեսանյութեր
Լուսանկարներ
Անշարժ գույքի շուկայում նախորդ տարի գրանցված աշխուժությունը չի պահպանվել
2018 թվականին Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում ակտիվացում է արձանագրվել, որը չի պահպանվել մինչև տարեվերջ։ Մասնավորապես, մինչև դեկտեմբեր ավելացել է առուվաճառքի թիվն, ու բարձրացել են անշարժ գույքի գները։ Տարվա վերջից, սակայն, շուկայում բացասական միտումներ են, որոնք շարունակվում են մինչ այսօր։ «Ակցեռն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Հակոբ Բաղդասարյանի խոսքով՝ անշարժ գույքի շուկայում ներկայում լճացած իրավիճակ է. սպասողական և ճշգրտումների փուլ է։
Հունվարին առուվաճառքը կրճատվել է, գներն՝ աճել
Անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտերի տվյալներով՝ ընդհանուր առմամբ, 2018 թվականին հանրապետությունում անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվել է 162 459 իրավունքների պետական գրանցման գործարք, որը 2017 թվականի համեմատ աճել է 13.3 %-ով։
Իսկ, մասնավորապես, առուվաճառքի գործարքների ընդհանուր քանակը կազմել է 45 637 (շուկայի ընդհանուր գործարքների 28 %-ը), որը 6 813-ով կամ 17.5 %-ով գերազանցում է 2017 թվականի ցուցանիշը։ Շեշտադրել ենք առուվաճառքի գործարքները, քանի որ դրանք լավագույնս են արտացոլում անշարժ գույքի շուկայի և տնտեսության վիճակը։
Առուվաճառքների վիճակագրությունը ցույց է տալիս, որ 2018 թվականի հունվարից սկսած գործարքների քանակն ամեն ամիս աճել է՝ համեմատ 2017թ. նույն ամիսների։ Դեկտեմբերից, սակայն, գործարքների քանակը կրճատվել է։ Այդ միտումը շարունակվել է նաև այս տարվա հունվարին։
Առուվաճառքի գործարքների աճն ու պահանջարկի մեծացումը նախորդ տարի հանգեցրել են անշարժ գույքի գների աճին։ Օրինակ, ըստ Կադաստրի կոմիտեի, գնային ինդեքսների վերլուծությունը թույլ է տալիս եզրակացնել, որ 2018 թվականի ընթացքում Երևանում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների միջին շուկայական գները, 1 քմ-ի հաշվարկով, 2017 թվականի համեմատ աճել են 7.2 %-ով։
Իսկ 2019 թվականի հունվարին Հայաստանում անշարժ գույքի առուվաճառքի գործարքների քանակը 2 440 է, որը 2018 թվականի նույն ամսվա համեմատ նվազել է 9.6 %-ով։ Հունվարին մայրաքաղաքում բնակարանների գները, 2018թ.-ի նույն ամսվա համեմատ, բարձրացել են 9 %-ով՝ չնայած գործարքների թվի կրճատմանը։
«Ակցեռն»-ի տնօրեն. 2018-ին անշարժ գույքի գները 7-10 %-ով թանկացել են
«Ակցեռն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն, Հայաստանի գործատուների հանրապետական միության անդամ Հակոբ Բաղդասարյանի խոսքով՝ իրենց գործունեության ընթացքում արձանագրել են, որ նախորդ տարի տեղի ունեցած հեղափոխությունից հետո են անշարժ գույքի գները բարձրացել։ Նրա խոսքով՝ անշարժ գույքը թանկացել է 7-10 %-ով։
