Նոր կորոնավիրուսն (COVID-19) ու դրա հետևանքները ուղիղ հարված են հասցնում անշարժ գույքի շուկային։ Կադաստրի կոմիտեի տվյալներով՝ այս տարվա երկրորդ եռամսյակում (2020 ապրիլ-հունիս) Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում առուվաճառքի գործարքները 36.5%-ով նվազել են նախորդ տարվա նույն ժամանակաշրջանի համեմատ։

Անշարժ գույքի գործակալությունները պասիվացել են. պակասել են ինչպես նրանց դիմող գնորդները, այնպես էլ՝ վաճառողները։ Համավարակը հանգեցրել է գործարքների հետաձգմանը կամ չեղարկմանը։ Անորոշությունը մարդկանց ստիպել է առայժմ զերծ մնալ խոշոր գործարքներից։ Ոմանք էլ սպասում են, որ տնտեսության անկման ֆոնին նաև անշարժ գույքի գների անկում կնկատվի, ու առավել հարմար ժամանականեր կգան անշարժ գույք գնելու համար։ Նվազել են դրսից ստացվող եկամուտները՝ տրանսֆերտները։ Այս ամենը բացասաբար է ազդել անշարժ գույքի շուկայի վրա։ 

«Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վահե Դանիելյանը նշում է, որ թեև գործարքները պակասել են, սակայն մարտ-ապրիլ ամիսներից հետո իրենք ավելի մեծ անկում էին սպասում։ Ըստ նրա՝ անշարժ գույքի շուկայի պասիվացման վրա ազդել է նաև սփյուռքահայերի բացակայությունը։

Գործակալությունն արձանագրում է, որ վերջին ամիսներին առաջնային շուկայի բնակարանների նկատմամբ պահանջարկը ընկել է, ինչն էլ հանգեցրել է ոչ մեծ գնանկման։ Վահե Դանիելյանը նկատում է, որ առաջնային շուկայի՝ նորակառույց շենքերի բնակարանների գները արհեստականորեն են բարձրացել տարիների ընթացքում, որի պատճառներից մեկն էլ եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիր է եղել, որի շրջանակներում քաղաքացիները կարողանում են բնակարան գնել և իրենց վճարած եկամտային հարկն ուղղել հիպոթեքի տոկոսավճարներին։

«Սակայն, այս շուկայում արդեն գների անկում ենք սպասում, քանի որ մի կողմից առաջարկը  մեծացել է, մյուս կողմից՝ գնորդներն են պակասել։ Ժամանակին կար մի միտում, երբ մեր տեղացիները գնում էին բնակարաններ նորակառույցներում, և այն վաճառում էին սփյուռաքահայերին։ Հիմա այդ սփյուռքահայերը չկան, պահանջարկը նվազել է»,- նշում է  «Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրենը։

Նա համարում է, որ այս պահին եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի փոխարեն հարկավոր է պետական միջոցներն ուղղել այնպիսի ծրագրերում, որոնք կնպաստեն Հայաստանի տարածքային համաչափ զարգացմանը։ Մինչդեռ այս ծրագրով հիմնականում խրախուսվում է բնակարանաշինությունը Երևանում և առավելապես՝ մայրաքաղաքի կենտրոնում։

Հիշեցնենք, որ պարբերաբար կառավարության կողմից քննարկվում է եկամտային հարկի վերադարձի նշված ծրագիրը սահմանափակելու հարցը։

• Մոտ 8 մլրդ դրամ՝ 2019-ին. հիպոթեքին ուղղվող եկամտային հարկի բեռը ծանրանում ու սահմանափակվում է

Իսկ երկրորդային շուկայում, ինչպես արձանագրել է «Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալությունը, այս պահին գնային  էական մեծ փոփոխություններ չկան։

Հարցին, թե անշարժ գույքի շուկայի առաջիկա զարգացումների ի՞նչ սպասումներ կան, գործակալության տնօրենը պատասխանում է, որ ամեն ինչ կախված կլինի համավարակի տարածման տեմպերից և երկրի սահմանները բացելու ժամկետներից։

Անշարժ գույքի առուվաճառքը պակասել է թե՛ Երևանում, թե՛ մարզերում

Ըստ Կադաստրի կոմիտեի՝ այս տարվա երկրորդ եռամսյակում (2020 ապրիլ-հունիս) Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում, ընդհանուր առմամբ, իրականացվել  28 796 գործարք, որը նախորդ տարվա նույն եռամսյակի համեմատ 38.5%-ով նվազել է։

Առուվաճառքի  տեսակարար կշիռը ընդհանուր գործարքներում 27.5% է։ Հենց առուվաճառքի վիճակագրություն է լավագույնս ցույց տալիս այս շուկայի միտումները։ Այս տարվա երկրորդ եռամսյակում (2020 ապրիլ-հունիս) Հայաստանում գրանցվել է անշարժ գույքի 7930 գործարք, որը նախորդ տարվա նույն եռամսյակի համեմատ 36.5%-ով նվազել է։ Ընդ որում ՝ գործարքների նվազում է գրանցվել բոլոր մարզերում և Երևանում։ 

Առավել տեսանելի անկում կա մայրաքաղաքում. երկրորդ եռամսյակում առուվաճառքի 2070 գործարք է գրանցվել, որը 53.3%-ով պակաս է նախորդ տարվա նույն եռամսյակից։

Առանձնացրել ենք  երկրորդ եռամսյակի ցուցանիշները, քանի որ հենց այդ ժամանակաշրջանում է նոր կորոնավիրուսը լայն թափով տարածվել Հայաստանում ու ազդել ամբողջ տնտեսության վրա։