«Հեղափոխությունից հետո անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկն ավելացավ 20-30 %-ի չափով։ Դրա արդյունքում անշարժ գույքի գները՝ տների, բնակարանների, հողերի, բարձրացան 7-10 %-ով։ Խոսքը ապրիլ-մայիսից մինչև նոյեմբեր ընկած ժամանակահատվածի մասին է։ Ակտիվացում նկատվեց բիզնես շրջանակում՝ պայմանավորված այն վստահությամբ, որ բիզնեսում կոռուպցիոն սխեմաները քանդվել են»,- «Հետք»-ի հետ զրույցում ասաց Հակոբ Բաղդասարյանը։
Ըստ նրա՝ պայմանավորված 2018 թվականի դեկտեմբերին տեղի ունեցած ԱԺ ընտրություններով՝ տնտեսությունը գրավեց սպասողական դիրք։ Դա անդրադարձավ նաև անշարժ գույքի շուկայի վրա՝ նվազեց նախորդ ամիսներին գրանցված աշխուժությունը։ Եվ նման իրավիճակ է նաև այսօր։
«Եկել է ժամանակը, որ հեղափոխությունը ամրագրվի արդեն հստակ ծրագրերով։ Կարելի է ասել, որ տնտեսությունը մինչև հիմա՝ արդեն 4-5 ամիս է այս սպասողական փուլում է, ճշգրտումների է սպասում։ Հեղափոխության շարունակությունը պետք է լինեին պետական մարմինների գրագետ աշխատանքը, կառավարությունը, բարեփոխումները։ Առաջին հերթին պետք է պետական աշխատողների պատասխանատվության ինստիտուտը ձևավորվի։ Նրանք պետք է պատասախանատվություն կրեն ինչպես արած սխալների համար, այնպես էլ՝ բաց թողած ու չարած ճիշտ, արդյունավետ քայլերի համար։ Պասիվությունն ու դանդաղկոտությունը նույնպես վտանգ է տնտեսության համար։ Անշարժ գույքի շուկան փոխկապակցված է տնտեսությանը, և այս շուկայի ակտիվացումը բացառապես կախված է տնտեսության շարժից։ Ձեռնարկատիրական գործունեությամբ զբաղվող ընկերությունների մեծ տեմպով աճ է մեզ հարկավոր, որը շունչ կտա տնտեսությանը։ Պետք է պարզեցնել մեծ խաղացողների մուտքը։ Մնացածն ազատ մրցակցային շուկան ինքն իրենով կկարգավորի»,- նշեց Հակոբ Բաղդասարյանը։
Նա օրինակ է բերում կառուցապատման ոլորտը, որտեղ զարգացման համար այսօր բազմաթիվ խոչընդոտներ կան։ «Եթե ցանկանում ենք, որ կառուցապատման ոլորտը թափ հավաքի և լոկոմոտիվի դեր տանի, պետք է թույլտվությունների, լիցենզիաների մեխանիզմը գործի շատ գրագետ ու օպերատիվ։ Բայց առ այսօր այդ խնդիրը շատ ճգնաժամային վիճակում է։ Բազում բողոքներ ունենք արտերկրում ապրող մեր հայրենակիցներից, որոնք անորոշության առաջ են կանգնած և չեն հասկանում հողերի ձեռքբերման համար ինչ ժամկետներ են հարկավոր, ինչ հարկեր են սահմանվելու, ընդհանուր համակարգված մեխանիզմ չի աշխատում։ Ամբողջ աշխարհում դա կարգավորված է նորմատիվային ակտերով, մարդիկ կարող են տվյալ քաղաքի քաղաքապետարանի կայքերով ռեալ տեսնել, թե որ փողոցում ինչ գնով, ժամկետով կամ հարկերով կարող են հող ձեռք բերել, կարողանում են պլանավորել իրենց գործերը։ Իսկ մեզ մոտ ամեն ինձ ձեռքով է կառավարվում՝ մեկ անձով՝ գլխավոր ճարտարապետով։ Մեկ անձը, սակայն, ի վիճակի չէ ամբողջ քաղաքի թույլտվությունները տալ իր ճաշակով կամ նախասիրություններով, իր գիտելիքների պատկերացումներով։ Դա պետք է հստակ կանոնադրված լինի»,- համոզված է «Ակցեռն»-ի տնօրենը։
Հարցին՝ կառավարությունը երկխոսու՞մ է անշարժ գույքի շուկայում գործունեություն ծավալող գործարարների հետ, Հակոբ Բաղդասարյանը պատասխանեց, որ թեև երկխոսություն կա, բայց՝ ոչ բավարար մակարդակի. «Ամեն մարդ լսում է իր մտավոր կարողությունների շրջանակներում, և կարևոր չէ, թե դու ինչ ես ասում։ Առ այսօր ես չեմ նկատել նման օպերատիվ քայլեր։ Միայն նկատել եմ, որ արագորեն բարձրացնում են ակցիզային հարկը, որը հանգեցնելու է ապրանքների թանկացմանը ու փակուղի է բերելու։ Երբեք չես կարող աշխատող ձեռնարկությունների քանակը թողնել նույնը և ակցիզային վճարների ու մնացած հարկերի բարձրացմամբ տնտեսություն զարգացնել։ Թանկացումը բերելու է շրջանառության ծավալների նվազման և կգտնվեն ձեռնարկություններ, որ չեն դիմանա ճնշմանն ու կփակվեն։ Թանկացումը նորմալ կլիներ, եթե նույն տեմպով էլ բարձրանային մարդկանց աշխատավարձերը»։
Դրական տեղաշարժեր՝ հիփոթեքային շուկայում
Վերջին տարիներին հիփոթեքային վարկերի ծավալն աճել է։ Որոշակիորեն նվազել են հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքներն ու պարզեցվել տրամադրման պայմանները։
Ըստ Կենտրոնական բանկի՝ այս տարվա հունվարի վերջի դրությամբ բանկերի կողմից ռեզիդենտներին տրամադրված հիփոթեքային վարկերի ծավալը կազմել է մոտ 258 մլրդ դրամ՝ 2018 թվականի հունվարի 207 մլրդ դրամի դիմաց։
«Առայժմ դրական եմ գնահատում միան բանկային ոլորտի աշխուժությունը։ Սակայն ես դա կապում եմ ոչ թե իրավիճակի փոփոխության հետ, այլ՝ 2016 թվականին բանկերի նորմատիվային կապիտալի բարձրացմամբ։ Կապիտալի բարձրացումից հետո բանկերը փողերն իրացնելու խնդիր ունեն։ Ստիպված են այդ փողը աշխատեցնել, նվազեցնել իրենց ծառայությունների արժեքը, զսպել շահույթը, որ այդ փողը չծանրանա իրենց վրա։ Սա վերաբերում է ինչպես հիփոթեքային շուկային, որի տոկոսադրույքները վերջին տարիներին նվազել են, այնպես էլ՝ բիզնեսի վարկավորմանը։ Հիփոթեքային շուկայում դրամային վարկերը ներկայում միջինը 9 %-ով են տրամադրվում, դոլարային՝ 7 %-ով, եվրոյով՝ 6 %-ով»,- «Հետք»-ի հետ զրույցում նշեց Հակոբ Բաղդասարյանը:
Նկատելի է նաև, որ զուգահեռաբար նվազել են ավանդների տոկոսադրույքները։ «Բիզնեսի և անշարժ գույքի շուկայի համար սա դրական ազդակ է։ Առաջ մարդիկ կարող էին 10-15 %-ով ավանդ ներդնել։ Եվ շատ դեպքերում ավանդից ավելի մեծ շահույթ էին ստանում, քան բիզնեսից։ Օրինակ՝ բնակարանը ոչ թե վարձով էին տալիս, այլ վաճառում էին ու գումարը ներդնում բանկում որպես ավանդ և ավելի մեծ շահույթ ստանում, քան եթե բնակարանը վերանորոգեին ու վարձով տային»,- նկատում է «Ակցեռն»-ի տնօրենը։