Առուվաճառքի գործարքների բաշխվածությունն ու միտումներն ըստ մարզերի ու Երևանի, առավել մանրամասն կարող եք տեսնել գրաֆիկում։ Ինչպես կարելի է նկատել, տոկոսային առումով ամենամեծ անկումը, Երևանից հետո, գրանցվել է Շիրակում և Արարատում։

Անշարժ գույքի առուվաճառքի այս ցուցանիշներում ներառված է ինչպես հողի, բնակարանների, անհատական բնակելի տների, այնպես էլ՝  արտադրական ու հասարակական նշանակության շինությունների ու ավտոտնակների առուվաճառքը։

Որպեսզի հասկականք, թե գների վրա ինչպես է ազդել անշարժ գույքի շուկայի պասիվացումը, առանձնացրել ենք Երևանում վաճառված բնակարանների վիճակագրությունը։

Այսպես, այս տարվա երկրորդ եռամսյակում  Երևանում վաճառվել է 1036 բնակարան, որը 2019 թվականի նույն եռամսյակի համեմատ նվազել է 62.4%-ով։ Նվազում է գրանցվել բոլոր վարչական շրջաններում։ 

Կադաստրի կողմից գնային փոփոխությունների ուսումնասիրությունը ցույց է տվել, որ այս տարվա երկրորդ եռամսյակում Երևանում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների շուկայական միջին գները, 1 քմ-ի հաշվարկով, 2019 թվականի նույն եռամսյակի համեմատ մոտ 12%-ով աճել են։ 

Այսինքն ՝ եթե հետևենք Կադաստրի տվյալներին, ապա ստացվում է, որ չնայած պահանջարկի նվազմանը՝ գները ոչ միայն մնացել են բարձր  մակարդակում, այլև ավելի են աճել։ Սովորաբար, պետք է հակառակ միտումը գրանցվեր. պահանջարկի նվազման դեպքում նվազում են նաև գները։ 

Սակայն, այստեղ պետք է հաշվի առնել նաև որոշ այլ գործոններ, որոնցով էլ բացատրվում է գների արձանագրված աճը։ Դրանցից մեկը դրամ-դոլար փոխարժեքի տատանումներն են։ 

Հայաստանում քաղաքացիները տուն ու բնակարան գնելի կամ վաճառելիս միամյանց հետո պայմանավորվում են դոլարային գների շուրջ։ Եվ երբ Կադաստրում արդեն այն ամրագրվում է դրամով, այստեղ էական է դառնում այդ պահի փոխարժեքը։ Այսինքն՝ եթե այս տարվա երկրորդ եռամսյակում դոլարն ավելի թանկ է եղել, քան նախորդ տարվա նույն եռամսյակում, սա մեխանիկորեն հանգեցնելու էր դրամային արտահայտությամբ գների  աճին, ինչը և եղել է։ Հիշեցնենք, որ այս տարվա մարտի կեսերից դոլարը նկատելի թանկացավ և մինչև ապրիլի վերջ այն համեմատաբար բարձր մակարդակում մնաց։ 

Բացի այդ, ըստ «Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վահե Դանիելայանի, երբեմն Կադաստրի ներկայացրած գները իրականությունից շեղված են լինում, քանի որ վաճառողն ու գնորդը, մի շարք պատճառներից ելնելով, անշարժ գույքի մեկ այլ գին են հայտնում Կադաստրին, սակայն իրականում վաճառքը մեկ այլ գնով է լինում։

Փոխարենը, ըստ նրա, հստակ է գործարքների քանակի վիճակագրությունը, քանի որ անշարժ գույքի բոլոր տեսակի գործարքները արտացոլվում են Կադաստրում։

Բոլոր դեպքերում, Կադաստրի ներկայացրած գնային տվյալների հիման վրա կարելի է պատկերացում կազմել, թե ներկայում  վարչական շրջաններում են բնակարաններն ավելի թանկ։ 

Ինչպես երևում է, ամենաթանկ բնակարանները Կենտրոն, Արաբկիր, Դավթաշեն վարչական շրջաններում են։ 

*Կադաստրի տվյալներում Նորք-Մարաշ վարչական շրջանի տվյաները առանձնացված չեն, քանի որ այս շրջանում բազմաբնակարան շենքերի ու գործարքների քանակը բավարար չեն եղել վերլուծություններ կատարելու համար։

Եթե անշարժ գույքի շուկայի այս տարվա պատկերը փորձենք գնահատել ոչ թե միայն երկրորդ եռամսյակի (ապրիլ-հունիս), այլև՝ ամբողջ կիսամյակի (հունվար-հունիս) կտրվածքով, կտեսնենք, որ թե՛ ընդհանուր գործարքների, թե՛ մասնավորապես առուվաճառքի թվի անկումը համեմատաբար փոքր է։ 

Պատճառն այն է, որ առաջին եռամսյակում շուկան առավել ակտիվ է եղել, գործարքների աշխուժություն է նկատվել։ Իսկ արդեն երկրորդ եռամսյակից, ինչպես անմբողջ տնտեսությունը, այնպես էլ անշարժ գույքի շուկան բացասական միտումներ է գրանցում։

2020 թվականի առաջին կիսամյակում  Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում իրականացվել է 71 516 իրավունքի պետական գրանցման գործարք, որը նախորդ տարվա նույն ժամանակաշրջանի համեմատ 15.3%-ով նվազել է։

Մասնավորապես, առաջին կիսամյակում  տեղի է ունեցել անշարժ գույքի 19 917 առուվաճառքի գործարք, որը 2019 թվականի առաջին կիսամյակի համեմատ նվազել է 12.1%-ով։

Հիշեցնենք, որ այս տարվա առաջին կիսամյակում Հայաստանի տնտեսական ակտիվության ցուցանիշը, նախորդ տարվա նույն կիսամյակի համեմատ նվազել է 4.7 %-ով։