Ըստ նրա՝ հիփոթեքային վարկերի ծավալների աճին նպաստող գլխավոր գործոններից է հիփոթեքային վարկի տոկոսադրույքների մարման համար եկամտահարկի վերադարձման ծրագրը։ Նորակառույց և կառուցվող շենքերում բնակարան ձեռք բերելու նպատակով հիփոթեքային վարկ ստացած վարձու աշխատողներին հնարավորություն է տրված հետ ստանալ իրենց աշխատավարձից գանձվող եկամտային հարկը և այն ուղղել հիփոթեքային վարկի տոկոսագումարների մարմանը. «Այս ծրագիրը կարևոր գործոն է, առանց դրա առաջնային շուկան տխուր վիճակում կհայտնվեր»։
«Մեր կառավարությանը արագություն է պետք»
Հակոբ Բաղդասարյանի խոսքով՝ անշարժ գույքի շուկայում տեղի ունեցող գործընթացները տնտեսական զարգացումների հետևանքն են։ Անշարժ գույքի շուկան չի կարող կարճ ժամկետներում ակտիվանալ, երբ տնտեսությունը դանդաղ է զարգանում։ «Կարծում եմ՝ գոնե մոտակա կես տարում արդեն մեր տնտեսության քայլերը պետք է հստակ ձևավորվեն։ Վտանգավոր է, երբ երկրի տնտեսության փրկությունը տեսնում ենք ՀԴՄ կտրոն տրամադրելու մեջ։ Մեզ ավելի մեծ քայլեր են պետք։ Եթե այս դանդաղկոտությունը պահպանվի, մասնավորապես անշարժ գույքի շուկայում՝ կառուցապատման ոլորտում, տեմպերը կնվազեն։ Ընդամենը երեք ամսում կարելի է էական արդյունքներ գրանցել տնտեսության ոլորտում։ Ոչ մի գերատեսչություն չպետք է անմասն մնա աշխատանքներից ու պատասխանատվությունից։ Պետք է պահանջեն և ստանան, թե այս ընթացքում կառուցապատման քանի հայտ է մերժվել, և որքան ներդրում է կորցրել Հայաստանը դրա արդյունքում։ Թող վերցնեն այս տեղեկությունները և կտեսնեն, որ խայտառակ իրավիճակ է»,- նշեց նա։
Հակոբ Բաղդասարյանը ևս մեկ անգամ շեշտում է՝ տնտեսության աշխուժացման համար պետք է առաջին հերթին գերատեսչությունները «իրենց տեղում լինեն»։ «Վերջերս քննարկում էր կազմակերպված հարկային փաթեթի փոփոխություների վերաբերյալ և պետական մարմիններից ներկա էր միայն Ֆինանսների փոխնախարարը։ Ողջունելի է, որ նա մնաց մինչև վերջ ու ներկայացրեց իրենց նախարարության տեսակետը։ Բայց ոչ մի գերատեսչությունից մասնագետներ չկային: Սա խոսում է այն մասին, որ նրանք անգործության են մատնված։ Ինչու ներկա չէր Էկոնոմիկայի նախարարությունը։ Այս նախարարությունը պետք է լինի համար առաջին կառույցը, որը պետք է վերլուծի ու ներկայացնի հարկային փոփոխությունների ազդեցությունը տնտեսության վրա և դառնա Ֆինանսների նախարարությանը հակակշիռներ ներկայացնողը։ Գերատեսչությունները շատ վատ են աշխատում։ Ես հասկանում եմ, որ Ֆինանսների նախարարությունն ու հարկային մարմինները ֆիսկալ քաղաքականություն իրականացնողներն են ու դեմ են ցանկացած գաղափարի, որի արդյունքում հարկերը կարող են նվազել, բայց մյուս նախարարությունները ինչի՞ համար են։ Էկոնոմիկայի նախարարությունը պետք է տեր կանգնի քաղաքացիների շահերին»,- նկատում է «Ակցեռն»-ի տնօրենը՝ հավելելով, որ ամեն դեպքում լավատեսորեն է տրամադրված և սպասում է դրական տեղաշարժերի։ Իսկ թե առաջիկայում ինչ գործոններ կարող են ազդել անշարժ գույքի շուկայի գների վրա, Հ. Բաղդասարյանը նշում է, որ ամեն ինչ կախված է հենց այդ տեղաշարժերից։
Մեկնաբանել